요지
1세대3주택자의 2주택이 조합원입주권으로 전환된 경우 종전주택 양도시에는 소득세법 제104조제7항이 적용되는 것이며 신축주택만을 보유하다 양도하는 경우에는 준공일 이후부터 비과세요건을 갖춘 이후 양도하는 때는 1세대 1주택에 해당하는 것임
회신
(질의1) 1세대가 3주택을 소유하다가 그 중 2주택이 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따라 관리계획처분인가로 1조합원입주권을 취득한 후 1주택(A주택)을 양도하는 경우 「소득세법」제89조에 따른 비과세 규정이 적용되지 않으며,「소득세법」제104조제7항에 따른 세율을 적용하는 것입니다.
(질의2) 신축주택(D주택) 취득 후 종전주택(A주택) 양도 시「소득세법 시행령」제155조제 1항의 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
(질의3) A주택 양도 후 D주택을 양도하는 경우 준공일 이후부터 「소득세법 시행령」제154조의 규정에 의한 양도소득세의 비과세 요건을 갖춘 이후 양도하는 때에는 비과세 대상인 1세대1주택에 해당하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 사실관계
- 2007. 08월 잠실 소재 A주택 취득
- 2017. 06월 대치동 B주택 취득
- 2018. 01월 대치동 C주택 취득
- 2018. 04월 B,C 주택 관리처분계획인가 후 조합원입주권 1개 취득*
* 2021.10월 완공 예정(D주택)
- 2019년 A주택 양도 예정
2. 질의내용
○ (질의1) A주택 양도할 경우 비과세 여부 및 중과여부
(질의2) 2주택이 1조합원입주권으로 전환되어 신축주택(D주택)을 취득한 후 종전주택(A주택)을 양도하는 경우 일시적1세대2주택으로 비과세 가능한 지
(질의3) A주택 양도 후 1조합원입주권이 주택(D주택)으로 완공된 후 비과세 요건 충족할 경우 비과세 해당 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
5. 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
(이하생략)
○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
(이하생략)
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면인터넷방문상담4팀-3837, 2006.11.22.
[ 요 지 ]
1세대가 3주택을 소유하다가 그 중 2주택이 주택재건축사업의 관리처분계획인가를 2006.01.01 이후에 받아 조합원입주권으로 전환되어 조합원입주권과 1주택을 소유하다가 그 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없음
[답 변]
1. 거주자인 1세대가 3주택을 소유하다가 그 중 2주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획인가를 2006.01.01 이후에 받아 조합원입주권으로 전환되어 조합원입주권과 1주택을 소유하다가 그 주택을 양도하는 경우 당해 주택(부수토지 포함)은 「소득세법」 제89조 제2항 규정에 의하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.
2. 거주자가 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받기 위하여는 같은법 제97조에서 규정하는 국민주택 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 후 그 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하고 5년 이상 임대한 주택을 양도하는 경우에 해당하는 것이나, 이에 해당되지 아니하는 임대주택은 양도소득세가 감면되지 않습니다.
○ 서면-2016-부동산-2786, 2016.06.14.
[ 요 지 ]
4개 주택이 재개발사업에 포함되어 1주택만을 공급받은 후 해당 재개발사업의 완료로 취득한 주택을 양도하는 경우 준공일 이후부터 비과세요건을 갖춘 이후 양도하는 때에는 1세대 1주택의 양도에 해당하나 그러하지 아니한 때에는 종전 4주택 중 당해 거주자가 선택한 주택 이외의 주택 및 부수토지는 양도소득세가 과세되는 것임
[답 변]
1세대가 「소득세법 시행령」제154조의 비과세 요건 중 보유 및 거주요건을 갖춘 4개의 주택을 소유하다가 4개 주택 모두가 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택 재개발사업에 포함되어 같은 법 제48조의 규정에 따라 1주택만을 공급받은 후 해당 재개발사업의 완료로 취득한 주택을 양도하는 경우 준공일 이후부터「소득세법 시행령」제154조의 규정에 의한 양도소득세의 비과세요건을 갖춘 이후 양도하는 때에는 비과세대상인 1세대 1주택의 양도에 해당하나 그러하지 아니한 때에는 종전 4주택 중 당해 거주자가 선택한 주택 이외의 주택 및 부수토지는 양도소득세가 과세되는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-3837, 2006.11.22.
[ 요 지 ]
1세대가 3주택을 소유하다가 그 중 2주택이 주택재건축사업의 관리처분계획인가를 2006.01.01 이후에 받아 조합원입주권으로 전환되어 조합원입주권과 1주택을 소유하다가 그 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없음
[답 변]
1. 거주자인 1세대가 3주택을 소유하다가 그 중 2주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획인가를 2006.01.01 이후에 받아 조합원입주권으로 전환되어 조합원입주권과 1주택을 소유하다가 그 주택을 양도하는 경우 당해 주택(부수토지 포함)은 「소득세법」 제89조 제2항 규정에 의하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.
출처 :
국세청 2019. 07. 16. 서면-2019-부동산-0509[부동산납세과-732] | 국세법령정보시스템
