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임대공실보상정산금의 부가가치세 공급가액 제외 여부

사전-2021-법령해석부가-1544[법령해석과-4308] · 2021. 12. 08.

질의 및 요약

Q질의내용

부동산임대업자가 건물을 매각하면서 공실에 대한 임대공실보상정산금을 매매가액에서 공제할 경우, 이 금액이 부가가치세 공급가액에서 제외되는 에누리에 해당하는지요?

S요약

부동산임대업에 사용하던 건물을 매각할 때 일부 공실을 고려해 매매가액에서 임대공실보상정산금을 공제하는 경우, 해당 금액은 에누리에 해당하므로 부가가치세 공급가액에 포함하지 않는 것으로 판단됩니다.

#임대공실보상정산금 #부가가치세 #공급가액 #에누리 #부동산매매 #과세표준

핵심 정리

R회신 내용 사전-2021-법령해석부가-1544[법령해석과-4308] · 2021. 12. 08.

국세청 사전-2021-법령해석부가-1544[법령해석과-4308] 회신에 따르면, 임대공실보상정산금은 에누리에 해당한다고 명확히 판단하였습니다.
부동산 매매계약에서, 건물의 공실을 감안하여 매매가액에서 정산특약에 따라 일정액(임대공실보상정산금)을 공제하는 방식이면, 그 금액은 부가가치세법 제29조 제5항 제1호의 에누리에 해당합니다.
따라서 임대공실보상정산금은 부동산 매도 공급가액에 포함되지 않으므로 부가가치세 과세표준 계산 시 제외가 가능합니다.
임대차 계약만 매수인에게 승계되고, 고용 및 용역계약은 승계되지 않아도 본 해석의 적용에는 영향이 없습니다.
이에 따라 실무에서는 매매계약서에 공실 보상금액이 정산특약으로 명확히 규정되어야 함을 유의해야 합니다.

L관련 법령 해석

부가가치세법 제4조: 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급과 수입에 대해 부가가치세 과세
부가가치세법 제29조 제1항: 공급가액을 합한 금액을 과세표준으로 규정
부가가치세법 제29조 제3항: 대금, 요금 등 명목 불문하고 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 공급가액에 포함
부가가치세법 제29조 제5항 제1호: 품질, 수량, 인도조건, 결제방법 등 공급조건에 따라 통상 대가에서 직접 깎아 주는 금액(에누리)은 공급가액에 포함하지 않음

사례 Q&A

1. 임대공실보상정산금이 부가가치세 공급가액에 포함되나요?

답변

임대공실보상정산금은 공급가액에 포함되지 않는 에누리로 판단됩니다.

근거

국세청 해석에 따르면 부가가치세법 제29조 제5항 제1호에 따라 공급가액에서 제외됩니다.

2. 부동산 매각 시 공실로 인한 정산특약은 부가가치세 과세표준에 어떤 영향을 주나요?

답변

공실 보상으로 인한 정산특약 금액은 과세표준에서 제외될 수 있습니다.

근거

에누리에 해당하는 금액이기 때문에 부가가치세 과세표준에 포함하지 않습니다.

3. 임대공실보상정산금이 에누리로 인정받으려면 어떤 조건이 필요한가요?

답변

매매계약에 공실에 따른 보상금 공제 특약이 명확히 기재되어야 합니다.

근거

해당 정산금이 공급조건에 따라 직접 깎아 주는 금액일 때만 에누리로 인정됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

사업자가 부동산임대업에 사용하던 건물 등을 매각하면서 건물의 일부 공실을 감안하여 부동산 매매계약 시 정산특약사항으로 건물 등 매매가액에서 일정액을 공제하는 방식으로 지급하는 임대공실보상정산금은 에누리에 해당하는 것임

답변내용

사업자가 부동산임대업에 사용하던 건물 등을 매각하면서 건물의 일부 공실을 감안하여 부동산 매매계약 시 정산특약사항으로 건물 등 매매가액에서 일정액(임대공실보상정산금)을 공제하는 조건으로 매매계약을 체결한 경우 해당 임대공실보상정산금은 ｢부가가치세법｣ 제29조제5항제1호에 따라 부동산 매도 공급가액에 포함하지 않는 것입니다.

질의요지

○ 사업자가 부동산임대업에 사용하던 건물 등을 매각하면서 건물의 일부 공실을 감안하여 부동산 매매계약 시 정산특약사항으로

- 건물등 매매가액에서 일정액을 공제하는 방식으로 지급하는 임대공실보상정산금이 부동산 매매에 따른 부가가치세 공급가액에서 제외되는 에누리에 해당하는지 여부

사실관계

○신청법인은 부동산 매매 및 임대 등 부동산업을 주요 사업으로 영위하는 ｢부동산투자회사법｣상 위탁관리부동산투자회사로

- 매도인 및 집합투자업자와 부동산 매매계약을 ’21.10.14. 체결함

* 매도인과 집합투자업자는 각각 매도펀드의 자본시장법상 신탁업자 및 집합투자업자에 해당

정산 특약사항	매도인은 매수인에게 본 건 매매목적물의 공실을 감안하여 건물 등 매매가액에서 일정액 조정하는 방식으로 금 ○○원을 지급
매수인 계약 승계	임대차 계약만을 승계(고용 및 용역계약은 미승계)

관련 법령

○ 부가가치세법 제4조【과세대상】

부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액

⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.

1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액

출처 : 국세청 2021. 12. 08. 사전-2021-법령해석부가-1544[법령해석과-4308] | 국세법령정보시스템

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