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공동상속주택 증여 후 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부
서면-2020-부동산-3670[부동산납세과-301] · 2023. 02. 02.Q질의내용
- 공동상속주택(A) 지분을 직계비속에게 증여한 후, 그 직계비속이 해당 주택이 아닌 다른 주택(B)을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2020-부동산-3670[부동산납세과-301] · 2023. 02. 02.
- 국세청 서면-2020-부동산-3670[부동산납세과-301](2023.02.02) 회신에 따르면, 공동상속주택(A)을 소유하다가 직계비속에게 증여한 뒤 직계비속이 그 외의 B주택을 양도한 경우 소득세법 시행령 제155조제3항의 규정은 적용되지 않는다고 회신하였습니다.
- 상기 회신은 공동상속주택 소수지분(1/3 등)에 해당하는 지분을 증여한 사실관계를 바탕으로 하고 있습니다.
- 따라서 공동상속주택을 증여받은 직계비속이 그 상속주택이 아닌 다른 주택을 양도할 경우, 양도주택이 1세대 1주택 요건을 충족하더라도 공동상속주택 보아주기 특례(시행령 155조 3항)의 적용대상이 되지 않는 것으로 해석됩니다.
- 기존 유사사례(재산세과-4080 등) 또한 상속주택을 증여한 후 남은 일반주택 양도 시 특례규정이 적용되지 않는다는 입장을 보이고 있습니다.
- 분쟁 가능성을 고려하여 주택 양도 전, 관련 세무서 또는 전문가와 사전 상담하시는 것이 안전합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 요건을 충족하면 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위): 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유 등 일정 조건 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제2항: 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유시 일반주택 양도 시 1주택으로 간주하는 특례
- 소득세법 시행령 제155조 제3항: 공동상속주택 외의 다른 주택 양도 시 공동상속주택은 주택 수에서 제외하는 특례 규정
- 기존 해석사례 재산세과-4080(2008.12.04.) 등: 상속받은 주택을 증여 후 다른 주택 양도 시 특례 적용 불가
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
공동상속주택(A)을 소유하고 자가 해당 공동상속주택(A)을 직계비속에게 증여한 후, 직계비속이 그 증여받은 주택(A) 외의 다른 주택(B)을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항의 규정을 적용하지 아니하는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 공동상속주택(A)을 소유하고 자가 해당 공동상속주택(A)을 직계비속에게 증여한 후, 직계비속이 그 증여받은 주택(A) 외의 다른 주택(B)을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항의 규정을 적용하지 아니하는 것입니다.
1. 사실관계
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-’91. |
아버지 별도세대 조부의 사망으로 서울 마포구 A주택을 아버지의 형제자매와 공동으로 상속받음(각 1/3씩) |
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* 공동상속주택 소수지분(소득령 §155③)에 해당함을 전제 |
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-’19. |
아버지 A주택의 지분(1/3)을 본인에게 증여함 |
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-’20. |
아버지 소유의 천안시 B주택을 본인에게 증여함 |
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* 아버지의 B주택 취득시기 불분명 |
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-예정 |
본인 B주택 양도 |
2. 질의내용
- 서울 마포구 소재 A주택 지분(1/3)을 공동상속주택 소수지분으로 보아 천안시 소재 B주택에 대하여 1세대1주택 비과세 받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
○소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
1. 당해 주택에 거주하는 자
2. 삭제
3. 최연장자
4. 유사사례
○ 서면-2015-부동산-1363(2015.09.21)
[답변내용]
귀 질의의 경우, 기존해석사례(재산세과-4080, 2008.12.04.)을 참고하시기 바랍니다.
○ 재산세과-4080(2008. 12. 4.)
[회 신]
거주자가 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하다가 상속받은 주택을 배우자에게 증여하고 그 밖의 주택을 양도하는 경우 배우자에게 증여한 주택은 「소득세법 시행령」제155조 제2항의 규정이 적용되지않는 것입니다.(같은 뜻 : 서면4팀-256,2007.1.18.).
○ 조심2013부2319 (2014.02.10)
[요 지]
쟁점주택 양도시점에 쟁점상속주택은 상속주택이 아닌 증여받은 주택으로 보아야 할 것이며, 청구인은 쟁점상속주택의 증여가 명의신탁임을 주장하나 명의신탁 하였다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 잘못이 없음
○ 국심2002중0242 (2002.06.26)
[요 지]
남편이 상속받은 주택의 지분을 부인에게 증여한 경우 이는 부인이 새로운 주택을 취득한 것에 해당하는 바 1세대1주택에 해당하지 않는다고 본 사례
출처 : 국세청 2023. 02. 02. 서면-2020-부동산-3670[부동산납세과-301] | 국세법령정보시스템
유권해석
공동상속주택 증여 후 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부
서면-2020-부동산-3670[부동산납세과-301] · 2023. 02. 02.Q질의내용
- 공동상속주택(A) 지분을 직계비속에게 증여한 후, 그 직계비속이 해당 주택이 아닌 다른 주택(B)을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2020-부동산-3670[부동산납세과-301] · 2023. 02. 02.
- 국세청 서면-2020-부동산-3670[부동산납세과-301](2023.02.02) 회신에 따르면, 공동상속주택(A)을 소유하다가 직계비속에게 증여한 뒤 직계비속이 그 외의 B주택을 양도한 경우 소득세법 시행령 제155조제3항의 규정은 적용되지 않는다고 회신하였습니다.
- 상기 회신은 공동상속주택 소수지분(1/3 등)에 해당하는 지분을 증여한 사실관계를 바탕으로 하고 있습니다.
- 따라서 공동상속주택을 증여받은 직계비속이 그 상속주택이 아닌 다른 주택을 양도할 경우, 양도주택이 1세대 1주택 요건을 충족하더라도 공동상속주택 보아주기 특례(시행령 155조 3항)의 적용대상이 되지 않는 것으로 해석됩니다.
- 기존 유사사례(재산세과-4080 등) 또한 상속주택을 증여한 후 남은 일반주택 양도 시 특례규정이 적용되지 않는다는 입장을 보이고 있습니다.
- 분쟁 가능성을 고려하여 주택 양도 전, 관련 세무서 또는 전문가와 사전 상담하시는 것이 안전합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 요건을 충족하면 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위): 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유 등 일정 조건 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제2항: 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유시 일반주택 양도 시 1주택으로 간주하는 특례
- 소득세법 시행령 제155조 제3항: 공동상속주택 외의 다른 주택 양도 시 공동상속주택은 주택 수에서 제외하는 특례 규정
- 기존 해석사례 재산세과-4080(2008.12.04.) 등: 상속받은 주택을 증여 후 다른 주택 양도 시 특례 적용 불가
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
공동상속주택(A)을 소유하고 자가 해당 공동상속주택(A)을 직계비속에게 증여한 후, 직계비속이 그 증여받은 주택(A) 외의 다른 주택(B)을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항의 규정을 적용하지 아니하는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 공동상속주택(A)을 소유하고 자가 해당 공동상속주택(A)을 직계비속에게 증여한 후, 직계비속이 그 증여받은 주택(A) 외의 다른 주택(B)을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항의 규정을 적용하지 아니하는 것입니다.
1. 사실관계
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아버지 별도세대 조부의 사망으로 서울 마포구 A주택을 아버지의 형제자매와 공동으로 상속받음(각 1/3씩) |
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* 공동상속주택 소수지분(소득령 §155③)에 해당함을 전제 |
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-’19. |
아버지 A주택의 지분(1/3)을 본인에게 증여함 |
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-’20. |
아버지 소유의 천안시 B주택을 본인에게 증여함 |
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* 아버지의 B주택 취득시기 불분명 |
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-예정 |
본인 B주택 양도 |
2. 질의내용
- 서울 마포구 소재 A주택 지분(1/3)을 공동상속주택 소수지분으로 보아 천안시 소재 B주택에 대하여 1세대1주택 비과세 받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
○소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
1. 당해 주택에 거주하는 자
2. 삭제
3. 최연장자
4. 유사사례
○ 서면-2015-부동산-1363(2015.09.21)
[답변내용]
귀 질의의 경우, 기존해석사례(재산세과-4080, 2008.12.04.)을 참고하시기 바랍니다.
○ 재산세과-4080(2008. 12. 4.)
[회 신]
거주자가 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하다가 상속받은 주택을 배우자에게 증여하고 그 밖의 주택을 양도하는 경우 배우자에게 증여한 주택은 「소득세법 시행령」제155조 제2항의 규정이 적용되지않는 것입니다.(같은 뜻 : 서면4팀-256,2007.1.18.).
○ 조심2013부2319 (2014.02.10)
[요 지]
쟁점주택 양도시점에 쟁점상속주택은 상속주택이 아닌 증여받은 주택으로 보아야 할 것이며, 청구인은 쟁점상속주택의 증여가 명의신탁임을 주장하나 명의신탁 하였다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 잘못이 없음
○ 국심2002중0242 (2002.06.26)
[요 지]
남편이 상속받은 주택의 지분을 부인에게 증여한 경우 이는 부인이 새로운 주택을 취득한 것에 해당하는 바 1세대1주택에 해당하지 않는다고 본 사례
출처 : 국세청 2023. 02. 02. 서면-2020-부동산-3670[부동산납세과-301] | 국세법령정보시스템
