임대사업자 등록 자동말소 후 종부세 합산배제 적용 여부

요지

귀 질의의 경우 기존 해석 사례 ⁠“서면-2022-법규재산-2745, 2022.10.6.”을 참고하시기 바랍니다.

회신

귀 질의의 경우 기존 해석 사례 ⁠“서면-2022-법규재산-2745, 2022.10.6.”을 참고하시기 바랍니다.

○ 서면-2022-법규재산-2745, 2022.10.6.
귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호 및 제5조에 따른 임대사업자등록이 같은 법 제6조제5항에 따라 말소된 경우에는 ｢종합부동산세법｣ 제8조제2항제1호 및 같은 법 시행령 제3조제1항제8호에 따른 합산배제 대상 주택에 해당하지 아니하는 것입니다.

1.사실관계

2.질의내용

-민간임대주택법에 따라 자동말소되었으나, 말소 당시 남은 임대차계약 기간 종료일이 속하는 ’21년 귀속분 종부세에 대해 합산배제를 적용받을 수 있는지 여부

3.관련법령

□ 종합부동산세법(2022.12.31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제8조【과세표준】

 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33266호로 개정되기 전의 것) 제3조【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

  2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「공공주택 특별법」 제49조제4항에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

   가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

   나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

   다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 ⁠「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것. 이하 같음) 제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

  6. 삭제

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제5조【임대사업자의 등록】

 ③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제6조【임대사업자 등록의 말소】

 ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

 ⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제43조 【임대의무기간 및 양도 등】

 ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

 ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

4.관련사례

□ 서면-2022-법규재산-2745, 2022.10.6.

  귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호 및 제5조에 따른 임대사업자등록이 같은 법 제6조제5항에 따라 말소된 경우에는 ｢종합부동산세법｣ 제8조제2항제1호 및 같은 법 시행령 제3조제1항제8호에 따른 합산배제 대상 주택에 해당하지 아니하는 것입니다.

□ 대법원2015두41685, 2015.8.19. 심리불속행

 (원심판시) 임대주택법상 임대사업자로 등록하게 되면 종합부동산세 비과세 등 각종 세제 해택을 부여받는 대선에, 임대주택의 매각제한, 임대조건의 신고, 임대주택의 관리 등 임대주택법상 각종 제한을 받게 되고, 임대주택법상의 각종 의무조항을 위반한 경우에는 임대사업자의 등록이 말소될 뿐 아니라 일정한 경우에는 형사처벌까지 받는 것을 예정하고 있는 등 임대주택법상 임대사업자로 등록을 하게 되면 관계 법령상의 각종 세제혜택과 규제를 동시에 받는 임대사업자로서의 자격을 부여받는다는 점에서 임대주택밥상 임대사업자 등록은 관할 행정청의 관리목적을 위한 단순한 요식행위에 불과한 것이라고는 보기 어렵다.

 또한, 구 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 합산배제 임대주택의 요건으로 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자로서 '과세기준일 현재 소득세법 또는 법인세법에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자'일 것을 요건으로 하고 있는바, 임대주택법 제15조 제3항에서는 '제1항에 따라 임대사업자의 등록이 말소된 경우라도 말소 이전에 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지는 그 임대사업자와 임차인에게 이 법을 적용한다'라고 규정하고 있으나 이는 사업자등록이 말소된 임대사업자가 말소 이전에 체결하였던 임대차계약에 임대주택법이 적용됨을 확인하는 규정일 뿐이고, 이는 임대주택법의 입법 취지 등에 비추어 임대 사업자 등록말소 후 임대사업자로서 각종 세제혜택을 더 이상 받을 수 없게 되더라도 그와는 별도로 그 임대사업자와 임대차계약을 체결한 임차인을 보호하기 위하여 기존에 임차인에 대하여 부담하는 각종 의무를 그대로 존속시키는 규정으로 봄이 상당하다.

 결국, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항이 적용되기 위한 임대사업자 요건인 '주택임대업 사업자등록을 한 자'라는 요건은 임대주택법에 따른 사업자등록을 할 것 뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것을 포함하는 것으로 해석함이 상당하다.

□ 헌법재판소2020헌마1482, 2024.2.28.

 (요지) 정부가 임대주택 등록을 적극 유도한 이후 부동산시장 과열 및 투기수요 가세로 시장불안이 가중되자 임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 이들에 대한 대출을 규제하는 방식으로 정책 방향을 변경하였음에도 종전 임대주택 등록활성화 방안이 다주택자에게 특혜를 주는 제도로 악용되었던 점, 주택 임대차에서의 전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입 논의에 따라 단기민간임대주택의 폐지 등과 같은 주택임대차 관련 제도의 정합성 확보를 위한 기존 제도의 개편 필요성이 제기되었던 점 등을 고려할 때, 정부가 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고 임대의무기간을 연장하는 등 종전 임대사업자 제도의 개편을 단행하고, 이와 관련한 후속 입법이 이루어질 수 있다는 점에 대하여 임대사업자를 포함한 일반 국민이 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다. 나아가 정부는 종전 임대사업자의 신뢰 손상의 정도를 완화하는 세제지원 보완조치를 마련하기도 하였다. 따라서 임대사업자의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임차인의 장기적이고 안정적인 주거 환경 보장과 같은 공익에 비하여 크다고 할 수 없으므로, 등록말소조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.

출처 : 국세청 2024. 06. 12. 서면-2023-부동산-2088 | 국세법령정보시스템