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재산세 분리과세 대상 토지 비사업용토지 해당 여부 유권해석
사전-2025-법규법인-0033 · 2025. 02. 19.Q질의내용
- 주택건설사업자가 주택건설사업계획 승인을 받은 재산세 분리과세 대상 토지를 다른 법인에 양도한 경우, 해당 토지는 비사업용 토지에 해당하는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규법인-0033 · 2025. 02. 19.
- 국세청 사전-2025-법규법인-0033 (2025.2.19) 회신임
- 지방세법 제106조제1항제3호에 따른 재산세 분리과세대상인 토지는 법인세법 제55조의2 제2항 제4호 나목에 의해 양도 시 비사업용 토지로 보지 않음을 명확히 하였습니다.
- 주택건설사업자가 주택건설사업계획 승인을 받아 보유 중인 토지가 지방세법상 분리과세대상임이 확인된다면, 이를 타 법인에 양도해도 비사업용 토지에 해당하지 않으므로 중과세가 적용되지 않습니다.
- 다만, 분리과세대상 여부는 지방세법상 판정이므로, 개별 과세관청의 실제 적용 여부는 재차 확인할 필요가 있습니다.
- 위 유권해석은 국세청이 지방세법과 법인세법 조문을 근거로 하여 ‘비사업용 토지 제외’ 범위를 구체적으로 정리한 사례입니다.
L관련 법령 해석
- 법인세법 제55조의2 (토지등 양도소득에 대한 과세특례): 비사업용 토지 양도 시 양도소득의 10%를 추가과세하며, 비사업용 토지의 요건은 대통령령으로 정함
- 법인세법 시행령 제92조의3: 비사업용 토지의 기간 기준 및 판정 방법 규정
- 법인세법 제55조의2 제2항 제4호 나목: 지방세법 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산 또는 분리과세 대상 토지는 비사업용 토지에서 제외
- 지방세법 제106조 (과세대상의 구분 등): 분리과세대상 토지의 범위에 개발사업용 토지를 포함함
- 지방세법 시행령 제102조 제7항: 주택건설사업자가 사업계획의 승인을 받아 주택건설사업에 제공하는 토지는 분리과세대상임을 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 재산세 분리과세대상이 되는 토지는 비사업용토지에 해당하지 않음
답변내용
｢지방세법｣제106조제1항제3호에 따른 재산세 분리과세대상이 되는 토지는 그 기간 중 ｢법인세법｣제55조의2제2항제4호나목에 따라 같은 조 제1항제3호의 “비사업용 토지”에 해당하지 않는 것임
1. 사실관계
○ 질의법인은 ’21.12.21. 주거용 건물 개발 및 공급을 목적으로 설립된 프로젝트금융투자회사로
- ’21.12.24. “○○도 ○○시 ○○구 ○○동 876번지 외 4필지 토지”(제3종 일반주거지역, 이하 ‘쟁점토지’) 및 건물*을 매입하고 ○○시장으로부터 주택건설사업계획승인을 통보받았음
○ 질의법인은 주택건설사업계획을 승인받은 이후 주택도시보증공사(이하 ‘공사’)가 진행하는 “공공지원 민간임대주택 민간제안사업”에 공모하여 ’22.12.27. 우선협상대상자로 선정되었으나 공사는 특별한 이유 없이 사업 진행을 지체하다가 ’24.9.13. 주택도시기금 **억원의 출자를 승인하였으며
- ’24.11.19. 공공지원 민간임대주택의 사업주체인 쟁점 리츠의 영업인가가 이루어짐
○ 쟁점 리츠는 공사의 출자금과 질의법인의 기존 투자자들의 출자금으로 설립되고 질의법인의 토지를 매입하여 사업을 진행할 예정이며
- 질의법인은 쟁점토지를 쟁점 리츠에 전부 매각하고 대출상환 및 잔여재산 분배 이후 청산할 예정임
○ ○○청장은 질의법인이 쟁점토지를 소유한 기간(’22년~’24년)에 대한 재산세 과세 시 재산세 분리과세 대상으로 구분하여 과세함
* 재산세 분리과세 대상 여부는 지방세법에 따른 판단사항인바 이하에서는 쟁점토지가 ｢지방세법｣ 제106조제1항제3호사목(개발사업용 토지)에 따른 재산세 분리과세대상 토지에 해당함을 전제하여 검토함
2. 질의내용
○ 주택건설사업자가 주택건설사업계획승인을 받은 토지로서 「지방세법」 제106조제1항제3호사목에 따른 재산세 분리과세 대상 토지를 다른 법인에게 양도한 경우 비사업용 토지 해당 여부
3. 관련법령
○ 법인세법 제55조의2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】
① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
나. 「지방세법」 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
○ 법인세법 시행령 제92조의3 【비사업용 토지의 기간기준】
법 제55조의2제2항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
○ 지방세법 제106조 【과세대상의 구분 등】
① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
○ 지방세법 시행령 제102조【분리과세대상 토지의 범위】
⑦ 법 제106조제1항제3호사목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.
7. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(「주택법」 제2조제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)
유권해석
재산세 분리과세 대상 토지 비사업용토지 해당 여부 유권해석
사전-2025-법규법인-0033 · 2025. 02. 19.Q질의내용
- 주택건설사업자가 주택건설사업계획 승인을 받은 재산세 분리과세 대상 토지를 다른 법인에 양도한 경우, 해당 토지는 비사업용 토지에 해당하는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규법인-0033 · 2025. 02. 19.
- 국세청 사전-2025-법규법인-0033 (2025.2.19) 회신임
- 지방세법 제106조제1항제3호에 따른 재산세 분리과세대상인 토지는 법인세법 제55조의2 제2항 제4호 나목에 의해 양도 시 비사업용 토지로 보지 않음을 명확히 하였습니다.
- 주택건설사업자가 주택건설사업계획 승인을 받아 보유 중인 토지가 지방세법상 분리과세대상임이 확인된다면, 이를 타 법인에 양도해도 비사업용 토지에 해당하지 않으므로 중과세가 적용되지 않습니다.
- 다만, 분리과세대상 여부는 지방세법상 판정이므로, 개별 과세관청의 실제 적용 여부는 재차 확인할 필요가 있습니다.
- 위 유권해석은 국세청이 지방세법과 법인세법 조문을 근거로 하여 ‘비사업용 토지 제외’ 범위를 구체적으로 정리한 사례입니다.
L관련 법령 해석
- 법인세법 제55조의2 (토지등 양도소득에 대한 과세특례): 비사업용 토지 양도 시 양도소득의 10%를 추가과세하며, 비사업용 토지의 요건은 대통령령으로 정함
- 법인세법 시행령 제92조의3: 비사업용 토지의 기간 기준 및 판정 방법 규정
- 법인세법 제55조의2 제2항 제4호 나목: 지방세법 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산 또는 분리과세 대상 토지는 비사업용 토지에서 제외
- 지방세법 제106조 (과세대상의 구분 등): 분리과세대상 토지의 범위에 개발사업용 토지를 포함함
- 지방세법 시행령 제102조 제7항: 주택건설사업자가 사업계획의 승인을 받아 주택건설사업에 제공하는 토지는 분리과세대상임을 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 재산세 분리과세대상이 되는 토지는 비사업용토지에 해당하지 않음
답변내용
｢지방세법｣제106조제1항제3호에 따른 재산세 분리과세대상이 되는 토지는 그 기간 중 ｢법인세법｣제55조의2제2항제4호나목에 따라 같은 조 제1항제3호의 “비사업용 토지”에 해당하지 않는 것임
1. 사실관계
○ 질의법인은 ’21.12.21. 주거용 건물 개발 및 공급을 목적으로 설립된 프로젝트금융투자회사로
- ’21.12.24. “○○도 ○○시 ○○구 ○○동 876번지 외 4필지 토지”(제3종 일반주거지역, 이하 ‘쟁점토지’) 및 건물*을 매입하고 ○○시장으로부터 주택건설사업계획승인을 통보받았음
○ 질의법인은 주택건설사업계획을 승인받은 이후 주택도시보증공사(이하 ‘공사’)가 진행하는 “공공지원 민간임대주택 민간제안사업”에 공모하여 ’22.12.27. 우선협상대상자로 선정되었으나 공사는 특별한 이유 없이 사업 진행을 지체하다가 ’24.9.13. 주택도시기금 **억원의 출자를 승인하였으며
- ’24.11.19. 공공지원 민간임대주택의 사업주체인 쟁점 리츠의 영업인가가 이루어짐
○ 쟁점 리츠는 공사의 출자금과 질의법인의 기존 투자자들의 출자금으로 설립되고 질의법인의 토지를 매입하여 사업을 진행할 예정이며
- 질의법인은 쟁점토지를 쟁점 리츠에 전부 매각하고 대출상환 및 잔여재산 분배 이후 청산할 예정임
○ ○○청장은 질의법인이 쟁점토지를 소유한 기간(’22년~’24년)에 대한 재산세 과세 시 재산세 분리과세 대상으로 구분하여 과세함
* 재산세 분리과세 대상 여부는 지방세법에 따른 판단사항인바 이하에서는 쟁점토지가 ｢지방세법｣ 제106조제1항제3호사목(개발사업용 토지)에 따른 재산세 분리과세대상 토지에 해당함을 전제하여 검토함
2. 질의내용
○ 주택건설사업자가 주택건설사업계획승인을 받은 토지로서 「지방세법」 제106조제1항제3호사목에 따른 재산세 분리과세 대상 토지를 다른 법인에게 양도한 경우 비사업용 토지 해당 여부
3. 관련법령
○ 법인세법 제55조의2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】
① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
나. 「지방세법」 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
○ 법인세법 시행령 제92조의3 【비사업용 토지의 기간기준】
법 제55조의2제2항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
○ 지방세법 제106조 【과세대상의 구분 등】
① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
○ 지방세법 시행령 제102조【분리과세대상 토지의 범위】
⑦ 법 제106조제1항제3호사목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.
7. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(「주택법」 제2조제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)
