요지

관리처분계획인가일 이후에 상속되는 경우 ⁠“부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보는 것이며, 조합원입주권의 평가는 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증법 시행령 제51조 제2항에 따라 산정하는 것임

회신

귀 질의의 경우 붙임 기존 해석사례 상속증여-260(2014.07.15.) 및 재산세과-202(2012.5.24.)를 참고하시기 바랍니다.

【관련 참고자료】

1. 사실관계

 ○ 모친이 보유하던 단독주택(보유기간 약 50년)과 관련하여 주택재개발정비사업이 진행되고 있음

 ○ 관리처분계획인가일은 ’18.9월이며 사업시행인가는 ’20.1월로 현재 분양공고 전임

 ○ 해당 주택의 권리가액은 약 5억원이며, 청산금을 약 4억원 추가 납입하여 총 분양가는 9억원 상당임

 ○ 최근 부동산에서 알아본 시세 프리미엄은 약 4억 5천만원으로 확인됨

2. 질의내용

 1) ’20.6월 해당 재산을 증여하는 경우 주택을 증여한 것으로 보는지, 조합원입주권을 증여한 것으로 보는지

 2) 해당 재산을 모친으로부터 증여받고자 하는 경우 평가방법은

3. 관련법령

 ○상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

 ③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

 ○상속세 및 증여세법 시행령 제51조【지상권 등의 평가】

 ② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(「소득세법」 제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.

 ○상속세 및 증여세법 시행규칙 제16조【지상권의 평가등】

 ③ 영 제51조제2항 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액"이란 ⁠「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따라 인가받은 관리처분계획을 기준으로 다음 계산식에 따라 계산한 가액을 말한다.

4. 관련 사례

○재산세과-202, 2012.5.24.

증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 ⁠「상속세 및 증여세법」제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가하는 것으로서, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 같은 법 제61조제3항 및 같은 법 시행령 제51조제2항에 따라 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가합니다.

 귀 질의와 같이 재개발조합원 입주권을 증여하는 경우 ⁠“평가기준일까지 불입한 금액”은 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재개발조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이며, ⁠“평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서 이는 해당 조합원입주권의 거래상황 및 가격변동 등 구체적인 사실을 확인하여 산정할 사항입니다.

출처 : 국세청 2020. 06. 30. 서면-2020-상속증여-2047[상속증여세과-497] | 국세법령정보시스템