요지

수탁자가 신탁이익의 교부를 위하여 미분양된 신탁부동산을 수익자에게 이전하는 경우에는 같은 법 제9조 및 제29조제3항제2호에 따라 해당 신탁부동산의 시가를 공급가액으로 하여 세금계산서를 발급하는 것임

답변내용

사업자(「신탁법」상 위탁자이며 이하 ⁠“위탁자”)가 신탁회사(이하 ⁠“수탁자”)와 위탁자의 보유토지 위에 건물 등을 신축ㆍ분양하는 분양형토지신탁계약을 체결하여 해당 신탁재산을 수탁자 명의로 매매하는 경우로서 해당 신탁이 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 체결한 ⁠「부가가치세법 시행령」 제21조의2에서 정하는 신탁계약에 해당하지 아니하는 때에는 2018.1.1. 이후 공급시기가 도래하는 분부터 같은 법 제10조제8항에 따라 위탁자가 직접 신탁재산을 공급하는 것으로 보는 것임
이 경우 수탁자가 신탁이익의 교부를 위하여 미분양된 신탁부동산을 수익자에게 이전하는 경우에는 같은 법 제9조 및 제29조제3항제2호에 따라 해당 신탁부동산의 시가를 공급가액으로 하여 세금계산서를 발급하는 것임

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

 ○신청법인은 2014.1.24. 설립되어 부동산개발업을 영위하고 있으며 2015년 중 갑법인과 제주시 연동 소재 건축물 및 부속토지에 대한 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급함

 ○신청법인은 갑법인에게 잔금은 개발사업을 완료 후 지급하기로 약정하였으며 갑법인은 개발사업 진행을 위해 신청법인을 수익자로 하는 분양형토지신탁계을 체결^*함

   * 위탁자는 갑법인, 수탁자는을법인이며 위탁자는 본건 부동산 매매잔금을 안정적으로 지급받기 위해 본건 신탁계약에서 위탁자의 지위를 갖음

 ○수탁자는 분양신고한 주택에 대하여 100% 분양을 완료하고 2018년 3월 말경 본건 부동산에 대한 사용승인을 받았으며

  -분양신고하지 아니한 상가(이하“본건 신탁부동산”)에 대하여 신탁수익의 교부를 목적으로 신청법인에게 소유권을 이전할 예정임(일부 이전)

○ 질의내용

 ○2018.1.1. 이후 타익신탁에 있어 수탁자가 신탁재산에 대한 소유권을 수익자에게 이전하는 경우 부가가치세 과세대상에 해당하는지 여부 및 부가가치세 공급가액

2. 질의내용에 대한 자료

□ 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

  다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가·지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단·재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

   1. 사업자

○ 부가가치세법 제4조【과세대상】

  부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

   1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】

  ⑧신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 위탁자(이하 "위탁자"라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다.

  ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

   4. 신탁재산의 소유권 이전으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

   가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

   나.신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

   다.수탁자가 변경되어 새로운 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

○ 부가가치세법 제21조의2【수탁자가 재화를 공급하는 것으로 보는 경우】

  법 제10조제8항 단서에서 "대통령령으로 정하는 신탁계약"이란 수탁자가 위탁자로부터 ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 말한다.

○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】

  ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

  ③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

   2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

○ 부가가치세법 시행령 제62조【시가의 기준】

  법 제29조제3항 및 제4항에 따른 시가는 다음 각 호의 가격으로 한다.

   1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격

   2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)

   3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제98조제3항 및 제4항 또는 ｢법인세법 시행령｣ 제89조제2항 및 제4항에 따른 가격

○ 법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】

  ② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

   1. ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.

   2. ｢상속세 및 증여세법｣ 제38조・제39조・제39조의2・제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 ｢조세특례제한법｣ 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 ｢상속세 및 증여세법｣ 제63조제1항제1호나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, ｢상속세 및 증여세법｣ 제63조제2항제1호・제2호 및 같은 법 시행령 제57조제1항・제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】

  ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

   1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭

   2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호

   3. 공급가액과 부가가치세액

   4. 작성 연월일

   5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

○ 민법 제466조【대물변제】

  채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.

○ 신탁법 제2조 【신탁의 정의】

  이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

○ 신탁법 제31조【수탁자의 권한】

  수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다.

○ 신탁법 제56조【수익권의 취득】

  ① 신탁행위로 정한 바에 따라 수익자로 지정된 자(제58조제1항 및 제2항에 따라 수익자로 지정된 자를 포함한다)는 당연히 수익권을 취득한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

 ○ 신탁법 제101조【신탁종료 후의 신탁재산의 귀속】

  ① 제98조제1호, 제4호부터 제6호까지, 제99조 또는 제100조에 따라 신탁이 종료된 경우 신탁재산은 수익자(잔여재산수익자를 정한 경우에는 그 잔여재산수익자를 말한다)에게 귀속한다. 다만, 신탁행위로 신탁재산의 잔여재산이 귀속될 자(이하 "귀속권리자"라 한다)를 정한 경우에는 그 귀속권리자에게 귀속한다.

출처 : 국세청 2018. 08. 28. 사전-2018-법령해석부가-0502[법령해석과-2363] | 국세법령정보시스템