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조정대상지역 분양권 증여 시 1세대1주택 거주요건 적용 여부

서면-2017-법령해석재산-2970[법령해석과-2743] · 2018. 10. 16.

질의 및 요약

Q질의내용

조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급했으나, 이후 그 분양권 지분의 1/2을 배우자에게 증여한 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하는지요?

S요약

조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전에 체결하고 계약금을 지급한 경우, 이후 해당 분양권의 지분 1/2을 배우자에게 증여하더라도 소득세법 시행령 제154조 제1항의 거주요건을 적용하지 않는 것으로 판단됩니다. 이는 거주요건 완화 특례가 해당 상황에도 그대로 적용됨을 의미합니다.

#조정대상지역 #분양권 증여 #거주요건 #1세대1주택 #비과세 요건 #소득세법 시행령

핵심 정리

R회신 내용 서면-2017-법령해석재산-2970[법령해석과-2743] · 2018. 10. 16.

국세청 서면-2017-법령해석재산-2970[법령해석과-2743](2018.10.16) 및 기획재정부 재산세제과-858(2018.10.10) 회신에 따르면, 조정대상지역 내 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급했을 때 이후 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여한 경우 거주요건을 적용하지 않는 것이 맞다고 회신하였습니다.
관련 회신에서는 ‘계약금 지급일 당시 무주택 세대일 것’과 ‘2017.8.2. 이전 계약 및 계약금 지급’이면 이후 배우자 증여에도 소득세법 시행령 제154조 제1항의 거주요건 특례가 그대로 유지된다 하였습니다.
이 해석은 혼인 후 1주택자와 합가해도 분양권 지분 증여 시점에 관계없이 최초 계약일과 계약금 지급일을 요건 충족의 기준으로 삼는 것으로 정리되어 있습니다.
이는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호, 부칙 제2조의 입법취지 및 실제 사례에 따라 적용되고, 증여 이후에도 거주요건 추가 적용 없이 비과세 요건이 유지됩니다.
따라서 계약금 지급일 기준 무주택 세대였고, 2017.8.2. 이전 계약 및 지급이 확인되는 경우라면, 이후 분양권 증여로 인해 거주요건이 새로 발생하지 않는 것으로 판단됩니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조: 1세대 1주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세
소득세법 시행령 제154조 제1항: 조정대상지역 내 주택은 보유기간 2년 및 거주기간 2년 요건 규정
소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호: 조정대상지역에서 2017.8.2. 이전 계약 및 계약금 지급 시, 계약금 지급일 현재 무주택 세대는 거주요건 예외
소득세법 시행령 부칙 제2조: 2017년 8월 2일 이전 취득 또는 계약금 지급 주택엔 개정 전 규정 적용
주택법 제63조의2: 조정대상지역 지정 기준과 절차 규정

사례 Q&A

1. 조정대상지역 분양권 1/2을 배우자에게 증여하면 거주요건 유지되나요?

답변

분양계약과 계약금 지급이 2017.8.2. 이전에 이뤄졌다면, 이후 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여하더라도 별도의 거주요건을 적용하지 않습니다.

근거

국세청 및 기획재정부 해석에 따르면 거주요건 특례가 증여 후에도 그대로 유지됩니다.

2. 2017년 8월 2일 이전 조정대상지역 분양권, 배우자 증여 시 비과세 요건 변화 있나요?

답변

해당 분양권의 비과세 거주요건은 증여 후에도 변화하지 않는 것으로 판단됩니다.

근거

소득세법 시행령 부칙 제2조에 따라 계약일·계약금 지급일 기준 요건만 충족하면 이후 증여는 영향을 미치지 않습니다.

3. 조정대상지역 분양권 계약 후 혼인해 합가, 증여해도 2년 거주요건 적용할까요?

답변

혼인 후 합가, 지분 증여 상황이라도 2017.8.2. 이전 계약 및 계약금 지급 시 거주요건이 추가로 적용되지 않습니다.

근거

관련 유권해석에서 최초 계약·계약금 지급 시점을 기준으로 비과세 특례를 인정한다고 밝혔습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않음

회신

귀 서면질의의 경우, ｢기획재정부 재산세제과-858, 2018.10.10.｣을 참조하시기 바랍니다.

※ 기획재정부 재산세제과-858, 2018.10.10.

【사실관계】

(사례1) 2017.8.2. 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 2017.8.3. 이후에 해당 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여함

․ 2016.11. :甲은 ⁠“경기도 ○○○○지구” 소재 A주택 분양계약 및 계약금 지급함

* 계약금 지급일 현재 甲은 무주택 세대에 해당함

․ 2017.09.08. :甲은 A주택 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여함

(사례2) 2017.8.2. 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역내 아파트 분양계약하고 계약금을 지급하였으나, 1주택을 보유한 자와 혼인합가 후 그 배우자에게 1/2지분을 증여(2017.8.2.이전)함

․ 2013.12.13. : 甲은 세종시 소재 A주택 취득함

․ 2015.09.22. : 乙은 세종시 소재 B주택 분양계약 및 계약금 지급함

*乙은 계약금 지급당시 무주택 세대에 해당하며, B주택은 2017.8.2. 현재 미완공 상태임

․ 2015.11.24. : 甲과 乙 결혼

․ 2016.09.22. : 乙이 甲에게 B주택 분양권 지분 1/2 증여함

【질의】조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항의 거주요건 적용 여부

거주요건을 적용함

거주요건을 적용하지 않음

【회신】사례1과 사례2의 경우 제2안이 타당함

1. 사실관계

○ 2013.12.13. : 甲은 세종시 소재 A주택 취득함

○ 2015.09.22. : 乙은 세종시 소재 B주택 분양계약 및 계약금 지급함

* 乙은 계약금 지급당시 무주택 세대에 해당하며, B주택은 2017.8.2. 현재 미완공 상태임

○ 2015.11.24. : 甲과 乙 결혼

○ 2016.09.22. : 乙이 甲에게 B주택 분양권 지분 1/2 증여함

2. 질의내용

○ 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으며, 이후에 1주택자와 혼인 후 분양권 지분 1/2을 2017.8.2. 이전에 배우자에게 증여 시 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항의 거주요건 적용여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. ⁠「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.

1. 서울특별시	전 지역
2. 부산광역시	해운대구･연제구･동래구･남구･부산진구 및 수영구･기장군
3. 경기도	과천시･광명시･성남시･고양시･남양주시･하남시 및 화성시(반송동･석우동･동탄면 금곡리･목리･방교리･산척리･송리･신리･영천리･오산리･장지리･중리･청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다)
4. 기타	｢신행정수도 후속대책을 위한 연기･공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 예정지역

부칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

○ 주택법 제63조의2 【조정대상지역의 지정 및 해제】

① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.

1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

2.주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우 다음 각 호의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다.

1.「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항

2. 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융ㆍ세제 조치 등에 관한 사항

3. 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항

③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다.

④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.

⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.

⑥ 제5항에 따라 조정대상지역의 지정을 해제하는 경우에는 제3항 및 제4항 전단을 준용한다. 이 경우 "지정"은 "해제"로 본다.

⑦ 조정대상지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.

⑧ 제7항에 따라 조정대상지역의 지정의 해제를 요청하는 경우의 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

출처 : 국세청 2018. 10. 16. 서면-2017-법령해석재산-2970[법령해석과-2743] | 국세법령정보시스템

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