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상가임대료 인하 후 보증금 인상 시 세액공제 여부
서면-2023-법규소득-2175 · 2024. 04. 12.Q질의내용
- 상가임대료 인하 세액공제를 적용받던 임대사업자가 임대차계약 갱신 시 보증금을 5% 초과 인상할 경우 세액공제는 어떻게 되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2023-법규소득-2175 · 2024. 04. 12.
- 국세청 서면-2023-법규소득-2175(2024-04-12) 회신에 따르면, 임대차계약 갱신에 따라 보증금이 임대료 인하 직전의 임대차계약 보증금 대비 5%를 초과 인상된 경우 세액공제 적용이 배제되거나 이미 받은 세액공제는 추징됩니다.
- 조세특례제한법 시행령 제96조의3 제6항을 근거로, 보증금 인상액이 5% 이내인 경우만 공제 요건을 충족하는 것으로 봅니다.
- 동 시행령 제7항에 따라 임대차계약 갱신 당시 요건을 충족하지 못하면, 해당 과세연도에 대해 세액공제 대상이 되지 않습니다.
- 이미 세액공제를 받은 경우라면, 요건 위반 시점이 과세연도 종료 후 6개월 이내라면 공제받은 세액이 추징될 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제96조의3: 상가임대료 인하 시 임대사업자에 대한 소득세 또는 법인세 세액공제 규정
- 조세특례제한법 제96조의3 제2항: 임대료 또는 보증금 인상 등 일정 요건 충족 시 세액공제 배제 및 추징
- 조세특례제한법 시행령 제96조의3 제6항: 임대료 인하 직전 보증금 대비 5% 초과 인상 시 공제 적용 배제 요건 명시
- 조세특례제한법 시행령 제96조의3 제7항: 요건 발생 시점에 따라 세액공제 배제 또는 이미 공제받은 세액 추징
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
갱신에 따른 보증금이 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 금액의 100분의5를 초과하는 경우에는 같은 조 제2항에 따라 위 세액공제를 적용하지 않거나 이미 공제받은 세액을 추징하는 것임
회신
「조세특례제한법」제96조의3제1항에 따른 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제를 적용받던 자가 임대차계약을 갱신한 경우로서 갱신에 따른 보증금이 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 금액의 100분의5를 초과하는 경우에는 같은 조 제2항에 따라 위 세액공제를 적용하지 않거나 이미 공제받은 세액을 추징하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 질의인은 ’20.0월 서울 00구 00로 00호 (이하 “임대건물”)를 취득하면서 전 소유자와 임차인간 임대차계약을 동일한 조건으로 승계하여 「부가가치세법」제8조에 따라 부동산 임대사업자등록을 한 자로
-임대보증금액을 일부 인상하여 임대차 갱신 계약을 체결할 예정임(기존 보증금 2,500만원 → 3,000만원, 월임대료 동일)
2. 질의요지
○ 상가임대료를 인하한 임대사업자의 세액공제를 적용받던 자가 임대차 갱신에 따라 임대보증금을 인상한 경우 임대료 인상률 계산방법
3. 관련법령
○조세특례제한법 제96조의3 【상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제】
① 대통령령으로 정하는 부동산임대사업을 하는 자가 대통령령으로 정하는 상가건물에 대한 임대료를 임차인(대통령령으로 정하는 소상공인에 한정한다)으로부터 2020년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지(이하 이 조에서 "공제기간"이라 한다) 인하하여 지급받는 경우 대통령령으로 정하는 임대료 인하액의 100분의 70(대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 해당 과세연도의 기준소득금액이 1억원을 초과하는 경우에는 100분의 50)에 해당하는 금액을 소득세 또는 법인세에서 공제한다. 2022.12.31, 2023.12.31>
② 공제기간을 포함하는 계약기간 중 일정한 기간 내에 임대료 또는 보증금을 인상하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 공제를 적용하지 아니하거나 이미 공제받은 세액을 추징한다.
③ 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 공제받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 상가건물에 대한 임대료를 인하한 사실을 증명하는 서류 등을 갖추어 공제를 신청하여야 한다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 세액공제의 계산방법, 세액공제에 대한 사후관리 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○조세특례제한법 시행령 제96조의3 【상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제】
① 법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 부동산임대사업을 하는 자"란 「소득세법」 제168조, 「법인세법」 제111조 또는 「부가가치세법」 제8조에 따라 상가건물에 대한 부동산임대업의 사업자등록을 한 자(이하 이 조에서 "상가임대인"이라 한다)를 말한다.
② 법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 상가건물"이란 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문에 따른 상가건물(이하 이 조에서 "임대상가건물"이라 한다)을 말한다.
③ 법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 소상공인"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 조에서 "임차소상공인"이라 한다)를 말한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 자
가. 「소상공인기본법」 제2조에 따른 소상공인
나. 임대상가건물을 2021년 6월 30일 이전부터 계속하여 임차하여 영업용 목적으로 사용하고 있는 자
다. 별표 14에 따른 업종을 영위하지 않는 자
라. 상가임대인과 「국세기본법」 제2조제20호에 따른 특수관계인이 아닌 자
마. 「소득세법」 제168조, 「법인세법」 제111조 또는 「부가가치세법」 제8조에 따라 사업자등록을 한 자
2. 임대상가건물 임대차계약이 종료되기 전에 폐업한 자로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 자
가. 폐업하기 전에 제1호에 해당했을 것
나. 2021년 1월 1일 이후에 임대차계약 기간이 남아 있을 것
④ 법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 임대료 인하액"이란 제1호에 따른 금액에서 제2호에 따른 금액을 뺀 금액(이하 이 조에서 "임대료인하액"이라 한다)을 말한다. 이 경우 보증금을 임대료로 환산한 금액은 제외한다.
1. 임대료를 인하하기 직전의 임대상가건물 임대차계약에 따른 임대료를 기준으로 계산한 해당 과세연도[해당 과세연도 중 법 제96조의3제1항에 따른 공제기간(이하 이 조에서 "공제기간"이라 한다)에 해당하는 기간으로 한정한다. 이하 제2호에서 같다]의 임대료. 다만, 공제기간 중 임대상가건물의 임대차계약을 동일한 임차소상공인과 갱신하거나 재계약(이하 이 조에서 "갱신등"이라 한다)하고 갱신등의 임대차계약에 따른 임대료가 인하된 경우 갱신등에 따른 임대차계약이 적용되는 날부터 2024년 12월 31일까지는 갱신등에 따른 임대료를 기준으로 계산한 임대료를 말한다.
2. 임대상가건물의 임대료로 지급했거나 지급하기로 하여 해당 과세연도에 상가임대인의 수입금액으로 발생한 임대료
⑤ 법 제96조의3제1항에 따른 해당 과세연도의 기준소득금액은 해당 과세기간의 종합소득과세표준에 합산되는 종합소득금액에 임대료 인하액을 더한 금액으로 한다.
⑥ 법 제96조의3제2항에서 "대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우"란 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 임대료나 보증금보다 인상(임대차계약의 갱신등을 한 경우에는 갱신등에 따른 임대료나 보증금이 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 금액의 100분의 5를 초과한 것을 말한다)한 경우를 말한다.
⑦ 해당 과세연도 중 제6항에 따른 요건에 해당하는 경우에는 법 제96조의3제1항에 따른 공제를 적용하지 않으며, 해당 과세연도 종료일 이후 6개월 이내에 제6항에 따른 요건에 해당하게 된 경우에는 이미 공제받은 세액을 추징한다.
⑧ 법 제96조의3제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 공제받으려는 자는 같은 조 제3항에 따라 해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 세액공제신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
1. 임대료를 인하하기 직전에 체결한 임대차계약서 및 2020년 1월 1일 이후 임대차계약에 대한 갱신등을 한 경우 갱신등을 한 임대차계약서의 사본
2. 확약서, 약정서 및 변경계약서 등 공제기간 동안 임대료 인하에 합의한 사실을 증명하는 서류
3. 세금계산서, 금융거래내역 등 임대료의 지급 등을 확인할 수 있는 서류
4. 임차소상공인이 제3항제1호가목 및 다목의 요건을 갖췄음을 「소상공인 보호 및 지원에 관한 법률」 제17조에 따른 소상공인시장진흥공단에서 확인하는 서류
유권해석
상가임대료 인하 후 보증금 인상 시 세액공제 여부
서면-2023-법규소득-2175 · 2024. 04. 12.Q질의내용
- 상가임대료 인하 세액공제를 적용받던 임대사업자가 임대차계약 갱신 시 보증금을 5% 초과 인상할 경우 세액공제는 어떻게 되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2023-법규소득-2175 · 2024. 04. 12.
- 국세청 서면-2023-법규소득-2175(2024-04-12) 회신에 따르면, 임대차계약 갱신에 따라 보증금이 임대료 인하 직전의 임대차계약 보증금 대비 5%를 초과 인상된 경우 세액공제 적용이 배제되거나 이미 받은 세액공제는 추징됩니다.
- 조세특례제한법 시행령 제96조의3 제6항을 근거로, 보증금 인상액이 5% 이내인 경우만 공제 요건을 충족하는 것으로 봅니다.
- 동 시행령 제7항에 따라 임대차계약 갱신 당시 요건을 충족하지 못하면, 해당 과세연도에 대해 세액공제 대상이 되지 않습니다.
- 이미 세액공제를 받은 경우라면, 요건 위반 시점이 과세연도 종료 후 6개월 이내라면 공제받은 세액이 추징될 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제96조의3: 상가임대료 인하 시 임대사업자에 대한 소득세 또는 법인세 세액공제 규정
- 조세특례제한법 제96조의3 제2항: 임대료 또는 보증금 인상 등 일정 요건 충족 시 세액공제 배제 및 추징
- 조세특례제한법 시행령 제96조의3 제6항: 임대료 인하 직전 보증금 대비 5% 초과 인상 시 공제 적용 배제 요건 명시
- 조세특례제한법 시행령 제96조의3 제7항: 요건 발생 시점에 따라 세액공제 배제 또는 이미 공제받은 세액 추징
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
갱신에 따른 보증금이 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 금액의 100분의5를 초과하는 경우에는 같은 조 제2항에 따라 위 세액공제를 적용하지 않거나 이미 공제받은 세액을 추징하는 것임
회신
「조세특례제한법」제96조의3제1항에 따른 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제를 적용받던 자가 임대차계약을 갱신한 경우로서 갱신에 따른 보증금이 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 금액의 100분의5를 초과하는 경우에는 같은 조 제2항에 따라 위 세액공제를 적용하지 않거나 이미 공제받은 세액을 추징하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 질의인은 ’20.0월 서울 00구 00로 00호 (이하 “임대건물”)를 취득하면서 전 소유자와 임차인간 임대차계약을 동일한 조건으로 승계하여 「부가가치세법」제8조에 따라 부동산 임대사업자등록을 한 자로
-임대보증금액을 일부 인상하여 임대차 갱신 계약을 체결할 예정임(기존 보증금 2,500만원 → 3,000만원, 월임대료 동일)
2. 질의요지
○ 상가임대료를 인하한 임대사업자의 세액공제를 적용받던 자가 임대차 갱신에 따라 임대보증금을 인상한 경우 임대료 인상률 계산방법
3. 관련법령
○조세특례제한법 제96조의3 【상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제】
① 대통령령으로 정하는 부동산임대사업을 하는 자가 대통령령으로 정하는 상가건물에 대한 임대료를 임차인(대통령령으로 정하는 소상공인에 한정한다)으로부터 2020년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지(이하 이 조에서 "공제기간"이라 한다) 인하하여 지급받는 경우 대통령령으로 정하는 임대료 인하액의 100분의 70(대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 해당 과세연도의 기준소득금액이 1억원을 초과하는 경우에는 100분의 50)에 해당하는 금액을 소득세 또는 법인세에서 공제한다. 2022.12.31, 2023.12.31>
② 공제기간을 포함하는 계약기간 중 일정한 기간 내에 임대료 또는 보증금을 인상하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 공제를 적용하지 아니하거나 이미 공제받은 세액을 추징한다.
③ 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 공제받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 상가건물에 대한 임대료를 인하한 사실을 증명하는 서류 등을 갖추어 공제를 신청하여야 한다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 세액공제의 계산방법, 세액공제에 대한 사후관리 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○조세특례제한법 시행령 제96조의3 【상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제】
① 법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 부동산임대사업을 하는 자"란 「소득세법」 제168조, 「법인세법」 제111조 또는 「부가가치세법」 제8조에 따라 상가건물에 대한 부동산임대업의 사업자등록을 한 자(이하 이 조에서 "상가임대인"이라 한다)를 말한다.
② 법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 상가건물"이란 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문에 따른 상가건물(이하 이 조에서 "임대상가건물"이라 한다)을 말한다.
③ 법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 소상공인"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 조에서 "임차소상공인"이라 한다)를 말한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 자
가. 「소상공인기본법」 제2조에 따른 소상공인
나. 임대상가건물을 2021년 6월 30일 이전부터 계속하여 임차하여 영업용 목적으로 사용하고 있는 자
다. 별표 14에 따른 업종을 영위하지 않는 자
라. 상가임대인과 「국세기본법」 제2조제20호에 따른 특수관계인이 아닌 자
마. 「소득세법」 제168조, 「법인세법」 제111조 또는 「부가가치세법」 제8조에 따라 사업자등록을 한 자
2. 임대상가건물 임대차계약이 종료되기 전에 폐업한 자로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 자
가. 폐업하기 전에 제1호에 해당했을 것
나. 2021년 1월 1일 이후에 임대차계약 기간이 남아 있을 것
④ 법 제96조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 임대료 인하액"이란 제1호에 따른 금액에서 제2호에 따른 금액을 뺀 금액(이하 이 조에서 "임대료인하액"이라 한다)을 말한다. 이 경우 보증금을 임대료로 환산한 금액은 제외한다.
1. 임대료를 인하하기 직전의 임대상가건물 임대차계약에 따른 임대료를 기준으로 계산한 해당 과세연도[해당 과세연도 중 법 제96조의3제1항에 따른 공제기간(이하 이 조에서 "공제기간"이라 한다)에 해당하는 기간으로 한정한다. 이하 제2호에서 같다]의 임대료. 다만, 공제기간 중 임대상가건물의 임대차계약을 동일한 임차소상공인과 갱신하거나 재계약(이하 이 조에서 "갱신등"이라 한다)하고 갱신등의 임대차계약에 따른 임대료가 인하된 경우 갱신등에 따른 임대차계약이 적용되는 날부터 2024년 12월 31일까지는 갱신등에 따른 임대료를 기준으로 계산한 임대료를 말한다.
2. 임대상가건물의 임대료로 지급했거나 지급하기로 하여 해당 과세연도에 상가임대인의 수입금액으로 발생한 임대료
⑤ 법 제96조의3제1항에 따른 해당 과세연도의 기준소득금액은 해당 과세기간의 종합소득과세표준에 합산되는 종합소득금액에 임대료 인하액을 더한 금액으로 한다.
⑥ 법 제96조의3제2항에서 "대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우"란 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 임대료나 보증금보다 인상(임대차계약의 갱신등을 한 경우에는 갱신등에 따른 임대료나 보증금이 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 금액의 100분의 5를 초과한 것을 말한다)한 경우를 말한다.
⑦ 해당 과세연도 중 제6항에 따른 요건에 해당하는 경우에는 법 제96조의3제1항에 따른 공제를 적용하지 않으며, 해당 과세연도 종료일 이후 6개월 이내에 제6항에 따른 요건에 해당하게 된 경우에는 이미 공제받은 세액을 추징한다.
⑧ 법 제96조의3제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 공제받으려는 자는 같은 조 제3항에 따라 해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 세액공제신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
1. 임대료를 인하하기 직전에 체결한 임대차계약서 및 2020년 1월 1일 이후 임대차계약에 대한 갱신등을 한 경우 갱신등을 한 임대차계약서의 사본
2. 확약서, 약정서 및 변경계약서 등 공제기간 동안 임대료 인하에 합의한 사실을 증명하는 서류
3. 세금계산서, 금융거래내역 등 임대료의 지급 등을 확인할 수 있는 서류
4. 임차소상공인이 제3항제1호가목 및 다목의 요건을 갖췄음을 「소상공인 보호 및 지원에 관한 법률」 제17조에 따른 소상공인시장진흥공단에서 확인하는 서류
