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주택 부수토지 현금청산 시 1세대1주택 비과세 해당 여부

사전-2018-법령해석재산-0107[법령해석과-2022]  ·  2018. 07. 13.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 주택 부수토지만을 보유한 거주자가 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업에서 분양신청을 하지 않고 토지를 현금청산한 경우, 1세대1주택 비과세 대상에 해당하는지 궁금합니다.

S요약

주택의 부수토지만을 보유한 거주자가 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발조합으로부터 입주권을 취득하지 않고 해당 토지를 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 비과세 대상에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다. 즉, 현금청산자 입장에서는 비과세 규정 적용이 어렵다고 해석됩니다.
#부수토지 #현금청산 #1세대1주택 #비과세 #재개발 #입주권
핵심 정리

R회신 내용 사전-2018-법령해석재산-0107[법령해석과-2022]  ·  2018. 07. 13.

  • 국세청 사전-2018-법령해석재산-0107[법령해석과-2022] 회신 기준임을 밝힙니다.
  • 신청인이 주택 부수토지만을 보유하면서 주택재개발조합의 조합원 자격을 취득하지 않고 현금청산된 경우, 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대1주택 및 그 부수토지 양도에 대한 비과세 요건을 충족하지 않는 것으로 답변하였습니다.
  • 재개발사업에서 분양권(입주권)을 취득하지 않은 현금청산자는 해당 부수토지의 양도에 대해 비과세 대상에서 제외된다는 점을 명확히 하였습니다.
  • 관련 회신 내용은 주택 멸실 후 현금청산된 부수토지까지 포괄하여 비과세 요건 충족 여부를 판정함에 있어서 분양권 취득 여부, 조합원 여부 등이 중요한 요건임을 시사하고 있습니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대1주택 및 이에 딸린 부수토지의 양도로 발생하는 소득은 일정 요건을 충족하면 비과세
  • 소득세법 시행규칙 제72조: 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도할 경우, 양도하는 부수토지는 비과세 대상에 해당하지 않음
  • 소득세법 제88조(정의): 양도의 범위와 도시개발 등에 따른 환지처분의 정의 규정
  • 소득세법 제94조(양도소득의 범위): 토지 또는 건물의 양도에 따른 소득에 대해 규정
  • 도시 및 주거환경정비법: 도시정비사업 등에서의 현금청산 및 조합원의 권리에 관한 규율
사례 Q&A
1. 현금청산된 주택 부수토지 양도도 1세대1주택 비과세 적용받나요?
답변
현금청산자로서 주택 부수토지만을 양도한 경우에는 1세대1주택 비과세 대상이 아닌 것으로 보입니다.
근거
국세청 유권해석에 따르면 입주권을 취득하지 않은 현금청산자는 소득세법 제89조 제1항 제3호의 비과세 요건을 충족하지 못한다고 하였습니다.
2. 재개발 현금청산 시 주택과 부수토지 모두 멸실되면 비과세 가능한가요?
답변
주택 멸실 후 부수토지만을 현금청산으로 보상받았다면 비과세 규정에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
근거
비과세 요건에는 주택 및 부수토지를 함께 양도하면서 정해진 요건을 충족해야만 적용이 가능하다고 해석됩니다.
3. 주택 소유자가 재개발조합의 조합원이 아니면 부수토지 비과세가 가능한지요?
답변
조합원이 아니거나 분양신청을 하지 않은 경우 부수토지 양도소득세 비과세 적용이 어렵습니다.
근거
국세청은 분양권 취득 등 요건을 갖추지 않으면 비과세 대상에 포함되지 않는다고 명확히 하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

주택의 부수토지만를 보유한 거주자가 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 해당 토지를 양도하는 경우에는「소득세법」제89조제1항제3호에 따른 비과세 대상에 해당하지 않음

답변내용

주택의 부수토지만를 보유한 거주자가 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 주택재개발조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 해당 토지를 양도하는 경우에는「소득세법」제89조제1항제3호에 따른 비과세 대상에 해당하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

○1982.11. 신청인은 00남도 00시 소재 토지 250㎡(이하“쟁점토지”)를 취득함

○ 2003.11. 쟁점토지에 소재한 신청인 소유의 주택을 멸실하고 배우자 소유의 겸용주택을 신축함

○ 2016.02. 관리처분계획인가

 - 신청인은 현금청산자이며 배우자는 정비사업조합의 조합원으로 상가와 공동주택 분양을 신청함

○ 2017.10. 신청인의 토지에 대한 보상금은 수용재결됨

○ 2017.12. 수용재결에 따라 보상금이 공탁됨

○ 2018.01. 공탁금을 수령함

2. 질의내용

○ 1세대1주택 비과세 대상인 주택의 부수토지를 소유한 자가 ⁠「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 주택재개발사업 시 분양신청하지 않고 토지를 현금청산한 경우 비과세 대상인지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

 가. ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

 1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】

① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 ⁠「도시개발법」에 따른 도시개발사업, ⁠「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

○ 소득세법 시행규칙 제72조【1세대1주택의 특례】

② 영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목에 따른 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. ⁠(이하 생략)

출처 : 국세청 2018. 07. 13. 사전-2018-법령해석재산-0107[법령해석과-2022] | 국세법령정보시스템

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주택 부수토지 현금청산 시 1세대1주택 비과세 해당 여부

사전-2018-법령해석재산-0107[법령해석과-2022]  ·  2018. 07. 13.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 주택 부수토지만을 보유한 거주자가 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업에서 분양신청을 하지 않고 토지를 현금청산한 경우, 1세대1주택 비과세 대상에 해당하는지 궁금합니다.

S요약

주택의 부수토지만을 보유한 거주자가 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발조합으로부터 입주권을 취득하지 않고 해당 토지를 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 비과세 대상에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다. 즉, 현금청산자 입장에서는 비과세 규정 적용이 어렵다고 해석됩니다.
#부수토지 #현금청산 #1세대1주택 #비과세 #재개발
핵심 정리

R회신 내용 사전-2018-법령해석재산-0107[법령해석과-2022]  ·  2018. 07. 13.

  • 국세청 사전-2018-법령해석재산-0107[법령해석과-2022] 회신 기준임을 밝힙니다.
  • 신청인이 주택 부수토지만을 보유하면서 주택재개발조합의 조합원 자격을 취득하지 않고 현금청산된 경우, 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대1주택 및 그 부수토지 양도에 대한 비과세 요건을 충족하지 않는 것으로 답변하였습니다.
  • 재개발사업에서 분양권(입주권)을 취득하지 않은 현금청산자는 해당 부수토지의 양도에 대해 비과세 대상에서 제외된다는 점을 명확히 하였습니다.
  • 관련 회신 내용은 주택 멸실 후 현금청산된 부수토지까지 포괄하여 비과세 요건 충족 여부를 판정함에 있어서 분양권 취득 여부, 조합원 여부 등이 중요한 요건임을 시사하고 있습니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대1주택 및 이에 딸린 부수토지의 양도로 발생하는 소득은 일정 요건을 충족하면 비과세
  • 소득세법 시행규칙 제72조: 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도할 경우, 양도하는 부수토지는 비과세 대상에 해당하지 않음
  • 소득세법 제88조(정의): 양도의 범위와 도시개발 등에 따른 환지처분의 정의 규정
  • 소득세법 제94조(양도소득의 범위): 토지 또는 건물의 양도에 따른 소득에 대해 규정
  • 도시 및 주거환경정비법: 도시정비사업 등에서의 현금청산 및 조합원의 권리에 관한 규율
사례 Q&A
1. 현금청산된 주택 부수토지 양도도 1세대1주택 비과세 적용받나요?
답변
현금청산자로서 주택 부수토지만을 양도한 경우에는 1세대1주택 비과세 대상이 아닌 것으로 보입니다.
근거
국세청 유권해석에 따르면 입주권을 취득하지 않은 현금청산자는 소득세법 제89조 제1항 제3호의 비과세 요건을 충족하지 못한다고 하였습니다.
2. 재개발 현금청산 시 주택과 부수토지 모두 멸실되면 비과세 가능한가요?
답변
주택 멸실 후 부수토지만을 현금청산으로 보상받았다면 비과세 규정에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
근거
비과세 요건에는 주택 및 부수토지를 함께 양도하면서 정해진 요건을 충족해야만 적용이 가능하다고 해석됩니다.
3. 주택 소유자가 재개발조합의 조합원이 아니면 부수토지 비과세가 가능한지요?
답변
조합원이 아니거나 분양신청을 하지 않은 경우 부수토지 양도소득세 비과세 적용이 어렵습니다.
근거
국세청은 분양권 취득 등 요건을 갖추지 않으면 비과세 대상에 포함되지 않는다고 명확히 하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

주택의 부수토지만를 보유한 거주자가 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 해당 토지를 양도하는 경우에는「소득세법」제89조제1항제3호에 따른 비과세 대상에 해당하지 않음

답변내용

주택의 부수토지만를 보유한 거주자가 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 주택재개발조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 해당 토지를 양도하는 경우에는「소득세법」제89조제1항제3호에 따른 비과세 대상에 해당하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

○1982.11. 신청인은 00남도 00시 소재 토지 250㎡(이하“쟁점토지”)를 취득함

○ 2003.11. 쟁점토지에 소재한 신청인 소유의 주택을 멸실하고 배우자 소유의 겸용주택을 신축함

○ 2016.02. 관리처분계획인가

 - 신청인은 현금청산자이며 배우자는 정비사업조합의 조합원으로 상가와 공동주택 분양을 신청함

○ 2017.10. 신청인의 토지에 대한 보상금은 수용재결됨

○ 2017.12. 수용재결에 따라 보상금이 공탁됨

○ 2018.01. 공탁금을 수령함

2. 질의내용

○ 1세대1주택 비과세 대상인 주택의 부수토지를 소유한 자가 ⁠「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 주택재개발사업 시 분양신청하지 않고 토지를 현금청산한 경우 비과세 대상인지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

 가. ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

 1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】

① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 ⁠「도시개발법」에 따른 도시개발사업, ⁠「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

○ 소득세법 시행규칙 제72조【1세대1주택의 특례】

② 영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목에 따른 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. ⁠(이하 생략)

출처 : 국세청 2018. 07. 13. 사전-2018-법령해석재산-0107[법령해석과-2022] | 국세법령정보시스템