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기준시가 없는 부동산 감정평가기관 수 및 시가 인정 기준

서면-2018-상속증여-1238[상속증여세과-515] · 2018. 06. 05.

질의 및 요약

Q질의내용

기준시가가 없는 아파트의 감정평가는 몇 개의 감정평가기관 감정가액을 기준으로 시가로 인정되나요?

S요약

기준시가가 없는 부동산의 시가 평가는 2이상의 공신력 있는 감정평가기관이 감정한 감정가액의 평균액으로 산정하며, 이는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항제2호에 근거합니다. 단, 기준시가 10억 이하의 부동산은 하나만으로도 감정이 가능하지만 기준시가 자체가 없을 경우에는 무조건 2개 기관의 감정 평균을 시가로 간주하는 것이 원칙입니다.

#기준시가 없는 아파트 #감정평가기관 수 #시가 인정 기준 #상속세법 #증여세법 #감정가액 평균

핵심 정리

R회신 내용 서면-2018-상속증여-1238[상속증여세과-515] · 2018. 06. 05.

국세청 서면-2018-상속증여-1238[상속증여세과-515] 회신 기준
기준시가가 없는 부동산의 시가평가는 2이상의 공신력 있는 감정평가기관의 감정가액 평균액을 시가로 인정한다고 밝혔습니다.
기준시가 10억 이하 부동산의 경우 단일 감정기관도 인정 가능하나, 기준시가 자체가 고시되지 않은 경우에는 반드시 2개 이상의 감정가액 평균을 사용해야 한다고 회신하였습니다.
관련 법령 및 시행령에 근거하여 감정기관의 수 및 시가 산정기준을 명확히 함
상속 또는 증여 예정인 아파트 등 기준시가 미고시 부동산의 시가 산정 시 실제 평가는 2개 이상의 감정가액 평균으로 해야 함을 강조하였습니다.

L관련 법령 해석

상속세 및 증여세법 제60조제5항: 대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산을 제외하고 감정평가는 둘 이상의 감정기관에 의뢰해야 함
상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항제2호: 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 감정한 가액의 평균액을 시가로 인정
상속세 및 증여세법 시행령 제49조제6항: 기준시가 10억 이하 부동산은 하나의 감정기관 감정가액도 인정 가능
감정가액이 시가로 인정받으려면 평가기간 이내 감정평기관이 감정한 금액이어야 함

사례 Q&A

1. 기준시가가 없는 아파트는 몇 개의 감정평가기관 결과로 평가하나요?

답변

2개 이상의 공신력 있는 감정평가기관이 감정한 감정가액의 평균액을 시가로 인정받을 수 있습니다.

근거

상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항제2호에서는 2개 이상 감정기관의 평균액을 시가로 인정하도록 규정하고 있습니다.

2. 기준시가 10억 이하 부동산은 감정기관이 1개여도 인정되나요?

답변

기준시가 10억 이하의 경우에는 하나의 감정기관 감정가액도 인정될 수 있지만, 기준시가가 없는 경우는 예외입니다.

근거

시행령 제49조제6항에 따라 기준시가 10억 이하 부동산은 단일 감정으로도 평가 가능하나, 기준시가 미고시 부동산은 반드시 2개 이상 필요합니다.

3. 감정평가 시 인정되는 감정기관의 조건은 무엇인가요?

답변

평가기준일 전후 평가기간 이내에 감정된 공신력 있는 감정기관의 감정가액이어야 합니다.

근거

관련 법령에 따라 평가기간(상속·증여 기준 각각)에 감정된 감정가액만 시가로 인정되고, 공신력 있는 기관이어야 합니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

기준시가가 없는 부동산의 시가 평가를 위해 감정가액을 산정하는 경우에 2 이상의 공신력 있는 감정평가기관의 감정가액의 평균액을 시가에 포함

회신

귀 질의와 관련하여 시가로 인정하는 감정가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항제2호의 규정에 의하여 당해재산에 대하여 평가기간 이내에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 감정한 감정가액의 평균액을 당해 재산의 시가로 인정되는 것이며 기준시가 10억 이하인 부동산의 경우에 하나 이상의 감정기관의 감정가액으로 할 수 있으나 기준시가가 없는 경우에는 2이상의 공신력 있는 감정기관이 감정한 감정가액의 평균액을 당해 재산의 시가로 인정하는 것입니다.

【관련 참고자료】

1. 사실관계

○2017년 10월 분양받은 아파트에 입주하였고 부인에게 증여 예정

-구청에서는 취득세 납부(분양가는 9억원)를 위해 임의적으로 공동주택 공시가격을 632백만원으로 정하여 납부하도록 함

2. 질의내용

○기준시가가 고시되지 않은 아파트의 감정평가를 위한 감정평가기관의 개수는

3. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

⑤제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

○ 상속세 및 증여세법 제49조【평가의 원칙 등】

①법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2.해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가.일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나.평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

⑥법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.

출처 : 국세청 2018. 06. 05. 서면-2018-상속증여-1238[상속증여세과-515] | 국세법령정보시스템

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