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상가 분양권 전매 시 세금계산서 발행 및 부가가치세 처리
서면-2017-부가-2881[부가가치세과-578] · 2018. 03. 29.Q질의내용
- 상가 분양권이 여러 차례 전매된 경우, 시행사와 각 전매 매도인은 누구에게 세금계산서를 발급해야 하며, 부가가치세 환급 및 추징은 어떻게 처리되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2017-부가-2881[부가가치세과-578] · 2018. 03. 29.
- 국세청 서면-2017-부가-2881[부가가치세과-578] 회신 및 부가가치세과-720, 2009.05.26 해석에 따르면 상가 분양권 전매가 반복된 경우, 전매 매도자는 각각의 양수자에게 세금계산서를 발급하고 최종적으로 시행사는 잔금 수령시 최종 양수자에게 잔금분에 대한 세금계산서를 발급해야 한다고 안내하였습니다.
- 시행사가 계약금 및 중도금을 수령할 때마다 세금계산서를 선발행한 경우, 매수자 지위가 전환되면 새로운 양수자가 잔금을 지급할 때 해당 금액에 한해 다시 세금계산서를 발급합니다.
- 분양권의 연속 전매에서 각 매도자(A, B, C)는 분양권 매각 시 세금계산서를 반드시 발급해야 하며, 폐업 시에는 해당 부가가치세 신고 정산이 필요합니다.
- 부가가치세 환급분이 추징될 수 있는지 여부와 세금계산서 미발급에 대한 제재는 실질 거래 내역과 세금계산서 발급 이력, 폐업신고 처리 등에 따라 달라질 수 있는데, 실제 부가가치세 환급·추징은 관련 세법 및 거래사실 확인 결과를 반영하여 처리한다고 회신하였습니다.
- 최종 수분양자(D)의 매입 부가가치세 공제 여부는 적법한 세금계산서를 수취한 경우에 한해 인정될 수 있음을 유권해석에서 밝혔습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제9조(재화의 공급): 재화의 인도 또는 양도 시점을 공급시기로 규정
- 부가가치세법 제32조(세금계산서 등): 재화 공급시 사업자는 세금계산서를 발행할 의무
- 부가가치세법 제38조(공제하는 매입세액): 사업목적으로 공급받은 재화 또는 용역의 부가가치세 납부액 공제
- 부가가치세법 제9조 제3항: 세금계산서 교부 시를 재화의 공급시기로 볼 수 있음
- 국세청 부가가치세과-720, 2009.05.26 해석: 공급시기 도래 전 계약금 수수 시 세금계산서 발행 및 공급시기 인정, 전매 과정을 반영하여 분양권 양수자에 대한 세금계산서 처리
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
시행사가 수분양자로부터 계약금 및 중도금을 받은 경우 선발행세금계산서를 발급하며, 수분양자(양도자)가 다른 수분양자(양수자)에 분양권 전매시 양도자는 양수자에게 세금계산서를 발급하고 양수자가 시행사에 잔금지급시 시행사로부터 세금계산서를 발급받음
회신
귀 서면질의의 경우 기존해석사례(부가가치세과-720, 2009.05.26)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 부가가치세과-720, 2009.05.26
귀 질의의 경우에는 거래 또는 행위의 사실관계가 불분명하여 명확한 답변을 드리기가 어려우나, 상가 등을 분양하는 사업자가「부가가치세법」제9조 제1항 제2호의 규정에 의한 재화의 공급시기가 도래하기 전에 수분양자인 갑으로부터 계약금을 받고 당해 계약금에 대하여 세금계산서를 교부하는 경우에는 같은 법 같은 조 제3항의 규정에 의하여 그 교부하는 때를 당해 재화의 공급시기로 보는 것이며,
이 경우 갑이 당해 계약금에 대한 세금계산서를 수취한 후 을에게 매수자의 지위를 양도하여 을이 상가 등을 분양하는 사업자에게 잔금을 지급하는 경우 상가 등을 분양하는 사업자는 잔금 중 건물분에 대하여 을에게 세금계산서를 교부하는 것임
1. 사실관계
○ ‘갑’사는 아파트 분양시 단지 내 상가를 분양하고 분양대금은 계약금, 중도금 4회, 잔금으로 나누어 약 2년 동안 분양대금을 받을때마다 세금계산서를 발행함
○ ‘갑’사는 분양대금을 받는 기간에 분양권 전매를 허용하여 계약자 변경을 승인해 주고 있음
- ‘갑’사는 분양계약자 또는 분양권 매입자에게 20일 이내에 사업자 등록증을 제출하게 하여 분양대금을 받을 때 세금계산서를 발급함
○ ‘갑’사로부터 최초 분양계약자 A → A로부터 분양권 매입자 B → B로부터 분양권 매입자 C가 각각 4회차 중도금까지 납부하였고 C로부터 분양권 매입자 D는 ‘갑’사에 분양금액의 20%인 잔금을 납부
- ‘갑’사로부터 세금계산서를 발급받은 A, B, C는 분양권을 매도하고 폐업하였음
2. 질의내용
○ ‘갑’사는 건축하는 상가의 공사를 착공도 하지 않은 상태에서 설계도만 제시하고 분양계약을 하고 착공 후 순차적으로 중도금을 받는 것인데 계약금 및 중도금 영수가 물품의 공급으로 보아 세금계산서를 발급할 수 있는지
○ ‘갑’사는 분양계약자들이 명의변경을 승인할 때 A, B, C에게 발행한 세금계산서를 취소하고 D에게 세금계산서를 발급해야 하는지
○ 분양권 매도자 A, B, C가 분양권매도시 매도자에게 세금계산서를 교부하고 폐업신청을 해야 하는지
- A, B, C가 환급받은 부가가치세를 추징하는지, 세금계산서 미발행에 대한 부가가치세를 추징하는지
○ ‘갑’사가 최종매입자로 잔금을 내고 소유권등기를 하는 D에게 잔금에 대한 세금계산서만 교부한다고 하는데 D는 상가 매입금액의 20%인 잔금을 제외한 80% 분양권 매입금액에 해당하는 세금계산서는 ‘갑’사에서 교부하는지, D에게 분양권을 매도한 C가 교부하는지
- A, B, C에 대하여 부가가치세가 추징되면 D의 매입 부가가치세가 인정되는지
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제32조 【세금계산서 등】
① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호
3. 공급가액과 부가가치세액
4. 작성 연월일
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
○ 부가가치세법 제38조 【공제하는 매입세액】
① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)
2. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 수입하는 재화의 수입에 대한 부가가치세액
② 제1항제1호에 따른 매입세액은 재화 또는 용역을 공급받는 시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다.
○ 부가가치세과-720, 2009.05.26
귀 질의의 경우에는 거래 또는 행위의 사실관계가 불분명하여 명확한 답변을 드리기가 어려우나, 상가 등을 분양하는 사업자가「부가가치세법」제9조 제1항 제2호의 규정에 의한 재화의 공급시기가 도래하기 전에 수분양자인 갑으로부터 계약금을 받고 당해 계약금에 대하여 세금계산서를 교부하는 경우에는 같은 법 같은 조 제3항의 규정에 의하여 그 교부하는 때를 당해 재화의 공급시기로 보는 것이며, 이 경우 갑이 당해 계약금에 대한 세금계산서를 수취한 후 을에게 매수자의 지위를 양도하여 을이 상가 등을 분양하는 사업자에게 잔금을 지급하는 경우 상가 등을 분양하는 사업자는 잔금 중 건물분에 대하여 을에게 세금계산서를 교부하는 것임
출처 : 국세청 2018. 03. 29. 서면-2017-부가-2881[부가가치세과-578] | 국세법령정보시스템
유권해석
상가 분양권 전매 시 세금계산서 발행 및 부가가치세 처리
서면-2017-부가-2881[부가가치세과-578] · 2018. 03. 29.Q질의내용
- 상가 분양권이 여러 차례 전매된 경우, 시행사와 각 전매 매도인은 누구에게 세금계산서를 발급해야 하며, 부가가치세 환급 및 추징은 어떻게 처리되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2017-부가-2881[부가가치세과-578] · 2018. 03. 29.
- 국세청 서면-2017-부가-2881[부가가치세과-578] 회신 및 부가가치세과-720, 2009.05.26 해석에 따르면 상가 분양권 전매가 반복된 경우, 전매 매도자는 각각의 양수자에게 세금계산서를 발급하고 최종적으로 시행사는 잔금 수령시 최종 양수자에게 잔금분에 대한 세금계산서를 발급해야 한다고 안내하였습니다.
- 시행사가 계약금 및 중도금을 수령할 때마다 세금계산서를 선발행한 경우, 매수자 지위가 전환되면 새로운 양수자가 잔금을 지급할 때 해당 금액에 한해 다시 세금계산서를 발급합니다.
- 분양권의 연속 전매에서 각 매도자(A, B, C)는 분양권 매각 시 세금계산서를 반드시 발급해야 하며, 폐업 시에는 해당 부가가치세 신고 정산이 필요합니다.
- 부가가치세 환급분이 추징될 수 있는지 여부와 세금계산서 미발급에 대한 제재는 실질 거래 내역과 세금계산서 발급 이력, 폐업신고 처리 등에 따라 달라질 수 있는데, 실제 부가가치세 환급·추징은 관련 세법 및 거래사실 확인 결과를 반영하여 처리한다고 회신하였습니다.
- 최종 수분양자(D)의 매입 부가가치세 공제 여부는 적법한 세금계산서를 수취한 경우에 한해 인정될 수 있음을 유권해석에서 밝혔습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제9조(재화의 공급): 재화의 인도 또는 양도 시점을 공급시기로 규정
- 부가가치세법 제32조(세금계산서 등): 재화 공급시 사업자는 세금계산서를 발행할 의무
- 부가가치세법 제38조(공제하는 매입세액): 사업목적으로 공급받은 재화 또는 용역의 부가가치세 납부액 공제
- 부가가치세법 제9조 제3항: 세금계산서 교부 시를 재화의 공급시기로 볼 수 있음
- 국세청 부가가치세과-720, 2009.05.26 해석: 공급시기 도래 전 계약금 수수 시 세금계산서 발행 및 공급시기 인정, 전매 과정을 반영하여 분양권 양수자에 대한 세금계산서 처리
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
시행사가 수분양자로부터 계약금 및 중도금을 받은 경우 선발행세금계산서를 발급하며, 수분양자(양도자)가 다른 수분양자(양수자)에 분양권 전매시 양도자는 양수자에게 세금계산서를 발급하고 양수자가 시행사에 잔금지급시 시행사로부터 세금계산서를 발급받음
회신
귀 서면질의의 경우 기존해석사례(부가가치세과-720, 2009.05.26)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 부가가치세과-720, 2009.05.26
귀 질의의 경우에는 거래 또는 행위의 사실관계가 불분명하여 명확한 답변을 드리기가 어려우나, 상가 등을 분양하는 사업자가「부가가치세법」제9조 제1항 제2호의 규정에 의한 재화의 공급시기가 도래하기 전에 수분양자인 갑으로부터 계약금을 받고 당해 계약금에 대하여 세금계산서를 교부하는 경우에는 같은 법 같은 조 제3항의 규정에 의하여 그 교부하는 때를 당해 재화의 공급시기로 보는 것이며,
이 경우 갑이 당해 계약금에 대한 세금계산서를 수취한 후 을에게 매수자의 지위를 양도하여 을이 상가 등을 분양하는 사업자에게 잔금을 지급하는 경우 상가 등을 분양하는 사업자는 잔금 중 건물분에 대하여 을에게 세금계산서를 교부하는 것임
1. 사실관계
○ ‘갑’사는 아파트 분양시 단지 내 상가를 분양하고 분양대금은 계약금, 중도금 4회, 잔금으로 나누어 약 2년 동안 분양대금을 받을때마다 세금계산서를 발행함
○ ‘갑’사는 분양대금을 받는 기간에 분양권 전매를 허용하여 계약자 변경을 승인해 주고 있음
- ‘갑’사는 분양계약자 또는 분양권 매입자에게 20일 이내에 사업자 등록증을 제출하게 하여 분양대금을 받을 때 세금계산서를 발급함
○ ‘갑’사로부터 최초 분양계약자 A → A로부터 분양권 매입자 B → B로부터 분양권 매입자 C가 각각 4회차 중도금까지 납부하였고 C로부터 분양권 매입자 D는 ‘갑’사에 분양금액의 20%인 잔금을 납부
- ‘갑’사로부터 세금계산서를 발급받은 A, B, C는 분양권을 매도하고 폐업하였음
2. 질의내용
○ ‘갑’사는 건축하는 상가의 공사를 착공도 하지 않은 상태에서 설계도만 제시하고 분양계약을 하고 착공 후 순차적으로 중도금을 받는 것인데 계약금 및 중도금 영수가 물품의 공급으로 보아 세금계산서를 발급할 수 있는지
○ ‘갑’사는 분양계약자들이 명의변경을 승인할 때 A, B, C에게 발행한 세금계산서를 취소하고 D에게 세금계산서를 발급해야 하는지
○ 분양권 매도자 A, B, C가 분양권매도시 매도자에게 세금계산서를 교부하고 폐업신청을 해야 하는지
- A, B, C가 환급받은 부가가치세를 추징하는지, 세금계산서 미발행에 대한 부가가치세를 추징하는지
○ ‘갑’사가 최종매입자로 잔금을 내고 소유권등기를 하는 D에게 잔금에 대한 세금계산서만 교부한다고 하는데 D는 상가 매입금액의 20%인 잔금을 제외한 80% 분양권 매입금액에 해당하는 세금계산서는 ‘갑’사에서 교부하는지, D에게 분양권을 매도한 C가 교부하는지
- A, B, C에 대하여 부가가치세가 추징되면 D의 매입 부가가치세가 인정되는지
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제32조 【세금계산서 등】
① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.
1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭
2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호
3. 공급가액과 부가가치세액
4. 작성 연월일
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
○ 부가가치세법 제38조 【공제하는 매입세액】
① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)
2. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 수입하는 재화의 수입에 대한 부가가치세액
② 제1항제1호에 따른 매입세액은 재화 또는 용역을 공급받는 시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다.
○ 부가가치세과-720, 2009.05.26
귀 질의의 경우에는 거래 또는 행위의 사실관계가 불분명하여 명확한 답변을 드리기가 어려우나, 상가 등을 분양하는 사업자가「부가가치세법」제9조 제1항 제2호의 규정에 의한 재화의 공급시기가 도래하기 전에 수분양자인 갑으로부터 계약금을 받고 당해 계약금에 대하여 세금계산서를 교부하는 경우에는 같은 법 같은 조 제3항의 규정에 의하여 그 교부하는 때를 당해 재화의 공급시기로 보는 것이며, 이 경우 갑이 당해 계약금에 대한 세금계산서를 수취한 후 을에게 매수자의 지위를 양도하여 을이 상가 등을 분양하는 사업자에게 잔금을 지급하는 경우 상가 등을 분양하는 사업자는 잔금 중 건물분에 대하여 을에게 세금계산서를 교부하는 것임
출처 : 국세청 2018. 03. 29. 서면-2017-부가-2881[부가가치세과-578] | 국세법령정보시스템
