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장기일반민간임대주택 양도 시 장특공제 공제율 적용

서면-2019-부동산-0025[부동산납세과-523] · 2019. 05. 23.

질의 및 요약

Q질의내용

장기일반민간임대주택을 등록한 후 8년 또는 10년 이상 임대하고 양도할 때 장기보유특별공제율이 어떻게 적용되는지 궁금합니다.

S요약

장기일반민간(준공공)임대주택을 등록하고 조세특례제한법 제97조의3 각 요건을 모두 충족하면, 양도소득 계산 시 장기보유특별공제율을 50%로 적용할 수 있으며, 10년 이상 임대 후 양도하는 경우에는 70%의 공제율이 적용됩니다. 임대보증금·임대료 제한, 공시가격, 임대기간 등 세부 요건 충족이 필수입니다.

#장기일반민간임대주택 #장기보유특별공제 #8년임대 #10년임대 #50%공제율 #70%공제율

핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-부동산-0025[부동산납세과-523] · 2019. 05. 23.

국세청 서면-2019-부동산-0025(부동산납세과-523, 2019.05.23) 회신에 따른 답변입니다.
장기일반민간(준공공)임대주택을 등록하고 조세특례제한법 제97조의3 제1항 각 호 요건(8년 이상 임대, 임대료 연 5% 이내 증액, 국민주택규모 이하, 임대개시일 기준 공시가격 6억원 이내 등)을 모두 충족하면, 그 주택 양도 시 소득세법에 따른 장기보유특별공제액 계산 시 50% 공제율을 적용할 수 있습니다.
해당 임대주택을 10년 이상 계속하여 임대한 뒤 양도할 경우에는 70% 공제율 적용이 가능합니다.
임대기간 산정 시에는 등록 및 임대개시일부터의 실제 임대기간만을 포함하며, 요건 미충족 시 특례 적용이 불가합니다.
2018년 9월 13일 이전 취득 또는 매매계약 체결된 주택에 한해 종전 규정 적용이 허용될 수 있습니다.

L관련 법령 해석

조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택등 양도 시 요건 충족 시 장기보유특별공제율 50% 적용, 10년 이상 임대 후 양도 시 70% 적용
조세특례제한법 시행령 제97조의3: 8년 또는 10년 이상 계속하여 임대한 경우의 판단 기준, 임대보증금·임대료 증액률(연 5% 이하), 국민주택규모 이하, 임대개시일 기준 6억 원 이하 공시가격 등 구체적 요건 명시
조세특례제한법 시행령 부칙: 2018년 9월 13일 이전 취득 주택 등은 종전 규정 적용 가능
소득세법 제95조: 장기보유특별공제 적용 및 계산 방법 규정

사례 Q&A

1. 장기임대주택을 8년 이상 임대하고 양도할 경우 공제율이 어떻게 되나요?

답변

8년 이상 계속 임대한 장기일반민간임대주택 등은 양도소득세 장기보유특별공제액 계산 시 50%의 공제율이 적용될 수 있습니다.

근거

조세특례제한법 제97조의3 제1항 및 국세청 유권해석에 따르면, 8년 임대와 각종 요건 충족 시 50% 공제율이 인정됩니다.

2. 10년 이상 임대한 장기임대주택을 팔면 공제율이 달라지나요?

답변

10년 이상 계속 임대 후 양도할 경우 장기보유특별공제율이 70%로 상향 적용될 수 있습니다.

근거

조세특례제한법 제97조의3 단서와 관련 시행령에 근거해, 10년 임대 후 양도 시 70% 공제율이 인정됩니다.

3. 장기임대 특례 공제율을 받으려면 어떤 요건을 충족해야 하나요?

답변

8년 이상 임대, 임대료 증액률 제한, 국민주택규모 이하, 임대개시일 기준 공시가격 6억원 이하 등 요건을 모두 만족해야 특례 공제율 적용이 가능합니다.

근거

조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항에 임대료 및 면적, 가격 등 세부요건이 명확히 정해져 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

장기일반민간(준공공)임대주택을등록하여「조세특례제한법」제97조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제액을 계산할 때 100분의 50의 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하는 것입니다

회신

귀 질의의 경우 기존 해석사례인 ⁠“서면-2018-부동산-0355”을 참고하시기 바랍니다.
○서면-2018-부동산-0355, 2018.07.12.
「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간(준공공)임대주택을 등록하여「조세특례제한법」제97조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 100분의 50의 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하는 것입니다

1. 사실관계

- 2003년 서울 소재 아파트취득(A아파트)

- 2015년 A아파트 관리계획인가

- 2018. 12월 A아파트* 임대사업자등록 예정

* 19년 임대개시 당시 공시지가 6억원 초과 및 현재 임대사업미등록

2. 질의내용

○ 19년 입주 후 임대사업자등록하는 경우 ⁠「조세특례제한법」제97조의3 적용이 가능한 지 여부 및 임대사업자 등록 시기

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 장기일반민간임대주택등 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.

③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례】

① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.

② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반 민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.

③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

2. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것

3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것

(이하생략)

○ 부칙

제2조(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 적용례 등)

① 제97조의3제3항제4호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제97조의3제3항제4호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우

2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2018-부동산-0355, 2018.07.12.

[ 요 지 ]

[답 변]

⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간(준공공)임대주택을 등록하여「조세특례제한법」제97조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때 100분의 50의 공제율을 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하는 것입니다

출처 : 국세청 2019. 05. 23. 서면-2019-부동산-0025[부동산납세과-523] | 국세법령정보시스템

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