요지

내국법인이 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안은「법인세법」제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 사실판단 할 사항임

회신

내국법인이 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안은「법인세법」제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 당해 토지의 취득, 착공, 사용현황 등을 종합적으로 고려하여 사실판단 할 사항입니다.
자세한 내용은 아래 회신사례를 참조하시기 바랍니다.
○ 재산세과-1020, 2009.12.16.
토지형질변경허가를 득하고 나무이전, 토지다지기, 일부 터파기 공사를 진행한 다음, 행정관청에 건설허가 및 이에 따른 착공신고를 하지 아니하고 토지를 양도한 경우 당해 토지는 ⁠「소득세법시행규칙」제83조의 5 제1항 제5호 규정의 ⁠“건설에 착공한 토지”에 해당하지 아니하는 것임.
○ 기준-2019-법령해석법인-0586, 2019.12.11.
내국법인이 다른 내국법인에 의해 건설공사가 착공신고된 토지를 취득하여 건축물을 신축하기 위해 건축관계자 변경신고를 한 후 실질적인 토목공사를 개시하였으나 이후 민원발생 등으로 공사를 중단한 상태에서 해당 토지를 양도한 경우 ⁠(중략)
해당 토목공사가 사업용으로 사용하기 위한 실질 공사에 해당하는지 여부는 민원발생 정황, 공사 진행 상태, 계약내용 등을 감안하여 사실판단하시기 바람

1. 질의내용

○목적사업허가를 득하고 전원주택부지조성과 건축을 위해 토지를 구입 및 개발하는 경우 비사업용 토지에 해당하는지 여부

2. 사실관계

○ 질의법인은 목적사업(도시근교의 전원마을)의 계획을 가지고 농지 및 임야를 취득함

  - ’13.09.27. 최초 토지 취득 후 목적사업 허가신청을 하여 관할기관으로부터 ’14.9.29 개발행위허가(단독주택부지조성)를 득함

  - 이후 2, 3차로 추가 토지를 구입하여 사업을 진행 중임

   ･1차 ’13.09.27. ○○시 ○○동 622-23외 17필지

   ･2차 ’15.02.10. ○○시 ○면 ○○리 3-12외19필지

   ･3차 ’15.06.15. ○○시 ○면 ○○리 102-4

   ･○○동 단독주택부지조성(○○마을) : ’14.09.29.∼’18.12.31.

   ･○○ ○면 단독주택부지조성(○○전원마을)

    * 당초허가일자 : ’14.10.20.∼’17.12.31.

    * 변경허가일자 : ’14.10.20.∼’19.12.31.

3. 관련법령

○ 법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

 ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

  1∼2. ⁠(생략)

  3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

 ② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  1. 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

   가. 농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지. 다만, ⁠「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 농지는 제외한다.

   나. 특별시, 광역시(광역시에 있는 군 지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다), 특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다), 특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시 지역[「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도농(都農) 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다] 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 목에서 같다)에 있는 농지. 다만, 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 및 시 지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

  2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

   가.「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 채종림(採種林)ㆍ시험림, 「산림보호법」 제7조에 따른 산림보호구역, 그 밖에 공익상 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것

   나. 임업을 주된 사업으로 하는 법인이나 ⁠「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 독림가(篤林家)인 법인이 소유하는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

   다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

  3. ⁠(생략)

  4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

   가.「지방세법」이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

   나.「지방세법」 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

   다. 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

   (이하생략)

 ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 양도소득에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지등에 대한 토지등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다.

   1. 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 인하여 발생하는 소득

   2.법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분할ㆍ통합으로 인하여 발생하는 소득

   3. ⁠「도시 및 주거환경정비법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지(換地) 처분 등 대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득

○ 법인세법 시행령 제92조의2 【토지등양도소득에 대한 과세특례】

 ④ 법 제55조의2제4항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득을 말한다.

  4. 주택을 신축하여 판매(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득

   가. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 ⁠「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)

   나. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

○ 법인세법 시행령 제92조의3 【비사업용 토지의 기간기준】

 법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

  1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

   가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

   나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

   다.토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

  2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

   가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

   나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

   다.토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

  3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.

   가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

   나.토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의4 【토지지목의 판정】

  법 제55조의2제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의5【농지의 범위 등】

 ③ 법 제55조의2제2항제1호가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 농지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지를 말한다.

  1. 「농지법」 제6조제2항제2호·제6호·제10호가목 또는 다목에 해당하는 농지

  2. 「농지법」 제6조제2항제7호에 따른 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 법인이 소유한 농지 또는 같은 법 제6조제2항제8호에 따른 농지전용협의를 완료한 농지로서 당해 전용목적으로 사용되는 토지

  3. 「농지법」 제6조제2항제10호라목부터 바목까지의 규정에 따라 취득한 농지로서 당해 사업목적으로 사용되는 토지

  4. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)

  5. 제사·종교·자선·학술·기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 「지방세법 시행령」 제22조에 따른 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 농지

  6. 「농지법」 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 기획재정부령이 정하는 농지

○ 법인세법 시행령 제92조의6【임야의 범위 등】

 ④ 법 제55조의2제2항제2호다목에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

  1.「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 종·묘 생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야

  2.「산림문화·휴양에 관한 법률」에 따른 자연휴양림을 조성 또는 관리·운영하는 사업에 사용되는 임야

  3.「수목원·정원의 조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원을 조성 또는 관리·운영하는 사업에 사용되는 임야

  4. 산림조합 및 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야

  5.제사·종교·자선·학술·기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 「지방세법 시행령」 제22조에 따른 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 임야

  6. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)

  7. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 감안하여 법인의 업무에 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령이 정하는 임야 ⇒ 시행규칙에 규정된 임야가 없음

○ 법인세법 시행령 제92조의8【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

 ① 법 제55조의2제2항제4호다목에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  3. ⁠「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따라 지정된 사업시행자가 동법에서 규정하는 민간투자사업의 시행으로 조성한 토지 및 그 밖의 법률에 의하여 사업시행자가 조성하는 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지. 다만, 토지의 조성이 완료된 날부터 2년이 경과한 토지를 제외한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

 ① 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

  1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

  2. 토지를 취득한 후 ⁠「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간

  3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간

○ 법인세법 시행규칙 제46조의2 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

 ① 영 제92조의11제1항제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

   5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

○ 법인세법 시행규칙 제46조【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위 】

 ⑦ 영 제92조의8제1항제3호 본문에서 "기획재정부령이 정하는 토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  3. ⁠「기업도시개발 특별법」에 따라 지정된 개발사업시행자가 개발구역 안에서 조성한 토지

  5. ⁠「중소기업진흥에 관한 법률」에 따라 단지조성사업의 실시계획이 승인된 지역의 사업시행자가 조성한 토지

  6. ⁠「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」에 따라 지정된 개발촉진지구 안의 사업시행자가 조성한 토지

4. 관련사례

○ 재산세과-1020, 2009.12.16.

 [질의내용]

「소득세법 시행규칙」 제83조의5 제1항 제5호를 적용함에 있어 착공이 건축물 공사 착공을 의미하는지, 건축물 공사를 전제로 한 토목공사 착공도 포함하는지

 [회신내용]

 토지형질변경허가를 득하고 나무이전, 토지다지기, 일부 터파기 공사를 진행한 다음, 행정관청에 건설허가 및 이에 따른 착공신고를 하지 아니하고 토지를 양도한 경우 당해 토지는 ⁠「소득세법시행규칙」제83조의 5 제1항 제5호 규정의 ⁠“건설에 착공한 토지”에 해당하지 아니하는 것임.

○ 조심2009전1654, 2009.05.26.

 양도일 현재 공장설립을 위한 건축허가를 받거나 건축물 등을 착공한 사실이 없이 터닦기만 한 상태에서 양도하였는 바, 건축공사가 현실적으로 개시되지 않은 상태에서 양도한 쟁점토지에 대하여 처분청이 비사업용토지로 보아 경정청구를 거부한 당초 처분은 정당함.

○ 서면-2017-법령해석법인-2897, 2017.11.01.

 내국법인이 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안은 ⁠「법인세법」제55조의2 제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것이며, 건축물 신축을 위한 필수적인 선행공사로서 실질적인 토목공사를 개시한 경우 그 시점을 건설에 착공한 시점으로 할 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 당해 토지의 취득, 착공, 사용현황 등을 종합적으로 고려하여 사실판단 할 사항입니다.

○ 조심2009전1654, 2009.05.26.

 청구법인은 쟁점토지를 취득하여 개발행위를 목적으로 단독주택 및 진입도로 부지로 농지전용협의 및 개발행위허가를 받은 사실이 확인되나, 그 이후 단독주택 신축 등이 이루어지지 않은 이상 해당 농지가 전용목적으로 사용된 것으로 인정하기 어려운 점, 단독주택의 건축 등을 진행한 사실이 없는 것으로 확인되는 점으로 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨

○ 기준-2019-법령해석법인-0586, 2019.12.11.

 내국법인이 다른 내국법인에 의해 건설공사가 착공신고된 토지를 취득하여 건축물을 신축하기 위해 건축관계자 변경신고를 한 후 실질적인 토목공사를 개시하였으나 이후 민원발생 등으로 공사를 중단한 상태에서 해당 토지를 양도한 경우

 해당 토목공사 개시시점을 건설에 착공한 시점으로 보아 「법인세법 시행령」 제92조의11제1항제3호 및 같은 법 시행규칙 제46조의2제1항제5호에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이나

 해당 토목공사가 사업용으로 사용하기 위한 실질 공사에 해당하는지 여부는 민원발생 정황, 공사 진행 상태, 계약내용 등을 감안하여 사실판단하시기 바람

○ 법인세과-248, 2013.05.28.

 [질의내용]

 부동산매매업 영위 법인이 임야를 개발하여 양도하는 토지의 비사업용토지 해당 여부

 [회신내용]

 법인이 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 「법인세법」 제55조의2 제1항 제3호에 따라 토지 등 양도소득에 30/100(미등기 토지는 40/100)을 곱하여 산출한 세액을 법인세액에 추가하여 납부하여야 하는 것으로, 비사업용토지란 같은 법 시행령 제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 같은 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.

○ 법인세과-416, 2009.04.08.

 ｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2 제1항제5호의 규정에 의한 건설에 착공한 시점을 판단함에 있어 토지를 보유하고 있는 법인이 건축물 신축을 위한 필수적인 선행공사로서 실질적인 토목공사(형질변경)를 개시한 경우 그 시점을 건설에 착공한 시점으로 할 수 있는 것이나, 실제 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공하였는지 여부는 당해 토지의 취득・착공・사용현황 등에 따라 사실판단 할 사항임

 나머지 질의는 기 회신사례를 참고할 것

 ◈ 법인-3748, 2008.12.2

  법인세법 제55조의 2「토지 등의 양도소득에 대한 과세특례」등 관련조항은 과세대상 부동산을 양도하는 법인에 대하여 양도시점의 과세요건을 규정한 것이며, 같은 법 시행규칙 제46조의 2 규정은 토지를 양도하는 법인의 비사업용 토지 해당여부를 판정하는 경우에 적용하는 것임. 따라서 질의한 내용과 같이 토지를 나대지 상태에서 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 대한 법인세가 과세되는 것임

출처 : 국세청 2020. 11. 17. 서면-2020-법인-0070[법인세과-4108] | 국세법령정보시스템