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장기일반민간임대주택 임대료 증액 제한 기준 계약 시점
사전-2019-법령해석재산-0305[법령해석과-2866] · 2019. 10. 31.Q질의내용
- 임대주택이 장기일반민간임대주택으로 변경 등록된 경우, 임대료 증액 제한 기준이 적용되는 임대차계약의 시점은 언제로 보아야 하는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2019-법령해석재산-0305[법령해석과-2866] · 2019. 10. 31.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2019-법령해석재산-0305(2019.10.31)
- 질문에서 제시된 상황과 같이 (구)임대주택법상 매입임대주택을 임대한 후, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 경우에는 임대료증액 제한 기준이 되는 임대차계약은 장기일반민간임대주택 등록 당시 존속 중인 표준임대차계약이 해당된다고 국세청은 회신하였습니다.
- 기존 임차인과 재계약하거나 새로운 임차인과 계약 체결 시에도 장기일반민간임대주택으로 등록된 당시 존속하고 있던 임대차계약이 증액 제한의 기준이 된다고 답변하였습니다.
- 근거는 조세특례제한법 제97조의3 및 동법 시행령 제97조의3에 따릅니다.
- 회신은 사실관계(임대주택 등록 및 변경, 계약 체결 시점 등)를 바탕으로 하며, 장기일반민간임대주택 전환 이전의 임대차계약은 기준 계약관계에서 제외된다고 보았습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 8년 이상 임대, 임대료 증액 제한 등 요건 충족 시 양도소득세 과세특례 적용
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항: 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율 5% 이내, 임대기간 8년 이상 등 증액 제한 기준 명시
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항: 장기일반민간임대주택으로 변경 신고 시 임대개시일 및 임대기간 산정 기준 정함
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「(구)임대주택법」에 따른 매입임대주택으로 등록하여 임대차계약에 따라 임대하다「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 경우「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 임대차계약은 장기일반민간임대주택으로 등록 당시 존속 중인 표준임대차계약임
답변내용
거주자가 소유주택을「(구)임대주택법」에 따른 매입임대주택으로 등록하여 임대차계약에 따라 임대하다「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택으로 변경 등록하고 다시 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 후 기존임대차계약이 만료되어 재계약하거나 새로운 임차인과 계약을 체결하는 경우「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 임대차계약은 장기일반민간임대주택으로 등록 당시 존속 중인 표준임대차계약이 되는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 사실관계
○ 1995.12.4. 갑은 경기도 00시 **아파트(쟁점주택)를 취득함
○ 2003.11.18. 갑은 쟁점주택에 대해 시청과 세무서에 주택임대사업자 등록함
○ 2018.1.29.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택으로 변경등록 후 2018.10.1. 장기일반민간임대주택으로 변경등록함
○ 2019.9.5. 신규임대차계약을 체결하여 임차인 전입함
* 기존임차인은 2008.2.28. 계약 이후 계속 거주
2. 질의내용
○「(구)임대주택법」에 따라 매입임대주택으로 등록하여 임대중인 주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 후 임대차계약 만료되어 새로운 임차인과 계약하는 경우
- 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차계약이 장기일반민간임대주택 변경 등록 당시 체결된 표준임대차계약인지 아니면 변경 등록 후 최초로 작성하는 표준임대차계약인지 여부
3.관련 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
□조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2.「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며,「민간임대주택에 관한 특별법」제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.
출처 : 국세청 2019. 10. 31. 사전-2019-법령해석재산-0305[법령해석과-2866] | 국세법령정보시스템
유권해석
장기일반민간임대주택 임대료 증액 제한 기준 계약 시점
사전-2019-법령해석재산-0305[법령해석과-2866] · 2019. 10. 31.Q질의내용
- 임대주택이 장기일반민간임대주택으로 변경 등록된 경우, 임대료 증액 제한 기준이 적용되는 임대차계약의 시점은 언제로 보아야 하는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2019-법령해석재산-0305[법령해석과-2866] · 2019. 10. 31.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2019-법령해석재산-0305(2019.10.31)
- 질문에서 제시된 상황과 같이 (구)임대주택법상 매입임대주택을 임대한 후, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 경우에는 임대료증액 제한 기준이 되는 임대차계약은 장기일반민간임대주택 등록 당시 존속 중인 표준임대차계약이 해당된다고 국세청은 회신하였습니다.
- 기존 임차인과 재계약하거나 새로운 임차인과 계약 체결 시에도 장기일반민간임대주택으로 등록된 당시 존속하고 있던 임대차계약이 증액 제한의 기준이 된다고 답변하였습니다.
- 근거는 조세특례제한법 제97조의3 및 동법 시행령 제97조의3에 따릅니다.
- 회신은 사실관계(임대주택 등록 및 변경, 계약 체결 시점 등)를 바탕으로 하며, 장기일반민간임대주택 전환 이전의 임대차계약은 기준 계약관계에서 제외된다고 보았습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 8년 이상 임대, 임대료 증액 제한 등 요건 충족 시 양도소득세 과세특례 적용
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항: 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율 5% 이내, 임대기간 8년 이상 등 증액 제한 기준 명시
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항: 장기일반민간임대주택으로 변경 신고 시 임대개시일 및 임대기간 산정 기준 정함
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「(구)임대주택법」에 따른 매입임대주택으로 등록하여 임대차계약에 따라 임대하다「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 경우「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 임대차계약은 장기일반민간임대주택으로 등록 당시 존속 중인 표준임대차계약임
답변내용
거주자가 소유주택을「(구)임대주택법」에 따른 매입임대주택으로 등록하여 임대차계약에 따라 임대하다「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택으로 변경 등록하고 다시 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 후 기존임대차계약이 만료되어 재계약하거나 새로운 임차인과 계약을 체결하는 경우「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 임대차계약은 장기일반민간임대주택으로 등록 당시 존속 중인 표준임대차계약이 되는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 사실관계
○ 1995.12.4. 갑은 경기도 00시 **아파트(쟁점주택)를 취득함
○ 2003.11.18. 갑은 쟁점주택에 대해 시청과 세무서에 주택임대사업자 등록함
○ 2018.1.29.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택으로 변경등록 후 2018.10.1. 장기일반민간임대주택으로 변경등록함
○ 2019.9.5. 신규임대차계약을 체결하여 임차인 전입함
* 기존임차인은 2008.2.28. 계약 이후 계속 거주
2. 질의내용
○「(구)임대주택법」에 따라 매입임대주택으로 등록하여 임대중인 주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 후 임대차계약 만료되어 새로운 임차인과 계약하는 경우
- 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차계약이 장기일반민간임대주택 변경 등록 당시 체결된 표준임대차계약인지 아니면 변경 등록 후 최초로 작성하는 표준임대차계약인지 여부
3.관련 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
□조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2.「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며,「민간임대주택에 관한 특별법」제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.
출처 : 국세청 2019. 10. 31. 사전-2019-법령해석재산-0305[법령해석과-2866] | 국세법령정보시스템
