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주택 대물변제시 양도가액 산정방법 사전 해석
사전-2019-법령해석재산-0043[법령해석과-947] · 2019. 04. 18.Q질의내용
- 주택을 신축주택 분양과 동시에 차이 정산금을 수령하는 형태로 양도할 때, 양도가액은 어떤 기준에 따라 산정해야 하나요?
S요약
R회신 내용 사전-2019-법령해석재산-0043[법령해석과-947] · 2019. 04. 18.
- 국세청 사전-2019-법령해석재산-0043[법령해석과-947](2019-04-18) 유권해석에 따른 회신임.
- 주택을 신축주택으로 대물변제하고 정산금을 주는 경우, 매매계약서상 매매대금과 정산금이 시가감정 등 객관적 가액평가에 근거해 실지거래가액으로 인정되면, 그 합계가 양도하는 주택의 양도가액으로 판단됩니다.
- 실지거래가액을 인정하거나 확인할 수 없는 상황이라면, 소득세법 제114조제7항에 따라 추계결정 방식으로 양도가액을 산정해야 합니다.
- 분양금액이 미확정 등으로 가액 산정의 객관적 자료 부족 시에는 실제 매매대금과 정산금 합산을 실지거래가액으로 보지 않을 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제96조: 자산의 양도가액은 원칙적으로 실지거래가액에 따름.
- 소득세법 제114조 제7항: 자산 양도 시 실지거래가액을 인정·확인할 수 없는 경우에는 대통령령에 따라 추계조사로 양도가액을 산정함.
- 소득세법 시행령 제176조의2: 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 등 방법으로 추계결정 순서를 규정.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
실지거래가액으로 인정할 수 있는 경우에는 그 매매대금과 정산금을 합한 가액이 양도하는 주택의 양도가액이 되는 것이나, 이러한 과정 없이 자산을 단순교환하는 등 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조제7항에 따라 양도가액을 산정하는 것임
답변내용
주택을 양도하는 매매계약을 체결하면서 그 대가로 신축주택을 취득하기로 하고, 이와 함께 양도하는 주택의 부수토지와 신축주택의 공급면적의 차이면적에 대한 정산금을 별도로 수령하기로 한 경우로서, 매매계약서상 매매대금과 정산금이 시가감정 등 객관적 가액평가를 기준으로 한 것으로서 실지거래가액으로 인정할 수 있는 경우에는 그 매매대금과 정산금을 합한 가액이 양도하는 주택의 양도가액이 되는 것이나, 이러한 과정 없이 자산을 단순교환하는 등 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 ｢소득세법｣ 제114조제7항에 따라 양도가액을 산정하는 것입니다.
1. 사실관계
○신청인은 2018.12.19. 주택 65.45㎡ 및 그 부수토지 96㎡를 주상복합건물 신축사업의 시행사에게 양도하는 매매계약을 체결함
○ 매매대금은 부수토지 ㎡당 *,***,***원을 곱하여 총 ***,***,***원으로 하며, 총액을 일시에 지급하기로 하되,
- 주상복합 신축사업 시공사 선정 및 금융사로부터의 PF가 완료되어 관리형토지신탁사로부터 ‘분양승인 후 아파트분양계약서 발급을 조건으로 하는 수익증권’이 발행되는 시점을 주택과 부수토지의 매매대금 완불시점으로 약정하였으며,
- 해당 수익권증서는 우선수익자를 신청인으로 하여 2018.12.28. 발급됨
○ 시행사는 매매대금 지급을 위해 신청인에게 신축한 아파트 공급면적 82.44㎡형을 매수한 토지의 면적 96㎡과 ｢1 : 1｣로 비례하여 확정지분으로 대물로 지급하기로 하였으며,
- 실제 공급면적과 매수토지의 면적을 비교하여 과부족분이 있을 경우 ㎡당 *,***,***원을 기준으로 정산하기로 함
○ 주상복합건물 신축사업은 분양공고 이전으로, 분양금액 미확정 상태임
2. 질의내용
○ 주택을 주상복합건물 신축업 법인에게 양도하고, 그 법인은 해당 주택을 포함한 인근의 부동산을 개발하여 완공된 주택으로 매매대금을 지급하기로 한 경우 양도한 주택의 양도가액 산정방법
3. 관련법령 및 관련사례
○소득세법 제88조【정의】
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가.「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
○소득세법 제96조【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
○ 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
출처 : 국세청 2019. 04. 18. 사전-2019-법령해석재산-0043[법령해석과-947] | 국세법령정보시스템
유권해석
주택 대물변제시 양도가액 산정방법 사전 해석
사전-2019-법령해석재산-0043[법령해석과-947] · 2019. 04. 18.Q질의내용
- 주택을 신축주택 분양과 동시에 차이 정산금을 수령하는 형태로 양도할 때, 양도가액은 어떤 기준에 따라 산정해야 하나요?
S요약
R회신 내용 사전-2019-법령해석재산-0043[법령해석과-947] · 2019. 04. 18.
- 국세청 사전-2019-법령해석재산-0043[법령해석과-947](2019-04-18) 유권해석에 따른 회신임.
- 주택을 신축주택으로 대물변제하고 정산금을 주는 경우, 매매계약서상 매매대금과 정산금이 시가감정 등 객관적 가액평가에 근거해 실지거래가액으로 인정되면, 그 합계가 양도하는 주택의 양도가액으로 판단됩니다.
- 실지거래가액을 인정하거나 확인할 수 없는 상황이라면, 소득세법 제114조제7항에 따라 추계결정 방식으로 양도가액을 산정해야 합니다.
- 분양금액이 미확정 등으로 가액 산정의 객관적 자료 부족 시에는 실제 매매대금과 정산금 합산을 실지거래가액으로 보지 않을 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제96조: 자산의 양도가액은 원칙적으로 실지거래가액에 따름.
- 소득세법 제114조 제7항: 자산 양도 시 실지거래가액을 인정·확인할 수 없는 경우에는 대통령령에 따라 추계조사로 양도가액을 산정함.
- 소득세법 시행령 제176조의2: 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 등 방법으로 추계결정 순서를 규정.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
실지거래가액으로 인정할 수 있는 경우에는 그 매매대금과 정산금을 합한 가액이 양도하는 주택의 양도가액이 되는 것이나, 이러한 과정 없이 자산을 단순교환하는 등 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조제7항에 따라 양도가액을 산정하는 것임
답변내용
주택을 양도하는 매매계약을 체결하면서 그 대가로 신축주택을 취득하기로 하고, 이와 함께 양도하는 주택의 부수토지와 신축주택의 공급면적의 차이면적에 대한 정산금을 별도로 수령하기로 한 경우로서, 매매계약서상 매매대금과 정산금이 시가감정 등 객관적 가액평가를 기준으로 한 것으로서 실지거래가액으로 인정할 수 있는 경우에는 그 매매대금과 정산금을 합한 가액이 양도하는 주택의 양도가액이 되는 것이나, 이러한 과정 없이 자산을 단순교환하는 등 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 ｢소득세법｣ 제114조제7항에 따라 양도가액을 산정하는 것입니다.
1. 사실관계
○신청인은 2018.12.19. 주택 65.45㎡ 및 그 부수토지 96㎡를 주상복합건물 신축사업의 시행사에게 양도하는 매매계약을 체결함
○ 매매대금은 부수토지 ㎡당 *,***,***원을 곱하여 총 ***,***,***원으로 하며, 총액을 일시에 지급하기로 하되,
- 주상복합 신축사업 시공사 선정 및 금융사로부터의 PF가 완료되어 관리형토지신탁사로부터 ‘분양승인 후 아파트분양계약서 발급을 조건으로 하는 수익증권’이 발행되는 시점을 주택과 부수토지의 매매대금 완불시점으로 약정하였으며,
- 해당 수익권증서는 우선수익자를 신청인으로 하여 2018.12.28. 발급됨
○ 시행사는 매매대금 지급을 위해 신청인에게 신축한 아파트 공급면적 82.44㎡형을 매수한 토지의 면적 96㎡과 ｢1 : 1｣로 비례하여 확정지분으로 대물로 지급하기로 하였으며,
- 실제 공급면적과 매수토지의 면적을 비교하여 과부족분이 있을 경우 ㎡당 *,***,***원을 기준으로 정산하기로 함
○ 주상복합건물 신축사업은 분양공고 이전으로, 분양금액 미확정 상태임
2. 질의내용
○ 주택을 주상복합건물 신축업 법인에게 양도하고, 그 법인은 해당 주택을 포함한 인근의 부동산을 개발하여 완공된 주택으로 매매대금을 지급하기로 한 경우 양도한 주택의 양도가액 산정방법
3. 관련법령 및 관련사례
○소득세법 제88조【정의】
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가.「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
○소득세법 제96조【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
○ 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
출처 : 국세청 2019. 04. 18. 사전-2019-법령해석재산-0043[법령해석과-947] | 국세법령정보시스템
