요지

종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득하고 그 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않은 상태에서 종전주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세가 적용되는 것임

답변내용

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 조정대상지역 지정 전 취득한 보유기간 2년 이상인 A주택(이하 ⁠“종전주택”이라 함)을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에, 조정대상지역 지정 전 취득한 신규분양권에 기한 주택이 완공되어 관할구청에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 단기매입임대사업자 등록 및 관할세무서에 주택임대사업자 등록한 B주택(이하 ⁠“신규주택”이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우로서, 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득하고 그 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않은 상태에서 종전주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 및 같은 영 제154조제1항에 따라 1세대1주택 비과세가 적용되는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 2017.08.**. □□도 △△시 ◎◎구 ☆☆아파트(이하 ⁠“A주택”) 취득

  - 2018.08.28.부터 △△시 ◎◎구는 조정대상지역으로 지정됨

 ○ 2015.12.**. ◇◇◇****2차 오피스텔 분양계약 체결

  - 2019.01.**. ◇◇◇****2차 오피스텔(이하 ⁠“B주택”) 잔금 납부

  - 2017.08.03.부터 ◇◇시는 조정대상지역으로 지정됨

  - 2019.04.**. B주택에 대하여 △△시청에 단기임대사업자로 매입임대사업자 등록을 하고, 세무서에 주택임대사업자등록을 함

 ○ 2020.02.**. A주택을 양도하는 매매계약을 체결하고, 2020.05.**. 매매 잔금을 받음

 ○ 신청인은 A주택의 보유기간 동안 A주택에 거주한 사실이 없음

2. 질의내용

 ○ 종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 신규주택(매입임대사업자등록)을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택 양도 시 일시적2주택 비과세 특례 적용 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

  1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

  2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것)

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ⁠“종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 ⁠“신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

  1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 그 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

   가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 ｢주민등록법｣ 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

   나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 ｢영유아보육법｣ 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

  1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 ｢영유아보육법｣ 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

  2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.

  3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정된 것)

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

  1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

  2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

  가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 의한 협의매수․수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

  나. ｢해외이주법｣에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

  다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

  3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

  4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다.

  5. 거주자가 제2항 단서에 따른 지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

 ② 조정지역은 다음 표에 해당하는 지역으로 한다. 다만, 법률 제14866호 주택법 일부개정법률 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 같은 조 제1항제1호의 조정대상지역을 지정․공고한 경우에는 그 지역을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것)

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ⁠“종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 ⁠“신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

○ 주택법 제63조의2【조정대상지역의 지정 및 해제】

 ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 ⁠“조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.

  1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

  2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양․매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

 ② 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우 다음 각 호의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다.

  1. ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항

  2. 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융․세제 조치 등에 관한 사항

  3. 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항

 ③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시․도지사의 의견을 들어야 한다.

 ④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장․군수․구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장․군수․구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.

 (이하 생략)

○ 국토교통부공고 제2017-1305호, 2017.9.6. 제정(조정대상지역 예정지 지정)

1. 지정지역

2. 지정효력

 동 40개 지역을 주택법상의 조정대상지역 예정지로 지정하고, 예정지는 법률 제14866호(2017.8.9.) 주택법 제63조의2 규정의 시행일에 조정대상지역으로 지정된 것으로 봄

3. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

○ 국토교통부공고제2018-1086호

 ｢주택법｣ 제63조의2 제4항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정을 공고합니다.

 2018년 8월 28일

               국토교통부장관

조정대상지역 지정

 1.대상지역 : 경기도 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구(수원시 영통구 이의동․원천동․하동․매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구 장현동, 기흥구 영덕동 일원)

 2. 지정기간 : 2018. 8. 28. ～ 지정 해제시까지

 3. 지정효력

 ○ ｢주택법 (제14866호, 2017. 8. 9.)｣ 제64조 및 부칙 제3조에 따른 분양권 전매 제한

 ○ 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

 4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

출처 : 국세청 2020. 05. 29. 사전-2020-법령해석재산-0250[법령해석과-1623] | 국세법령정보시스템