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미분양주택 리모델링 후 양도 시 과세특례 적용 가능성
서면-2022-법규재산-3839 · 2024. 09. 10.Q질의내용
- 미분양주택의 리모델링 사업으로 주택의 면적이 국민주택 규모 이하로 증가한 경우에도 조세특례제한법 제98조의 과세특례가 적용될 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2022-법규재산-3839 · 2024. 09. 10.
- 국세청 서면-2022-법규재산-3839(2024.09.10) 회신 기준임.
- 질의 사실관계와 같이 조세특례제한법 제98조의 미분양주택 요건을 모두 충족한 주택에 대해, 국민주택 규모 이하(예: 전용면적 49㎡→75㎡)로 리모델링 사업을 진행한 경우에도 과세특례 적용이 가능하다고 명확히 회신하였습니다.
- 리모델링 전후로 토지 면적의 변화가 없고, 주택의 증축이 「주택법」상 리모델링에 해당함을 전제로 하였습니다.
- 기존 요건(취득 기간, 임대 기간, 미분양 확인 등)을 모두 갖춘 상태에서 리모델링만 국민주택 규모 이하로 유지된다면, 특례 적용에 제한이 없다는 것이 회신의 취지입니다.
- 단, 조세특례제한법 제98조의 모든 요건 만족이 우선적 전제임을 분명히 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제98조(미분양주택에 대한 과세특례): 1995.11.1~1997.12.31 동안 취득한 대통령령으로 정하는 미분양 국민주택을 5년 이상 보유·임대 후 양도 시, 양도소득세 20% 세율 또는 종합소득 선택 가능
- 조세특례제한법 시행령 제98조: 미분양주택의 정의, 과세특례 신청 요건 등 대통령령 위임사항 규정
- 소득세법 제104조 제1항: 일반적인 양도소득세율 규정 (특례세율과의 비교)
- 소득세법 제92조: 양도소득의 과세표준 및 세액 계산 기본 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
과세특례 요건을 모두 충족한 미분양주택을 양도하기 전에 국민주택규모 이하로 리모델링 사업을 진행한 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제98조에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢조세특례제한법｣ 제98조에 따른 과세특례 요건을 모두 충족한 미분양주택을 양도하기 전에 국민주택규모 이하로 리모델링 사업을 진행한 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제98조에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’97.12월 미분양주택* 취득(전용면적 49㎡)
*조특령§98① 요건(미분양주택 확인 등)을 모두 충족한 주택
○ ’01. 2월 임대등록(매입, 5년)
○ ’18.12월 변경등록(장기, 8년)
○ 예정 리모델링(전용면적 49㎡→75㎡)
○ 예정 리모델링 완료 후 양도
* 리모델링 전·후 토지의 면적은 동일하며 주택의 면적만 증가함
** 「주택법」에 따른 리모델링(증축)에 해당함을 전제함
2. 질의내용
○ 조특법§98에 해당하는 미분양주택을 양도하는 경우 소득법§104①에도 불구하고 20%의 세율을 선택하여 적용할 수 있는데,
- 미분양주택의 리모델링 사업으로 인하여 주택의 면적이 증가(국민주택 규모 이하)하는 경우에도 특례 적용이 가능한지 여부
* 리모델링 사업으로 인한 면적 증가 외 「조세특례제한법」 제98조를 충족한 미분양주택임을 전제함
3. 관련법령
○조세특례제한법 제98조【미분양주택에 대한 과세특례】
① 거주자가 대통령령으로 정하는 미분양 국민주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호의 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다.
1.「소득세법」 제92조에 따라 양도소득의 과세표준과 세액을 계산하여 양도소득세를 납부하는 방법. 이 경우 양도소득세의 세율은 같은 법 제104조제1항에도 불구하고 100분의 20으로 한다.
2.「소득세법」 제14조 및 제15조에 따라 종합소득의 과세표준과 세액을 계산하여 종합소득세를 납부하는 방법. 이 경우 해당 주택을 양도함으로써 발생하는 소득금액의 계산에 관하여는 「소득세법」 제19조제2항을 준용한다.
② 제1항을 적용할 때 「소득세법」 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 판정, 과세특례 적용의 신청 등 미분양주택에 대한 과세특례에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 거주자가 대통령령으로 정하는 미분양 국민주택을 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항을 준용한다.
유권해석
미분양주택 리모델링 후 양도 시 과세특례 적용 가능성
서면-2022-법규재산-3839 · 2024. 09. 10.Q질의내용
- 미분양주택의 리모델링 사업으로 주택의 면적이 국민주택 규모 이하로 증가한 경우에도 조세특례제한법 제98조의 과세특례가 적용될 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2022-법규재산-3839 · 2024. 09. 10.
- 국세청 서면-2022-법규재산-3839(2024.09.10) 회신 기준임.
- 질의 사실관계와 같이 조세특례제한법 제98조의 미분양주택 요건을 모두 충족한 주택에 대해, 국민주택 규모 이하(예: 전용면적 49㎡→75㎡)로 리모델링 사업을 진행한 경우에도 과세특례 적용이 가능하다고 명확히 회신하였습니다.
- 리모델링 전후로 토지 면적의 변화가 없고, 주택의 증축이 「주택법」상 리모델링에 해당함을 전제로 하였습니다.
- 기존 요건(취득 기간, 임대 기간, 미분양 확인 등)을 모두 갖춘 상태에서 리모델링만 국민주택 규모 이하로 유지된다면, 특례 적용에 제한이 없다는 것이 회신의 취지입니다.
- 단, 조세특례제한법 제98조의 모든 요건 만족이 우선적 전제임을 분명히 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제98조(미분양주택에 대한 과세특례): 1995.11.1~1997.12.31 동안 취득한 대통령령으로 정하는 미분양 국민주택을 5년 이상 보유·임대 후 양도 시, 양도소득세 20% 세율 또는 종합소득 선택 가능
- 조세특례제한법 시행령 제98조: 미분양주택의 정의, 과세특례 신청 요건 등 대통령령 위임사항 규정
- 소득세법 제104조 제1항: 일반적인 양도소득세율 규정 (특례세율과의 비교)
- 소득세법 제92조: 양도소득의 과세표준 및 세액 계산 기본 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
과세특례 요건을 모두 충족한 미분양주택을 양도하기 전에 국민주택규모 이하로 리모델링 사업을 진행한 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제98조에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢조세특례제한법｣ 제98조에 따른 과세특례 요건을 모두 충족한 미분양주택을 양도하기 전에 국민주택규모 이하로 리모델링 사업을 진행한 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제98조에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’97.12월 미분양주택* 취득(전용면적 49㎡)
*조특령§98① 요건(미분양주택 확인 등)을 모두 충족한 주택
○ ’01. 2월 임대등록(매입, 5년)
○ ’18.12월 변경등록(장기, 8년)
○ 예정 리모델링(전용면적 49㎡→75㎡)
○ 예정 리모델링 완료 후 양도
* 리모델링 전·후 토지의 면적은 동일하며 주택의 면적만 증가함
** 「주택법」에 따른 리모델링(증축)에 해당함을 전제함
2. 질의내용
○ 조특법§98에 해당하는 미분양주택을 양도하는 경우 소득법§104①에도 불구하고 20%의 세율을 선택하여 적용할 수 있는데,
- 미분양주택의 리모델링 사업으로 인하여 주택의 면적이 증가(국민주택 규모 이하)하는 경우에도 특례 적용이 가능한지 여부
* 리모델링 사업으로 인한 면적 증가 외 「조세특례제한법」 제98조를 충족한 미분양주택임을 전제함
3. 관련법령
○조세특례제한법 제98조【미분양주택에 대한 과세특례】
① 거주자가 대통령령으로 정하는 미분양 국민주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호의 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다.
1.「소득세법」 제92조에 따라 양도소득의 과세표준과 세액을 계산하여 양도소득세를 납부하는 방법. 이 경우 양도소득세의 세율은 같은 법 제104조제1항에도 불구하고 100분의 20으로 한다.
2.「소득세법」 제14조 및 제15조에 따라 종합소득의 과세표준과 세액을 계산하여 종합소득세를 납부하는 방법. 이 경우 해당 주택을 양도함으로써 발생하는 소득금액의 계산에 관하여는 「소득세법」 제19조제2항을 준용한다.
② 제1항을 적용할 때 「소득세법」 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 판정, 과세특례 적용의 신청 등 미분양주택에 대한 과세특례에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 거주자가 대통령령으로 정하는 미분양 국민주택을 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항을 준용한다.
