요지

매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 ⁠「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당함

답변내용

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 양도자가 양수자와 주택을 양도하는 계약을 체결하면서 해당 주택의 현 세입자가 임대기간 만료 후 계약갱신청구권을 행사하지 않는 조건의 특약을 체결하고 양도자가 그 특약사항을 이행하기 위해 ⁠「주택임대차보호법」제6조의3제1항제3호에 따라 현 세입자에게 지출한 비용이 양도자의 양도소득세 계산 시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 기존해석사례(사전-2021-법령해석재산-0573, 2021.06.16.)를 참고하시기 바랍니다.

매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 ⁠「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당합니다. 다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

1. 사실관계

 ○ ’21.5.8. 甲은 대전 서구 A아파트를 양도하기로 매매계약서 작성

  - A아파트의 전세만기일은 ’21.9.28.까지로 계약갱신청구권이 가능하여 매수자 乙이 매수조건으로 계약갱신 청구권을 포기하는 확인서를 첨부할 것을 매매계약서에 특약사항에 명시

  - 甲은 매매계약 성립을 위해 세입자가 전세계약청구권 포기하여 발생하는 손해에 대한 보상으로 세입자에게 13백만원을 지급하고 전세계약갱신행사 포기확인서를 수취

 ○ ’21.7.20. 잔금 수취후 소유권 이전

2. 질의내용

 ○ 양도자와 양수자의 주택 양도 계약 조건에 따라 양도자가 기존 세입자에게 계약갱신청구권 포기를 조건으로 지급한 비용이 양도소득세 필요경비에 해당하는지

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

   가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

   나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

□ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

 ① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

  1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 ⁠「부가가치세법」제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

  2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

  3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

  4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조제1항제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

  5. 제1호를 적용할 때 분할법인 또는 소멸한 ∼ ⁠(생략)

 ② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

 ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

  1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

  2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

  2의2. ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

  3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

  3의2. ⁠「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

  3의3. ⁠「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

  4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

 ④ 삭제

 ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

  1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

   가. ⁠「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

   나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

   다. 공증비용, 인지대 및 소개비

   라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 ⁠(신설 2018.2.13.)

   마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

 2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

□ 양도소득세 집행기준 97-163…18【 자산 취득시 발생한 명도비용 】

  부동산을 법원경매로 취득하면서 해당 부동산을 점유받기 위하여 소요된 명도비용은 소유권 확보를 위한 직접비용으로 볼 수 없으므로 부동산의 취득가액에 포함되지 아니한다.

□ 주택임대차보호법 제6조 【계약의 갱신】

 ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 (이하 생략)

□ 주택임대차보호법 제6조의3 【계약갱신 요구 등】

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

  이하 생략...

□사전-2020-법령해석재산-0346, 2020.6.18.

   매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당합니다. 다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임차인들에게 지급한 권리금, 시설비 등이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

□사전-2021-법령해석재산-0573, 2021.6.16.

 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당합니다. 다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

출처 : 국세청 2021. 08. 17. 사전-2021-법령해석재산-1106[법령해석과-2807] | 국세법령정보시스템