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주택 소유권 이전 후 임대차 계약 직전계약 해당 여부

재산세제과-1446[법규과-3341]  ·  2022. 11. 18.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 주택의 소유권이 이전되기 전 전 소유자와 임차인이 임대차계약을 체결하고, 이후 신 소유자와 동일한 내용으로 임대차계약을 다시 체결하여 임대차계약기간이 시작된 경우, 이 임대차계약이 소득세법 시행령 제155조의3에서 말하는 '직전 임대차계약'에 해당하는지요?

S요약

전 소유자와 임차인 사이에 임대차계약을 체결한 뒤 신 소유자와 동일한 내용의 임대차계약을 다시 체결하고 임대차 계약기간이 시작된 경우, 소득세법 시행령 제155조의3에서 규정하는 직전 임대차계약에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
#임대차계약 #소득세법 시행령 제155조의3 #직전 임대차계약 #소유권 이전 #임대인 명의 변경 #임차인
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핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-1446[법규과-3341]  ·  2022. 11. 18.

  • 기획재정부 재산세제과-1446[법규과-3341](2022-11-18) 회신에 따르면, 본 사안에서 전 소유자와 임차인 사이의 임대차계약은 소득세법 시행령 제155조의3의 직전 임대차계약에 해당하지 않는다고 답변하였습니다.
  • 임대차보증금의 잔금 지급일에 임대인 명의를 신 소유자로 고쳐써 동일한 내용의 임대차계약을 다시 작성한 뒤 임대차기간이 개시된 경우, 신규 임대차계약으로 보며, 소득령§155의3에서 정하는 '직전 임대차계약' 범위에 포함되지 않는 것으로 봅니다.
  • 따라서 신규 소유자인 신 임대인과 재작성한 임대차계약이 새 임대차계약으로 간주되며, 직전 임대차계약으로서의 법적 효력이 인정되지 않습니다.
  • 동 회신 사례는 임대차 계약 변경 시 임대인 명의가 달라지는 경우 임차인 입장에서 과거 계약이 소득세 관련 직전 임대차계약으로 보지 않음을 명확히 한 것입니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 시행령 제155조의3: 주택 임대차계약 관련 직전 임대차계약 및 신규 계약 요건 규정
  • 소득세법: 임대소득 및 주택 관련 양도소득세 신고·과세 기준 규정
  • 주택임대차보호법: 임대인·임차인 권리와 임대차계약 효력에 대한 일반 규정
  • 민법 제186조: 물권의 설정·변경·소멸은 등기에 의하여 그 효력이 생김을 규정
사례 Q&A
1. 소유자 변경 후 동일 임대차계약이 직전 임대차계약에 해당하나요?
답변
해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
근거
기획재정부 재산세제과-1446[법규과-3341] 회신과 소득세법 시행령 제155조의3의 해석에 근거합니다.
2. 임대인 명의가 바뀐 후 재작성한 임대차계약의 세법상 의미는?
답변
새로운 임대차계약으로 간주되어 직전 임대차계약 효력이 인정되지 않습니다.
근거
동일한 내용이라도 임대인 명의가 변경된 경우 신규 계약으로 판단한 본 유권해석의 내용을 참고합니다.
3. 임차인 입장에서 소유권 이전 시 임대차계약과 세무상 유의점은?
답변
소유권 이전 후 임대인 명의로 재작성한 임대차계약은 직전 임대차계약으로 불인정될 수 있습니다.
근거
동 회신 사례가 임대차계약서 임대인 명의 변경 시 직전 계약 불인정을 명확히 언급하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 후 임대차계약기간이 시작된 경우 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약이 아님

회신


[질의]전 소유자와 임차인이 될 자 사이에 임대차계약이 체결된 후, 임대차보증금의 잔금 지급 및 임대차 목적물 인도 전에 당해 임대차계약의 임대인의 명의를 신 소유자로 변경한 경우, 임대차계약이 소득령§155의3의 ⁠‘직전 임대차계약’에 해당하는지

(제1안)직전 임대차 계약에 해당함
 ⁠(제2안)직전 임대차 계약에 해당하지 않음

[회신] 귀 청의 질의는 제2안이 타당합니다.

1. 사실관계

○ ⁠‘20.9.29. 乙이 甲과 조정대상지역 내 甲소유 A주택을 취득하기 위한 계약 체결

 ○‘20.10월 甲·丙간 A주택 임대차계약 체결

    * 임대기간 : 2020.12.1 ∼ 2022년 11.30.

   * 임대차 계약서의 특약 사항으로 ⁠‘임대차계약 보증금의 잔금 지급일에 임대차 계약서의 임대인 명의를 乙으로 고쳐 작성’하기로 함

 ○‘20.12.1 A주택의 매매대금 잔금일(소유권이전등기일)에 A주택의 임대차계약상 임대인 명의를 甲에서 乙로 바꾸어 같은 내용의 임대차계약서 작성한 후, 임대차보증금을 지급하고 丙은 전입 신고함

출처 : 기획재정부 2022. 11. 18. 재산세제과-1446[법규과-3341] | 국세법령정보시스템