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주택 소유권 이전 후 임대차 계약 직전계약 해당 여부
재산세제과-1446[법규과-3341] · 2022. 11. 18.Q질의내용
- 주택의 소유권이 이전되기 전 전 소유자와 임차인이 임대차계약을 체결하고, 이후 신 소유자와 동일한 내용으로 임대차계약을 다시 체결하여 임대차계약기간이 시작된 경우, 이 임대차계약이 소득세법 시행령 제155조의3에서 말하는 '직전 임대차계약'에 해당하는지요?
S요약
R회신 내용 재산세제과-1446[법규과-3341] · 2022. 11. 18.
- 기획재정부 재산세제과-1446[법규과-3341](2022-11-18) 회신에 따르면, 본 사안에서 전 소유자와 임차인 사이의 임대차계약은 소득세법 시행령 제155조의3의 직전 임대차계약에 해당하지 않는다고 답변하였습니다.
- 임대차보증금의 잔금 지급일에 임대인 명의를 신 소유자로 고쳐써 동일한 내용의 임대차계약을 다시 작성한 뒤 임대차기간이 개시된 경우, 신규 임대차계약으로 보며, 소득령§155의3에서 정하는 '직전 임대차계약' 범위에 포함되지 않는 것으로 봅니다.
- 따라서 신규 소유자인 신 임대인과 재작성한 임대차계약이 새 임대차계약으로 간주되며, 직전 임대차계약으로서의 법적 효력이 인정되지 않습니다.
- 동 회신 사례는 임대차 계약 변경 시 임대인 명의가 달라지는 경우 임차인 입장에서 과거 계약이 소득세 관련 직전 임대차계약으로 보지 않음을 명확히 한 것입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3: 주택 임대차계약 관련 직전 임대차계약 및 신규 계약 요건 규정
- 소득세법: 임대소득 및 주택 관련 양도소득세 신고·과세 기준 규정
- 주택임대차보호법: 임대인·임차인 권리와 임대차계약 효력에 대한 일반 규정
- 민법 제186조: 물권의 설정·변경·소멸은 등기에 의하여 그 효력이 생김을 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 후 임대차계약기간이 시작된 경우 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약이 아님
회신
[질의]전 소유자와 임차인이 될 자 사이에 임대차계약이 체결된 후, 임대차보증금의 잔금 지급 및 임대차 목적물 인도 전에 당해 임대차계약의 임대인의 명의를 신 소유자로 변경한 경우, 임대차계약이 소득령§155의3의 ‘직전 임대차계약’에 해당하는지
(제1안)직전 임대차 계약에 해당함
(제2안)직전 임대차 계약에 해당하지 않음
[회신] 귀 청의 질의는 제2안이 타당합니다.
1. 사실관계
○ ‘20.9.29. 乙이 甲과 조정대상지역 내 甲소유 A주택을 취득하기 위한 계약 체결
○‘20.10월 甲·丙간 A주택 임대차계약 체결
* 임대기간 : 2020.12.1 ∼ 2022년 11.30.
* 임대차 계약서의 특약 사항으로 ‘임대차계약 보증금의 잔금 지급일에 임대차 계약서의 임대인 명의를 乙으로 고쳐 작성’하기로 함
○‘20.12.1 A주택의 매매대금 잔금일(소유권이전등기일)에 A주택의 임대차계약상 임대인 명의를 甲에서 乙로 바꾸어 같은 내용의 임대차계약서 작성한 후, 임대차보증금을 지급하고 丙은 전입 신고함
유권해석
주택 소유권 이전 후 임대차 계약 직전계약 해당 여부
재산세제과-1446[법규과-3341] · 2022. 11. 18.Q질의내용
- 주택의 소유권이 이전되기 전 전 소유자와 임차인이 임대차계약을 체결하고, 이후 신 소유자와 동일한 내용으로 임대차계약을 다시 체결하여 임대차계약기간이 시작된 경우, 이 임대차계약이 소득세법 시행령 제155조의3에서 말하는 '직전 임대차계약'에 해당하는지요?
S요약
R회신 내용 재산세제과-1446[법규과-3341] · 2022. 11. 18.
- 기획재정부 재산세제과-1446[법규과-3341](2022-11-18) 회신에 따르면, 본 사안에서 전 소유자와 임차인 사이의 임대차계약은 소득세법 시행령 제155조의3의 직전 임대차계약에 해당하지 않는다고 답변하였습니다.
- 임대차보증금의 잔금 지급일에 임대인 명의를 신 소유자로 고쳐써 동일한 내용의 임대차계약을 다시 작성한 뒤 임대차기간이 개시된 경우, 신규 임대차계약으로 보며, 소득령§155의3에서 정하는 '직전 임대차계약' 범위에 포함되지 않는 것으로 봅니다.
- 따라서 신규 소유자인 신 임대인과 재작성한 임대차계약이 새 임대차계약으로 간주되며, 직전 임대차계약으로서의 법적 효력이 인정되지 않습니다.
- 동 회신 사례는 임대차 계약 변경 시 임대인 명의가 달라지는 경우 임차인 입장에서 과거 계약이 소득세 관련 직전 임대차계약으로 보지 않음을 명확히 한 것입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3: 주택 임대차계약 관련 직전 임대차계약 및 신규 계약 요건 규정
- 소득세법: 임대소득 및 주택 관련 양도소득세 신고·과세 기준 규정
- 주택임대차보호법: 임대인·임차인 권리와 임대차계약 효력에 대한 일반 규정
- 민법 제186조: 물권의 설정·변경·소멸은 등기에 의하여 그 효력이 생김을 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 후 임대차계약기간이 시작된 경우 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약이 아님
회신
[질의]전 소유자와 임차인이 될 자 사이에 임대차계약이 체결된 후, 임대차보증금의 잔금 지급 및 임대차 목적물 인도 전에 당해 임대차계약의 임대인의 명의를 신 소유자로 변경한 경우, 임대차계약이 소득령§155의3의 ‘직전 임대차계약’에 해당하는지
(제1안)직전 임대차 계약에 해당함
(제2안)직전 임대차 계약에 해당하지 않음
[회신] 귀 청의 질의는 제2안이 타당합니다.
1. 사실관계
○ ‘20.9.29. 乙이 甲과 조정대상지역 내 甲소유 A주택을 취득하기 위한 계약 체결
○‘20.10월 甲·丙간 A주택 임대차계약 체결
* 임대기간 : 2020.12.1 ∼ 2022년 11.30.
* 임대차 계약서의 특약 사항으로 ‘임대차계약 보증금의 잔금 지급일에 임대차 계약서의 임대인 명의를 乙으로 고쳐 작성’하기로 함
○‘20.12.1 A주택의 매매대금 잔금일(소유권이전등기일)에 A주택의 임대차계약상 임대인 명의를 甲에서 乙로 바꾸어 같은 내용의 임대차계약서 작성한 후, 임대차보증금을 지급하고 丙은 전입 신고함
