재개발 공유주택 지분정리 시 양도소득세 과세여부

요지

공유 중이던 주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재개발되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서, 소유권이전 고시일의 다음 날부터 3년이 지나 각각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 양도소득세 과세대상에 해당하지 아니하나, 상호지분청산시 시가차액에 관한 정산분은 양도소득세 과세대상에 해당

회신

귀 서면질의의 사실관계와 같이, 甲과 乙이 각 1/2씩 공유 중이던 주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재개발되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서, 甲과 乙이 소유권이전 고시일의 다음 날부터 3년이 지나 각각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리가 양도소득세 과세대상에 해당하는지는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28.)를 참고하시기 바랍니다.

○ 기획재정부 재산세제과-849, 2021.09.28.

[질의] 가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자
각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부

(제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임
 ⁠(제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님

[회신] 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분청산시에 시가차액에
관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는
것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

  -본인과 별도세대 형이 공동소유 중인 1채의 다가구주택이 재개발되어 2채의 신축주택을 배정받고 완공된 2채의 주택을 소유권이전 고시일의 다음 날부터 3년이 지나 본인과 형이 각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리하는 경우 해당 지분정리에 대하여 양도소득세가 과세되는지 여부

3. 관련법령

○소득세법 제88조 【정의】

 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

   가. ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

   나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

   다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우

○소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】

 ① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 ⁠「도시개발법」에 따른 도시개발사업, ⁠「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

○도시 및 주거환경정비법 제2조 【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.

  2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

   가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

   나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 "공공재개발사업"이라 한다

   다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 "공공재건축사업"이라 한다.

○도시 및 주거환경정비법 제76조 【관리처분계획의 수립기준】

 ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

  7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

   라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

○민법 제268조 【공유물의 분할청구】

 ① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

 ② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

 ③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.

4. 유사사례

○서면-2018-법령해석재산-3245(2021.11.23)

 서면질의의 사실관계와 같이, 甲과 乙이 각 1/2씩 공유 중이던 주택이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부를 양도하고 완공 된 이후에 甲과 乙이 각각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 및 甲이 단독소유한 주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 거주요건을 적용하는지는 각각 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28., 기획재정부 재산세제과-856, 2018.10.10.)를 참고하시기 바랍니다.

○서면-2019-법령해석재산-2980(2021.11.25)

 2. 갑(자녀)과 을(母)이 공동소유하고 있는 종전주택(각 1/2지분) 1채를 가로주택정비사업에 따라 정비조합에 제공하고 2개의 입주권(A·B입주권, 갑과 을이 각 1/2지분 소유)을 분양받은 후, 갑과 을이 매매를 통해 A·B입주권을 단독소유한 경우 양도소득세 과세대상이나, 공동소유 지분을 서로 교환하여 각 단독소유로 지분정리하는 경우 양도소득세 과세대상에 해당하는지 여부에 대하여는 ⁠「기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28.」을 참고하시기 바랍니다.

○기획재정부 재산세제과-849, 2021.09.28.

 [질의] 가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부

  (제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임

  (제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님

 [회신] 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다.

○소득세법 기본통칙 88-0…1 【 자산의 양도로 보지 아니하는 경우 】

 ③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.

○심사양도1999-0165 ⁠(1999.06.25)

 당초 연접한 2필지의 토지를 재개발조합에 현물출자하여 2채의 아파트를 배정받아 각각 지분에 따라 1채씩 단독으로 소유권이전등기 한 것은 당초 공유로 취득한 토지의 공유물분할과 같다고 할 것임에도 이를 유상양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이라고 판단된다.

○대법원95누5653 ⁠(1995.09.05)

 공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 특정부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것이므로 이를 소득세법 제4조 제3항 소정의 자산의 유상양도라고 할 수 없으며, 이러한 법리는지분교환의 형식으로 한 개의 공유물을 분할하여 그 중 특정부분에 대한 단독소유권을 취득하는 경우는 물론 여러 개의 공유물 또는 공유자산을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나하나 분할하는 대신 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한 개 이상씩의 특정공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 이로 인한 상호지분이전시에 시가차액에 대한 정산을 하였다는 특별한 사정이 없는 한 마찬가지로 적용될 것임

출처 : 국세청 2023. 10. 16. 서면-2022-부동산-3908[부동산납세과-2412] | 국세법령정보시스템