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상생임대주택 특례 중도퇴거 임대기간 합산 가능여부

재산세제과-1412 · 2022. 11. 10.

질의 및 요약

Q질의내용

임차인이 중도에 퇴거하여 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대기간과 새로운 임대차계약 기간을 합산하여 상생임대주택 특례 적용을 받을 수 있는지요?

S요약

기획재정부 유권해석에 따르면, 임차인이 중도에 퇴거하여 '직전 임대차계약' 또는 '상생임대차계약'의 임대기간 요건을 충족하지 못한 경우라도, 종전 임대기간과 임대보증금·임대료가 같거나 낮은 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산할 수 있음을 명확히 밝혔습니다.

#상생임대주택 #임차인 중도퇴거 #임대차계약 #임대기간 합산 #임대보증금 #임대료

핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-1412 · 2022. 11. 10.

기획재정부 재산세제과-1412(2022-11-10) 회신에 따름.
임차인이 중도 퇴거하여 소득세법 시행령 제155조의3 제1항의 임대기간 요건을 충족하지 못하더라도, 종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 조건의 새로운 임대차계약을 체결한 경우에는 각 임대차계약에 따른 임대기간을 합산할 수 있음을 명시하였습니다.
따라서, 임차인 개인 사정 등 사유로 임대차 계약이 중도 종료된 경우에도 상생임대주택 특례 적용을 위한 임대기간 산정 시, 종전 및 새 임대차계약 기간의 합산이 인정된다고 보았습니다.
직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료가 5%를 초과하여 인상되지 않은 경우에 한해 합산 가능함을 유념해야 합니다.

L관련 법령 해석

소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택 특례 규정, 직전 임대차계약 대비 임대보증금·임대료 5% 이내 인상 등 요건 명시
소득세법 시행령 제155조의3 제1항: 직전 임대차계약 및 상생임대차계약 임대기간 산정 근거
소득세법 시행령 제155조의3 부칙: 임대차계약 임대기간 요건 및 합산 범위 규정

사례 Q&A

1. 상생임대주택 특례에서 임차인 중도퇴거 시 임대기간을 합산할 수 있나요?

답변

임차인이 중도에 퇴거하여도, 종전 임대기간과 임대보증금·임대료가 같거나 낮은 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있습니다.

근거

기획재정부 재산세제과-1412 회신과 소득세법 시행령 제155조의3에 근거합니다.

2. 임대보증금 5% 이내 인상 조건을 초과하면 임대기간 합산이 인정되나요?

답변

임대보증금이나 임대료가 직전 계약 대비 5%를 초과해 인상되었다면 합산이 인정되지 않습니다.

근거

상생임대주택 특례는 5% 이내 인상 요건을 반드시 충족해야 함이 명시되어 있습니다.

3. 상생임대주택 특례 관련 임대차계약 종료·갱신 후 새 계약도 기간으로 인정받나요?

답변

중도 종료 후 체결된 임대차계약도 요건을 충족하면 합산대상 임대기간에 포함됩니다.

근거

유권해석에 따르면 새로운 임대차계약의 임대조건이 같거나 낮으면 임대기간 산정에 포함됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

“직전 임대차계약” 또는 ⁠“상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대기간(이하 ⁠“종전 임대기간”) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정함)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것임

회신

【질의】｢직전 임대차계약｣ 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과 하지 않는 임대차계약을 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기전출하여 다시 새로운 임차인과 임대차계약(이하 ⁠“쟁점임대차 계약”)을 체결한 경우, 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있는지)
⁠(제1안) 상생임대주택 특례 적용 가능(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있음)
⁠(제2안) 상생임대주택 특례 적용 불가(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 없음)
【회신】｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, ⁠“직전 임대차계약” 또는 ⁠“상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 ⁠“종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.

		① 2년		② 1년			③ 2년(예정)
’19.7월	’20.7월		’22.7월		’23.7월	’23.8월		’25.8월
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A주택 취득	임대차계약 (㉠) 체결		임대차계약 (㉡) 갱신		임차인 전출 예정	임대차계약 (㉢) 체결

○2019.7월 甲 A주택 취득

○2020.7월 甲은 乙과 임대차계약(㉠) 체결(계약기간 2년, 실제 임대기간 2년)

○ 2022.7월 甲은 乙과 임대차계약(㉡) 갱신(계약기간 2년)

○ 2023.7월 임차인(乙) 전출 예정(임차인 사정으로 전출, 실제 임대기간 1년)

○ 2023.8월 임대차계약(㉢) 체결 예정(계약기간 2년)

출처 : 기획재정부 2022. 11. 10. 재산세제과-1412 | 국세법령정보시스템

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