요지

사업승인을 조건으로 기부채납하는 경우 해당 기부채납비용은 자산의 자본적 지출에 해당하는 것이며 분양가액이 아직 미확정되었으므로 각 건축물별 예정면적기준으로 안분함이 타당함

답변내용

내국법인이 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등을 신축·분양하기 위하여 도시개발사업 및 주택개발사업을 동시에 시행하면서 도시개발사업 개발계획 및 실시계획에 따라 도시개발구역내·외 기반시설(도로, 수변공원, 교량, 조경시설 등)을 설치하고 해당 설치비용을 부담하는 경우 해당 설치비용은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설의 자본적 지출에 해당하는 것임
해당 설치비용의 안분은 각 건축물의 분양가액이 확정되지 아니하였으므로 분양면적비율에 따라 안분계산방법에 의하는 것이며 안분계산일 현재 분양면적비율이 확정되지 아니하는 경우에는 예정분양면적비율로 안분하고 이후 분양면적이 확정됨에 따라 계산된 차액은 그 확정된 사업연도에 차가감하는 것임
내국법인이 아파트의 분양사업을 위하여 ｢학교용지 확보 등에 관한 특례법｣ 제3조에 따라 학교용지를 기부채납하는 경우 학교용지 확보비용은 아파트의 자본적 지출에 해당하는 것임

1. 사실관계

 ○갑법인은 부동산개발업을 영위하는 법인으로 ○○○ 일원에서 도시개발사업(이하 ⁠‘본건 도시개발사업’) 및

  - 본건 도시개발사업 구역 내 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등을 신축·분양하는 사업(이하 ⁠‘본건 주택개발사업 등’, 본건 도시개발사업과 본건 주택개발사업 등을 통칭하여 ⁠‘본건 사업’이라고 함)을 함께 시행^*하고 있음

   * 갑법인이 실질적인 사업시행자이지만 □□□신탁과 ⁠‘관리형토지신탁계약’을 체결함에 따라 법률적인 사업시행자는 □□□신탁임

 ○본건 도시개발사업과 관련하여 인가받은 실시계획에 따르면 본건 도시개발사업의 결과,

  - 본건 도시개발사업 대상인 전체사업 면적 232,458㎡ 중 63,859㎡의 면적(전체면적 대비 27.47%)은 기반시설(도로, 수변공원) 건설 후 지방자치단체장에게 기부채납될 예정이고 사업시행자인 갑법인에게 귀속되는 면적은 168,599㎡(전체면적 대비 72.53%)으로

  - 이 중 147,731㎡(전체면적 대비 63.55%)는 이미 아파트 착공이 이루어져 본건 주택개발사업 등이 시행되고 있고 10,125㎡(전체면적 대비 4.36%)는 오피스텔 신축·분양이 이루어질 예정(현재, 시공사 선정이 완료됨)임

 ○또한, 9,323㎡(전체면적 대비 4.01%)는 근린생활시설 신축·분양을 위한 사업을 준비하고 있으며, 1,420㎡(전체면적 대비 0.61%)는 주차장용 시설물을 신축·분양하는 사업을 준비하고 있음

 ○본건 도시개발사업에 따른 토지이용계획 및 신청인의 사업계획을 요약하면 다음 표와 같음

 ○본건 도시개발사업구역 전체면적 중 63.55%를 차지하는 공동주택용지 147,731㎡는 지방자치단체장으로부터 아파트 및 부대시설을 신축·분양하는 내용의 주택사업계획 승인을 받아 착공하였으며

  - 해당 주택개발사업은 아래와 같이 총 분양가액 000백만원(임대 후 분양예정 주택의 분양가액은 제외)에 달하는 대규모 아파트 신축·분양사업으로 입주자모집공고를 하여 분양계약 체결을 완료하였음(분양률 100%)

 ○한편, 갑법인은 ｢학교용지 확보 등에 관한 특례법｣(이하 ⁠‘학교용지법’) 제3조에 따라 학교용지의 조성ㆍ개발에 관한 사항을 본건 도시개발사업에 포함시켰으며

  - 갑법인은 본건 도시개발사업 내용에 따라 학교용지(면적 13,347㎡, 이하 ⁠‘쟁점 학교용지’)를 확보하여 지방자치단체 교육청에 기부채납하기로 하는 내용의 협약을 체결하였으며

  - 갑법인은 해당 협약에 따라 쟁점 확교용지를 취득하고 매수대금 000백만원(‘쟁점 학교용지 확보비용’)을 지급하였고

  - 향후 미매입 부지 취득이 완료되는 즉시, 동 협약에 따라 쟁점 학교용지에 대한 기부채납절차가 이행될 예정임

2. 질의요지

 ○(질의1) 내국법인이 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등을 분양하기 위하여 도시개발사업 및 도시개발사업구역 내에서 주택개발사업 등을 시행하는 경우로서

  -도시개발사업 개발계획 및 실시계획에 따라 도시개발구역내·외 기반시설(도로, 수변공원, 교량, 조경시설 등) 설치비용을 부담하는 경우 해당 비용의 법인세법상 처리 방법

 ○(질의2) ⁠(질의1)의 기반시설 설치비용이 건축물의 자본적 지출에 해당하는 경우 해당 원가를 각 건축물에 안분하는 방법

 ○(질의3) ｢학교용지 확보 등에 관한 특례법｣에 따라 도시개발사업 시행자로서 학교용지 기부채납하는 경우 학교용지 취득비용의 법인세법상 처리 방법

3. 관련 법령

○법인세법제41조【자산의 취득가액】

  ① 내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다.

   1.타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다): 매입가액에 부대비용을 더한 금액

   2. 자기가 제조·생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산: 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액

   3. 그 밖의 자산: 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액

  ② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○법인세법 시행령 제72조【자산의 취득가액 등】

  ① ⁠(생략)

  ② 법 제41조제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

   1. 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세(농어촌특별세와 지방교육세를 포함한다), 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 "건물등"이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다]

   2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

   3∼7. ⁠(생략)

  ③ 제2항을 적용할 때 취득가액에는 다음 각 호의 금액을 포함하는 것으로 한다.

   1∼2. ⁠(생략)

   3. 유형자산의 취득과 함께 국ㆍ공채를 매입하는 경우 기업회계기준에 따라 그 국ㆍ공채의 매입가액과 현재가치의 차액을 해당 유형자산의 취득가액으로 계상한 금액

  ④ ⁠(생략)

  ⑤ 법인이 보유하는 자산에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우의 취득가액은 다음과 같다.

   1. 법 제42조제1항 각 호 및 제3항의 규정에 의한 평가가 있는 경우에는 그 평가액

   2. 제31조제2항의 규정에 의한 자본적 지출이 있는 경우에는 그 금액을 가산한 금액

   3. 합병 또는 분할합병(제2항제5호에 해당하는 경우는 제외한다)으로 받은 제11조제8호에 따른 이익이 있는 경우에는 그 이익을 가산한 금액

  ⑥ 제4항제1호에 따른 현재가치할인차금의 상각액 및 같은 항 제2호에 따른 지급이자에 대하여는 법 제18조의2제1항제2호, 제18조의3제1항제2호, 제28조, 제73조, 제73조의2, 제98조, 제120조 및 제120조의2를 적용하지 아니한다.

○법인세법 제23조【감가상각비의 손금불산입】

  ④ 제1항을 적용할 때 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 손비로 계상한 경우에는 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 감가상각비로 계상한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

   1. 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액

   2. 감가상각자산에 대한 대통령령으로 정하는 자본적 지출에 해당하는 금액

○법인세법 시행령 제31조【즉시상각의 의제】

  ① ⁠(생략)

  ② 법 제23조제4항제2호에서 "대통령령으로 정하는 자본적 지출"이란 법인이 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것에 대한 지출을 포함한다.

   1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

   2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

   3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치

   4.재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물ㆍ기계ㆍ설비 등의 복구

   5. 그 밖에 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호부터 제4호까지의 지출과 유사한 성질의 것

○법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】

  ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

  ② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○법인세법 시행령 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】

  ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

   1.상품(부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 "상품 등"이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날

   3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.

○법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】

  ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.

   1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설등의 경우

   2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우

○법인세법 시행규칙 제34조【작업진행률의 계산 등】

  ① 영 제69조제1항 본문에서 "건설등을 완료한 정도"란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

   1. 건설의 경우 : 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간·작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 조에서 "작업시간등"이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다.

   2. 제1호 외의 경우 : 제1호를 준용하여 계산한 비율

  ② 제1항에 따른 총공사예정비는 기업회계기준을 적용하여 계약 당시에 추정한 공사원가에 해당 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 공사원가로 한다.

  ③ 영 제69조제1항 본문에 따라 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각 호의 산식에 의한다.

   1. 익금

   2. 손금

     당해 사업연도에 발생된 총비용

  ④영 제69조제2항제1호에서 "기획재정부령으로 정하는 경우"란 법인이 비치·기장한 장부가 없거나 비치·기장한 장부의 내용이 충분하지 아니하여 당해사업연도 종료일까지 실제로 소요된 총공사비누적액 또는 작업시간등을 확인할 수 없는 경우를 말한다.

○법인세법 제43조【기업회계기준과 관행의 적용】

  내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 그 법인이 익금과 손금의 귀속사업연도와 자산·부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계기준을 적용하거나 관행(慣行)을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 ｢조세특례제한법｣에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 그 기업회계기준 또는 관행에 따른다.

○한국채택기업회계기준 제1002호【재고자산】

  재고자산의 취득원가

  10재고자산의 취득원가는 매입원가, 전환원가 및 재고자산을 현재의 장소에 현재의 상태로 이르게 하는 데 발생한 기타 원가 모두를 포함한다.

     기타 원가

  15기타 원가는 재고자산을 현재의 장소에 현재의 상태로 이르게 하는 데 발생한 범위내에서만 취득원가에 포함된다. 예를 들어 특정한 고객을 위한 비제조 간접원가 또는 제품 디자인원가를 재고자산의 원가에 포함하는 것이 적절할 수도 있다.

  단위원가 결정방법

  23통상적으로 상호 교환될 수 없는 재고자산항목의 원가와 특정 프로젝트별로 생산되고 분리되는 재화 또는 용역의 원가는 개별법을 사용하여 결정한다.

  24개별법은 식별되는 재고자산별로 특정한 원가를 부과하는 방법이다. 이 방법은 외부 매입이나 자가제조를 불문하고, 특정 프로젝트를 위해 분리된 항목에 적절한 방법이다. 그러나 통상적으로 상호교환 가능한 대량의 재고자산 항목에 개별법을 적용하는 것은 적절하지 아니하다. 그러한 경우에는 기말 재고로 남아있는 항목을 선택하는 방식을 이용하여 손익을 자의적으로 조정할 수도 있기 때문이다.

출처 : 국세청 2019. 12. 03. 사전-2019-법령해석법인-0554[법령해석과-3147] | 국세법령정보시스템