즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능
임대주택 포괄 양수 후 임대의무기간 산정 및 중과배제 요건
기준-2021-법무재산-0225[법무과-897] · 2022. 02. 15.Q질의내용
- 임대사업자가 포괄 양수받은 임대주택을 임대의무기간 내 자진 말소 후 양도하는 경우, 양도소득세 중과배제 요건 중 임대의무기간 1/2 이상 임대 여부 판단 시 전 소유자의 임대기간도 합산되는지요?
S요약
R회신 내용 기준-2021-법무재산-0225[법무과-897] · 2022. 02. 15.
- 국세청 기준-2021-법무재산-0225[법무과-897](2022-02-15) 회신에 따르면 해당 질의에 대해 공식 답변한 바 있습니다.
- 임대사업자가 포괄 양수받은 임대주택을 임대의무기간 내 자진 말소 후 양도하는 경우, 양도소득세 중과배제 요건 중 임대의무기간의 1/2 이상 임대 요건을 판단할 때, 전 소유자의 임대기간을 합산합니다.
- 이는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조, 제6조, 소득세법 시행령 제167조의3 등 관련 규정상, 포괄 양수 시 양도인의 임대업 지위가 전체 승계되며 양수 후 임대기간 산정에 있어 양도인의 기존 임대기간도 포함되기 때문입니다.
- 즉, 전 소유자(이전 임대사업자)가 임대한 기간과 현 양도인이 임대한 기간을 합산해 전체 임대의무기간 충족 여부를 산정하게 되며, 이로 인해 중과배제 요건의 임대기간 충족 판단이 가능합니다.
- 이는 실무상 포괄 양수 도중 발생할 수 있는 임대의무기간 산정 분쟁에 중요하게 적용될 해석입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제167조의3: 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 및 장기임대주택 중과배제 요건 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제43조: 임대의무기간 및 임대주택의 양도, 임대 기간 산정 사유 명시
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조: 임대사업자 등록의 말소 사유 및 말소 절차 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조: 임대의무기간 산정 기준 시점 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
임대사업자가 포괄 양수받은 임대주택을 임대의무기간 내 자진 말소 후 양도한 경우, 양도소득세 중과배제 요건 중 임대의무기간의 1/2 이상 임대요건 판단 시 전 소유자의 임대기간을 합산하는 것임
회신
위 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, 임대사업자가 포괄 양수받은 임대주택을 임대의무기간 내 자진 말소 후 양도한 경우, 양도소득세 중과배제 요건 중 임대의무기간의 1/2 이상 임대 요건 판단 시 전 소유자의 임대기간을 합산하는 것입니다.
1. 사실관계
○ (’21.5.) 조정대상지역 내 주택 4채를 공동 소유하던 중 ‘21.5.28. 1채, ’21.5.31. 1채를 차례로 양도
○ (’21.8.) 2채 모두 3주택이상 중과세율을 적용하여 신고
○ (‘21.10.) 양도물건 중 “쟁점임대주택”은 전 소유자의 임대기간을 합산해 임대의무기간의 1/2을 초과하여 소득세법 시행령 §167의3①2 사목의 요건을 충족하였으므로 중과배제 해야한다는 이유로 경정청구
2. 질의내용
○ 민간임대주택에관한특별법 제43조제2항에 따라 포괄 양수받은 후 자진말소한 민간임대주택을 양도하는 경우,
-양도소득세 3주택이상 중과배제 요건 중 자진말소 전 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하였는지 여부를 판단하는데 있어 현 양도인의 임대기간과 전 소유자의 임대기간을 합산하는지
3. 관련법령
○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
사. 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택. 이 경우 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건은 갖추어야 한다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 【임대사업자 등록의 말소】
① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 【임대의무기간 및 양도 등】
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】
5. "준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 【민간임대주택의 임대의무기간 등】
① 법 제43조제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
출처 : 국세청 2022. 02. 15. 기준-2021-법무재산-0225[법무과-897] | 국세법령정보시스템
유권해석
임대주택 포괄 양수 후 임대의무기간 산정 및 중과배제 요건
기준-2021-법무재산-0225[법무과-897] · 2022. 02. 15.Q질의내용
- 임대사업자가 포괄 양수받은 임대주택을 임대의무기간 내 자진 말소 후 양도하는 경우, 양도소득세 중과배제 요건 중 임대의무기간 1/2 이상 임대 여부 판단 시 전 소유자의 임대기간도 합산되는지요?
S요약
R회신 내용 기준-2021-법무재산-0225[법무과-897] · 2022. 02. 15.
- 국세청 기준-2021-법무재산-0225[법무과-897](2022-02-15) 회신에 따르면 해당 질의에 대해 공식 답변한 바 있습니다.
- 임대사업자가 포괄 양수받은 임대주택을 임대의무기간 내 자진 말소 후 양도하는 경우, 양도소득세 중과배제 요건 중 임대의무기간의 1/2 이상 임대 요건을 판단할 때, 전 소유자의 임대기간을 합산합니다.
- 이는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조, 제6조, 소득세법 시행령 제167조의3 등 관련 규정상, 포괄 양수 시 양도인의 임대업 지위가 전체 승계되며 양수 후 임대기간 산정에 있어 양도인의 기존 임대기간도 포함되기 때문입니다.
- 즉, 전 소유자(이전 임대사업자)가 임대한 기간과 현 양도인이 임대한 기간을 합산해 전체 임대의무기간 충족 여부를 산정하게 되며, 이로 인해 중과배제 요건의 임대기간 충족 판단이 가능합니다.
- 이는 실무상 포괄 양수 도중 발생할 수 있는 임대의무기간 산정 분쟁에 중요하게 적용될 해석입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제167조의3: 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 및 장기임대주택 중과배제 요건 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제43조: 임대의무기간 및 임대주택의 양도, 임대 기간 산정 사유 명시
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조: 임대사업자 등록의 말소 사유 및 말소 절차 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조: 임대의무기간 산정 기준 시점 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
임대사업자가 포괄 양수받은 임대주택을 임대의무기간 내 자진 말소 후 양도한 경우, 양도소득세 중과배제 요건 중 임대의무기간의 1/2 이상 임대요건 판단 시 전 소유자의 임대기간을 합산하는 것임
회신
위 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, 임대사업자가 포괄 양수받은 임대주택을 임대의무기간 내 자진 말소 후 양도한 경우, 양도소득세 중과배제 요건 중 임대의무기간의 1/2 이상 임대 요건 판단 시 전 소유자의 임대기간을 합산하는 것입니다.
1. 사실관계
○ (’21.5.) 조정대상지역 내 주택 4채를 공동 소유하던 중 ‘21.5.28. 1채, ’21.5.31. 1채를 차례로 양도
○ (’21.8.) 2채 모두 3주택이상 중과세율을 적용하여 신고
○ (‘21.10.) 양도물건 중 “쟁점임대주택”은 전 소유자의 임대기간을 합산해 임대의무기간의 1/2을 초과하여 소득세법 시행령 §167의3①2 사목의 요건을 충족하였으므로 중과배제 해야한다는 이유로 경정청구
2. 질의내용
○ 민간임대주택에관한특별법 제43조제2항에 따라 포괄 양수받은 후 자진말소한 민간임대주택을 양도하는 경우,
-양도소득세 3주택이상 중과배제 요건 중 자진말소 전 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하였는지 여부를 판단하는데 있어 현 양도인의 임대기간과 전 소유자의 임대기간을 합산하는지
3. 관련법령
○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
사. 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택. 이 경우 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건은 갖추어야 한다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 【임대사업자 등록의 말소】
① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 【임대의무기간 및 양도 등】
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】
5. "준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 【민간임대주택의 임대의무기간 등】
① 법 제43조제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
출처 : 국세청 2022. 02. 15. 기준-2021-법무재산-0225[법무과-897] | 국세법령정보시스템
