요지
보전금액은 수분양자가 부동산 분양 법인에게 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 지급받는 것이 아니므로 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니함
회신
귀 서면질의의 경우 기존해석사례(부가46015-1430, 1999.05.20)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 부가46015-1430, 1999.05.20
부가가치세는 재화나 용역의 공급에 대하여 과세하는 것이므로 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자가 아닌 제3자로부터 그 공급에 대한 대가가 아닌 손실보전금 등을 지급받는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임
1. 사실관계
○ 당사는 도시형생활주택, 오피스텔, 상가를 신축하여 판매하는 부동산업을 영위하는 법인임
○ 당사는 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 분양시 분양촉진을 위하여 아래의 조건으로 수익증서를 발행함
- 임대료 : 각 호실당 140만원/월
- 기간 : 2년
- 목적물 등기 이전 완료 후 3개월 후부터 매월 말일 임대료 정산
- 위 수익증서 기간 중 공실 발생시 운영 관리비는 임대료에서 공제후 지급
- 정상 임대차 계약 체결과 동시에 본 수익증서의 효력은 상실됨
○ 수분양자가 분양된 도시형생활주택, 오피스텔, 상가가 임대되어 매월 임대수익이 100만원 발생시 차액인 40만원을 매월 지급하며
- 공실일 경우에는 매월 140만원을 지급하고 임대수익이 140만원이 발생되어도 임대기간이 2년이 되지 않고 1년인 경우에는 임대가 끝난 후 다시 140만원을 매월 지급(남은 1년간)함
- 결국 2년동안 임대수익에서 차액이 발생하거나 공실이 발생하면 그 금액만큼 정산하여 주는 것이며 2년 동안 140만원 보다 많은 금액으로 임대가 발생하면 별도 정산은 없이 마무리 됨
2. 질의내용
○ 매월 지급되는 수익증서 금액에 대하여 수분양자가 당사에 세금계산서를 발급하여야 하는지 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
2. 재화의 수입
○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.
1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액
2. 환입된 재화의 가액
3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손되거나 훼손되거나 멸실한 재화의 가액
4. 재화 또는 용역의 공급과 직접 관련되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금
5. 공급에 대한 대가의 지급이 지체되었음을 이유로 받는 연체이자
6. 공급에 대한 대가를 약정기일 전에 받았다는 이유로 사업자가 당초의 공급가액에서 할인해 준 금액
⑥ 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금이나 이와 유사한 금액 및 제45조제1항에 따른 대손금액(貸損金額)은 과세표준에서 공제하지 아니한다.
○ 서면-2017-법령해석부가-0865 [법령해석과-2723] , 2017.09.27
귀 서면질의의 경우, 오피스텔을 분양하는 사업자가 분양촉진정책의 일환으로 분양시점에 분양계약서와 별도로 수분양자와 체결한 합의서에 따라 분양이 완료된 후 임대사업을 영위하는 수분양자에게 일정한 임대수익을 보장하는 차원에서 임대수익보장금액과 실제 임대료와의 차액을 별도로 지급하거나, 오피스텔을 자가 사용하는 수분양자에게 임대수익보장 혜택을 받지 않는 부분에 대한 보상차원에서 오피스텔 중도금 대출이자를 별도로 지급하는 경우
해당 임대수익보장지원액과 대출이자지원액은「부가가치세법」제29조제5항제1호에 따른 에누리에 해당하지 아니하는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담1팀-1374, 2007.10.08
부동산매매업을 영위하는 법인이 상가 분양계약 당시 당해 상가 준공 후 임차인이 없을 경우 일정금액의 임대수입을 수분양자에게 보장해주기로 약정(이하“임대보장제”라 함)하고 당해 상가에 대해 잔금을 지급받고 소유권이전등기를 완료한 경우로서, 당해 수분양자가 임대사업 개시 전에 임대보장제에 따라 지급받는 금액은 「소득세법」제21조 제1항 제10호의 규정에 의한 기타소득에 해당하는 것임.
○ 서면법규과-354, 2013.03.27
상가 분양촉진을 위하여 사전약정에 따라 준공 후에 모든 수분양자에게 동일한 조건으로 지원하는 비용은 건전한 사회통념과 상관행에 비추어 정상적으로 소요되는 비용이라고 인정되는 범위 안의 금액은 판매부대비용으로 손금산입
○ 부가46015-28, 2001.01.05
재화의 공급 또는 용역의 제공에 따른 대가관계 없이 받는 금전은 부가가치세법 제1조의 규정에 의한 부가가치세 과세대상이 아님.
○ 서면3팀-1020, 2008.05.21
부가가치세 과세대상은 재화 또는 용역의 공급이므로 재화 또는 용역의 공급 없이 받는 대가로 사실 확인되는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임
○ 부가46015-1430, 1999.05.20
부가가치세는 재화나 용역의 공급에 대하여 과세하는 것이므로 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자가 아닌 제3자로부터 그 공급에 대한 대가가 아닌 손실보전금 등을 지급받는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임.
출처 :
국세청 2018. 02. 28. 서면-2017-부가-2776[부가가치세과-320] | 국세법령정보시스템
