요지

상가 겸용주택 수증에 대한 증여세 신고 시 증여재산평가는 주택 및 부수토지는 평가 기준일 현재 부동산공시법에 의한 개별주택가격으로, 상가 및 부수토지는 승증법§61①에 따른 토지 평가방법과 건물 평가방법을 적용하는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 증여재산의 경우 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조제1항에 따라 시가로 평가하는 것이 원칙이나, 증여받은 상가 겸용주택의 지분에 대한 시가가 없거나 산정하기 어려워 같은 법 제61조제1항의 규정에 따라 평가하는 경우
같은 항 제4호에서 규정하는 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격이 있는 경우에는 해당 가액을 적용하고, 그 외의 부분은 같은 항 제1호의 규정에 의한 토지의 평가방법과 제2호의 규정에 의한 건물의 평가방법에 의한 가액을 적용하여, 전체로 평가한 재산가액에 증여받은 지분비율을 곱하여 계산하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○’24.3월 경기도 수원 소재 상가 겸용주택^* 지분을 부친으로부터 수증

    *증여당시 근저당권 설정내역은 없으며, 겸용주택에 대한 임대 상황은 확인되지 않음

2. 질의요지

 ○상가 겸용주택(1층 근린생활시설, 2․3층 주택) 지분 수증에 대한 증여세 신고 시 증여재산가액 평가방법

3. 관련 법령

□ 상속세 및 증여세법 제31조 【증여재산가액 계산의 일반원칙】

 ①증여재산의 가액(이하 ⁠“증여재산가액”이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.

  1.재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우 : 증여재산의 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제35조 및 제42조에서 같다) 상당액

□ 상속세 및 증여세법 제32조 【증여재산의 취득시기】

  증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제44조, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의5까지가 적용되는 경우를 제외하고는 재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날^*로 한다.

  *(상증령§24①(1)) 권리의 이전이나 그 행사에 등기ㆍ등록을 요하는 재산의 경우에는 등기부ㆍ등록부에 기재된 등기ㆍ등록접수일

□ 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세 과세가액】

 ①증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조제1항제3호, 제40조제1항제2호ㆍ제3호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조의3, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의4까지의 규정에 따른 증여재산(이하 ⁠“합산배제증여재산”이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.

 ②해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다.

□ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

 ①이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ⁠“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.

 ②(시가)제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 ③(보충적 평가)제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 ④제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

□ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

 ①부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

  1.토지

   ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 ⁠“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

  2.건물

   건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  3.오피스텔 및 상업용 건물

   건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

  4.주택

   ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 ⁠“고시주택가격”이라 한다). 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

    가.해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

    나.고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 ｢건축법｣ 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

□ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

 ⑥법 제61조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

출처 : 국세청 2024. 05. 07. 사전-2024-법규재산-0273 | 국세법령정보시스템