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증여 공동주택 시가 산정 시 비교주택 매매가액 적용 여부
서면-2019-상속증여-2389[상속증여세과-479] · 2020. 06. 29.Q질의내용
- 공동주택을 증여할 때, 동일 단지 내에서 법령상 요건을 모두 충족하는 주택이 증여일 전 6개월에서 후 3개월 이내에 매매된 경우, 시가를 그 매매가액으로 볼 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2019-상속증여-2389[상속증여세과-479] · 2020. 06. 29.
- 국세청 서면-2019-상속증여-2389[상속증여세과-479] 회신에 따르면, 증여일 전 6개월, 후 3개월 이내 동일 단지 내에서 시행규칙 제15조제3항제1호각목 요건을 모두 충족하는 공동주택이 거래된 사실이 있다면, 그 매매가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제4항에 따라 시가로 인정된다고 안내하였습니다.
- 이때 비교대상 주택은 공동주택가격, 주거전용면적이 각각 평가대상 주택 대비 5% 이내인 동일 단지 내 주택이어야 함을 명시하였습니다.
- 시가로 인정되는 금액은 해당 매매사실이 평가기간(증여일 전 6개월~후 3개월) 이내에 있는 경우에만 해당됨을 설명하였습니다.
- 만약 요건을 모두 충족한 주택 매매사례가 존재한다면, 비교주택의 매매가액을 증여재산가액 산정 시 우선적으로 적용할 수 있다는 취지입니다.
L관련 법령 해석
- 상속세 및 증여세법 제60조: 상속세나 증여세가 부과되는 재산은 평가기준일 현재의 시가로 평가
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항: 증여일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 거래가액을 시가로 인정
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항: 동일하거나 유사한 공동주택 매매가액이 있는 경우 신고일까지의 그 가액을 시가로 간주
- 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호: 동일 단지, 주거전용면적 오차 5% 이내, 공동주택가격 오차 5% 이내의 공동주택 매매가액을 비교·적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간 중 당해 공동주택과 ｢상속세 및 증여세법｣ 시행규칙 제15조제3항제1호각목을 모두 충족하는 주택에 해당하는 가액이 있는 경우 같은법 시행령 제49조제4항에 따라 그 가액은 시가로 인정되는 것임.
회신
증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간 중 당해 공동주택과 ｢상속세 및 증여세법｣ 시행규칙 제15조제3항제1호각목을 모두 충족하는 주택에 해당하는 가액이 있는 경우 같은법 시행령 제49조제4항에 따라 그 가액은 시가로 인정되는 것입니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계
○’19.6.17.(등기접수일) A는 자녀 B에게 부동산 증여
○’19.6.24. 같은 동의 302호(비교대상주택)이 298,000천원으로 계약됨
○공동주택 공시가격은 아래와 같음
|
비고 |
증여물건 |
비교대상주택 |
|
가격 |
152,000천원 |
138,000천원 |
2. 질의내용
○ 위와 같은 상황에서 증여재산가액은 비교대상주택의 매매가액 298,000천원인지 증여물건의 공동주택 공시가격 152,000천원인지
3. 관련법령
○상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다
○상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (이하생략)
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.
○상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
출처 : 국세청 2020. 06. 29. 서면-2019-상속증여-2389[상속증여세과-479] | 국세법령정보시스템
유권해석
증여 공동주택 시가 산정 시 비교주택 매매가액 적용 여부
서면-2019-상속증여-2389[상속증여세과-479] · 2020. 06. 29.Q질의내용
- 공동주택을 증여할 때, 동일 단지 내에서 법령상 요건을 모두 충족하는 주택이 증여일 전 6개월에서 후 3개월 이내에 매매된 경우, 시가를 그 매매가액으로 볼 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2019-상속증여-2389[상속증여세과-479] · 2020. 06. 29.
- 국세청 서면-2019-상속증여-2389[상속증여세과-479] 회신에 따르면, 증여일 전 6개월, 후 3개월 이내 동일 단지 내에서 시행규칙 제15조제3항제1호각목 요건을 모두 충족하는 공동주택이 거래된 사실이 있다면, 그 매매가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제4항에 따라 시가로 인정된다고 안내하였습니다.
- 이때 비교대상 주택은 공동주택가격, 주거전용면적이 각각 평가대상 주택 대비 5% 이내인 동일 단지 내 주택이어야 함을 명시하였습니다.
- 시가로 인정되는 금액은 해당 매매사실이 평가기간(증여일 전 6개월~후 3개월) 이내에 있는 경우에만 해당됨을 설명하였습니다.
- 만약 요건을 모두 충족한 주택 매매사례가 존재한다면, 비교주택의 매매가액을 증여재산가액 산정 시 우선적으로 적용할 수 있다는 취지입니다.
L관련 법령 해석
- 상속세 및 증여세법 제60조: 상속세나 증여세가 부과되는 재산은 평가기준일 현재의 시가로 평가
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항: 증여일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 거래가액을 시가로 인정
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항: 동일하거나 유사한 공동주택 매매가액이 있는 경우 신고일까지의 그 가액을 시가로 간주
- 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호: 동일 단지, 주거전용면적 오차 5% 이내, 공동주택가격 오차 5% 이내의 공동주택 매매가액을 비교·적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간 중 당해 공동주택과 ｢상속세 및 증여세법｣ 시행규칙 제15조제3항제1호각목을 모두 충족하는 주택에 해당하는 가액이 있는 경우 같은법 시행령 제49조제4항에 따라 그 가액은 시가로 인정되는 것임.
회신
증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간 중 당해 공동주택과 ｢상속세 및 증여세법｣ 시행규칙 제15조제3항제1호각목을 모두 충족하는 주택에 해당하는 가액이 있는 경우 같은법 시행령 제49조제4항에 따라 그 가액은 시가로 인정되는 것입니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계
○’19.6.17.(등기접수일) A는 자녀 B에게 부동산 증여
○’19.6.24. 같은 동의 302호(비교대상주택)이 298,000천원으로 계약됨
○공동주택 공시가격은 아래와 같음
|
비고 |
증여물건 |
비교대상주택 |
|
가격 |
152,000천원 |
138,000천원 |
2. 질의내용
○ 위와 같은 상황에서 증여재산가액은 비교대상주택의 매매가액 298,000천원인지 증여물건의 공동주택 공시가격 152,000천원인지
3. 관련법령
○상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다
○상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (이하생략)
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.
○상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
출처 : 국세청 2020. 06. 29. 서면-2019-상속증여-2389[상속증여세과-479] | 국세법령정보시스템
