요지

재개발 사업시행인가일 현재 1주택(재개발주택)을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 1세대와 혼인 후 재개발주택 외의 보유주택을 처분하고 대체주택 취득・양도하는 경우 대체주택 특례 적용 가능함

회신

귀 질의의 경우, 국내에 1주택(A)을 보유한 1세대가 재개발 사업시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택(C) 취득 시 그 주택(A)에 대한 재개발 사업시행인가 당시에는 1주택을 보유하였으나 사업시행기간 동안 1주택(B)을 소유한 1세대와 혼인하여 2주택을 보유하다 1주택(B)을 증여하고 대체주택(C)을 양도하는 경우 그 주택(C)이 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 -’03.9. 乙 B주택 취득

 -’07. 甲 A주택 취득

 -’09.12. A주택 재개발 사업시행인가

 -’11.12. 甲・乙 혼인

 -’16.11. A주택 재개발 관리처분인가

 -’18.1. B주택 부모(별도세대) 증여

 -’18.5. 부부 공동명의 C주거용 오피스텔 취득 후 거주

 -’22.11. B주택 신축 완공 후 2년 이내 이사・거주 예정

2. 질의내용

 -A주택에 대한 재개발 사업시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 C주거용 오피스텔(주거용으로 사용)을 양도하는 경우 대체주택 비과세 특례 적용 여부

3. 관련법령

○소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. ⁠(단서 생략)

○소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  1.재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

  2.재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.

  3.재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2017-부동산-2396(2018.06.07.)

  국내에 1주택(A)을 소유한 1세대가 재개발·재건축 사업시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(B) 취득시 그 주택(A)에 대한 재건축사업시행인가 당시에는 1주택을 소유하였으나 사업시행기간 동안 2(B,C)주택을 소유한 1세대와 혼인하여 3주택을 소유하다 2주택(C,D)을 증여하고 다른 주택(B)을 양도하는 경우 그 주택(B)이「소득세법 시행령」제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 제156조의2제5항에 따른 대체주택 특례규정을 적용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 04. 07. 서면-2021-부동산-3331[부동산납세과-801] | 국세법령정보시스템