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3주택 보유 시 조정대상지역 주택 양도 중과 제외 요건
사전-2021-법규재산-1074[법규과-373] · 2022. 01. 27.Q질의내용
- 3주택을 보유한 세대가 조정대상지역 내 1주택을 양도할 때, 중과세가 적용되는지 여부는 무엇으로 결정됩니까?
S요약
R회신 내용 사전-2021-법규재산-1074[법규과-373] · 2022. 01. 27.
- 국세청 사전-2021-법규재산-1074[법규과-373](2022-01-27) 회신 내용.
- 조정대상지역 소재 주택(A주택), 장기임대주택(B주택), 일반 군 지역 소재 기준시가 3억 이하 주택(C주택)을 보유한 상태에서 A주택을 양도하는 경우, A주택은 소득세법 시행령 제167조의10제1항제10호에 따라 중과세 제외주택으로 판단된다고 안내하였습니다.
- 이 경우 B주택은 소득세법 시행령 제167조의3에서 정하는 장기임대주택 요건을 충족해야 하며, C주택은 일반 군 지역 소재 기준시가 3억 이하 주택이어야 합니다.
- 따라서, 위 요건을 모두 충족하는 경우에는 조정대상지역 내 주택 양도 시 다주택자 중과세가 적용되지 않습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제104조: 조정대상지역 내 다주택자 주택 양도 시 중과세율 규정(기본세율에 20~30% 중과)
- 소득세법 시행령 제167조의3: 장기임대주택 및 기준시가 3억 이하 일반 군 지역 주택 등은 중과세 예외 주택 범위 명시
- 소득세법 시행령 제167조의10: 1세대 2주택 이상 중과세 예외 주택 범위 및 일반주택 양도 특례 규정
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호: 장기임대주택 요건과 사업자등록 요건 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
양도 당시 조정대상지역 소재 주택(A주택)과 소득세법상 장기임대주택(B주택) 및 일반 군 지역 소재 기준시가 3억 이하 주택(C주택)을 보유한 세대가 A주택을 양도하는 경우, 위 A주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의10제1항제10호에 따른 중과제외주택에 해당함
답변내용
양도 당시 조정대상지역 소재 주택(A주택)과 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목에서 정하는 장기임대주택(B주택) 및 일반 군 지역 소재 주택으로서 A주택 양도 당시 기준시가 3억 이하의 주택(C주택)을 보유한 세대가 A주택을 양도하는 경우,
위 A주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의10제1항제10호에 따른 중과제외주택에 해당합니다.
○2002.11.1. 부산 연제구 소재 빌라(A주택) 취득
○2018.3.29. 서울 중구 소재 도시형 생활주택*(B주택) 취득 후 단기임대주택등록
*｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목 규정의 장기임대주택 요건 충족 전제
○2018.10.2. 충북 음성군 소재 단기임대아파트*(C주택) 취득
*2016.9.22. 단기임대주택으로 등록된 아파트로서 2020.9.21. 임대기간 만료 후 등록자동말소
○2021.5.18. A주택 양도
2. 질의내용
○3주택 보유 세대가 조정대상지역 내 1주택을 양도하는 경우 다주택자 중과 대상에 해당하는지 여부
3. 관련법령
○소득세법 제104조【양도소득세의 세율】
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1.｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
○소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
가. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다(이하 각 목 생략).
④ 1세대가 제1항제2호 내지 제4호 또는 제8호의2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정어린이집(이하 이 조에서 "장기임대주택등"이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 "의무임대기간등"이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정어린이집(이하 이 조에서 "임대주택등"이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택등으로 보아 제1항제10호의 규정을 적용한다.
○소득세법 시행령 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택
2. 제167조의3제1항제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택
10. 1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택
② 제1항을 적용할 때 제167조의3제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다
출처 : 국세청 2022. 01. 27. 사전-2021-법규재산-1074[법규과-373] | 국세법령정보시스템
유권해석
3주택 보유 시 조정대상지역 주택 양도 중과 제외 요건
사전-2021-법규재산-1074[법규과-373] · 2022. 01. 27.Q질의내용
- 3주택을 보유한 세대가 조정대상지역 내 1주택을 양도할 때, 중과세가 적용되는지 여부는 무엇으로 결정됩니까?
S요약
R회신 내용 사전-2021-법규재산-1074[법규과-373] · 2022. 01. 27.
- 국세청 사전-2021-법규재산-1074[법규과-373](2022-01-27) 회신 내용.
- 조정대상지역 소재 주택(A주택), 장기임대주택(B주택), 일반 군 지역 소재 기준시가 3억 이하 주택(C주택)을 보유한 상태에서 A주택을 양도하는 경우, A주택은 소득세법 시행령 제167조의10제1항제10호에 따라 중과세 제외주택으로 판단된다고 안내하였습니다.
- 이 경우 B주택은 소득세법 시행령 제167조의3에서 정하는 장기임대주택 요건을 충족해야 하며, C주택은 일반 군 지역 소재 기준시가 3억 이하 주택이어야 합니다.
- 따라서, 위 요건을 모두 충족하는 경우에는 조정대상지역 내 주택 양도 시 다주택자 중과세가 적용되지 않습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제104조: 조정대상지역 내 다주택자 주택 양도 시 중과세율 규정(기본세율에 20~30% 중과)
- 소득세법 시행령 제167조의3: 장기임대주택 및 기준시가 3억 이하 일반 군 지역 주택 등은 중과세 예외 주택 범위 명시
- 소득세법 시행령 제167조의10: 1세대 2주택 이상 중과세 예외 주택 범위 및 일반주택 양도 특례 규정
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호: 장기임대주택 요건과 사업자등록 요건 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
양도 당시 조정대상지역 소재 주택(A주택)과 소득세법상 장기임대주택(B주택) 및 일반 군 지역 소재 기준시가 3억 이하 주택(C주택)을 보유한 세대가 A주택을 양도하는 경우, 위 A주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의10제1항제10호에 따른 중과제외주택에 해당함
답변내용
양도 당시 조정대상지역 소재 주택(A주택)과 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목에서 정하는 장기임대주택(B주택) 및 일반 군 지역 소재 주택으로서 A주택 양도 당시 기준시가 3억 이하의 주택(C주택)을 보유한 세대가 A주택을 양도하는 경우,
위 A주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의10제1항제10호에 따른 중과제외주택에 해당합니다.
○2002.11.1. 부산 연제구 소재 빌라(A주택) 취득
○2018.3.29. 서울 중구 소재 도시형 생활주택*(B주택) 취득 후 단기임대주택등록
*｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목 규정의 장기임대주택 요건 충족 전제
○2018.10.2. 충북 음성군 소재 단기임대아파트*(C주택) 취득
*2016.9.22. 단기임대주택으로 등록된 아파트로서 2020.9.21. 임대기간 만료 후 등록자동말소
○2021.5.18. A주택 양도
2. 질의내용
○3주택 보유 세대가 조정대상지역 내 1주택을 양도하는 경우 다주택자 중과 대상에 해당하는지 여부
3. 관련법령
○소득세법 제104조【양도소득세의 세율】
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1.｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
○소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
가. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다(이하 각 목 생략).
④ 1세대가 제1항제2호 내지 제4호 또는 제8호의2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정어린이집(이하 이 조에서 "장기임대주택등"이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 "의무임대기간등"이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정어린이집(이하 이 조에서 "임대주택등"이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택등으로 보아 제1항제10호의 규정을 적용한다.
○소득세법 시행령 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택
2. 제167조의3제1항제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택
10. 1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택
② 제1항을 적용할 때 제167조의3제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다
출처 : 국세청 2022. 01. 27. 사전-2021-법규재산-1074[법규과-373] | 국세법령정보시스템
