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1세대 1주택 장기보유특별공제 보유기간 기산일에 관한 해석

사전-2020-법령해석재산-0675[법령해석과-4316]  ·  2020. 12. 29.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 2021년 1월 1일 기준 1주택을 보유한 1세대가 이후에도 1주택만 유지하다가 그 주택을 양도할 때, 장기보유특별공제 및 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간 기산일은 언제부터인가요?

S요약

국세청 유권해석에 따르면 2021.1.1. 현재 1주택을 보유한 1세대가 기존 주택 보유상태를 유지하다가 양도하는 경우, 장기보유특별공제 및 비과세 판정 등에서 보유기간은 해당 주택의 취득일부터 산정하는 것으로 보입니다. 여러 주택 보유 후 1주택만 남기고 해당 주택을 양도할 때에도 취득일이 기산점이 됩니다.
#1세대1주택 #장기보유특별공제 #보유기간 #기산일 #양도소득세 #비과세
핵심 정리

R회신 내용 사전-2020-법령해석재산-0675[법령해석과-4316]  ·  2020. 12. 29.

  • 국세청 사전-2020-법령해석재산-0675[법령해석과-4316](2020.12.29) 회신에 따르면 2021.1.1. 기준 1주택 상태가 계속 유지되고 해당 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조 제5항 및 제159조의3에 따라 보유기간은 해당 주택 취득일부터 기산한다고 밝혔습니다.
  • 예컨대 여러 주택을 보유하다가 2021.1.1. 전 후속 주택을 모두 처분하여 1주택만 남긴 경우 그 이후 계속 1주택을 보유하다 이 주택을 양도하면 해당 주택의 취득일이 장기보유특별공제 및 비과세 판정 시 보유기간 산정의 기산점이 되는 것으로 보입니다.
  • 관련 판정은 『소득세법 시행령(2019.2.12. 개정) 부칙 제1조, 제2조』의 경과규정 및 시행일(2021.1.1.) 적용에 따릅니다.
  • 법령 개정 이후 2021년 1월 1일 이후 양도부터 보유기간 산정 관련 개정 규정이 적용됨을 명확히 언급하였습니다.
  • 국세청 해석 내용은 소득세법 및 동 시행령 조항과 부칙의 연계 해석을 통해 실무적으로도 그대로 적용 가능하다는 안내입니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대1주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세
  • 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 보유기간 2년(조정대상지역·특수 경우 3년) 이상 등 비과세 요건, 보유기간의 계산 방법
  • 소득세법 시행령 제154조 제5항: 2주택 이상 보유하다 1주택을 남긴 경우, 원칙적으로 해당 주택 취득일부터 보유기간 기산
  • 소득세법 제95조(양도소득금액): 보유기간은 원칙적으로 해당 자산의 취득일부터 양도일까지 산정
  • 소득세법 시행령 제159조의3(장기보유특별공제): 장기보유특별공제 적용을 위한 1세대1주택·거주기간 요건
사례 Q&A
1. 1세대1주택 장기보유특별공제 보유기간은 언제부터 산정하나요?
답변
2021년 1월 1일 기준 1주택인 상태가 계속 유지되어 해당 주택을 양도할 경우 취득일부터 보유기간을 산정할 수 있습니다.
근거
국세청의 본 유권해석에서는 소득세법 시행령 제154조 제5항 및 제159조의3에 따라 취득일을 기산점으로 삼도록 안내했습니다.
2. 비과세 1세대1주택 요건 판정 시 여러 주택을 처분한 후 남은 1주택의 보유기간은 어떻게 계산되나요?
답변
여러 주택 중 1주택만 남기고 계속 보유하다가 양도하는 경우에도 해당 주택의 취득일 기준으로 보유기간을 측정합니다.
근거
국세청 유권해석 및 소득세법 시행령(2019.2.12. 개정)에 따라 2021.1.1. 이후 양도 시 취득일이 보유기간 산정의 기준입니다.
3. 2021년 1월 1일 이후 1주택자가 남은 주택을 팔 때 이전 주택 소유 경력은 영향을 미치나요?
답변
2021년 1월 1일 이후 1세대1주택 상태를 유지하고 그 주택을 팔 경우 과거 다른 주택 소유 이력과 관계없이 해당 주택 취득일부터 보유기간이 인정되는 것으로 판단됩니다.
근거
해당 유권해석 및 소득세법 시행령 제154조 제5항, 부칙에 근거하여 보유기간 기산일은 해당 주택의 취득일입니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

2021.1.1. 현재 1주택을 보유한 경우로서 해당 1세대 1주택 보유 상태를 유지하다 그 주택을 양도하는 경우 ⁠「소득세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조제5항 및 같은 영 제159조의3에 따른 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산하는 것임

답변내용

사전답변 신청의 사실관계와 같이, 2주택을 보유한 1세대가 해당 2주택 중 1주택을 먼저 양도하여 2021.1.1. 현재 1주택을 보유한 경우로서 해당 1세대 1주택 보유 상태를 유지하다 그 주택을 양도하는 경우 ⁠「소득세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조제5항 및 같은 영 제159조의3에 따른 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 2001.5.2. A주택을 취득하여 2015년까지 거주

 ○ 2015.9.7. B주택를 취득하여 거주

 ○ 2020.6.30. B주택 양도

 ○ 2020.7.6. A주택을 2,880백만원에 양도계약 체결(잔금예정일 2021.9.30.)

2. 질의내용

 ○ 2020년 중 1주택 외 보유주택을 양도하여 1세대가 2021.1.1. 현재 1주택만을 보유한 경우로서, 이후 다른 주택을 취득하지 않은 1세대 1주택 상태에서 해당 주택을 2021.1.1. 이후 양도하는 경우

  - 1세대1주택 비과세 및 ⁠‘표2’에 따른 장기보유특별공제 적용요건 판정 시 보유기간 기산일

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

○ 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

 ①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(단서 생략)

 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

부 칙

제1조(시행일)

이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정 규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.

 3. 제154조제5항의 개정규정: 2021년 1월 1일

제2조(일반적 적용례)

 ② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

○ 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

○ 소득세법 제95조【양도소득금액】

 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

 ② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

   

   

 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

○ 소득세법 시행령 제159조의3【장기보유특별공제】

 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.

출처 : 국세청 2020. 12. 29. 사전-2020-법령해석재산-0675[법령해석과-4316] | 국세법령정보시스템

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1세대 1주택 장기보유특별공제 보유기간 기산일에 관한 해석

사전-2020-법령해석재산-0675[법령해석과-4316]  ·  2020. 12. 29.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 2021년 1월 1일 기준 1주택을 보유한 1세대가 이후에도 1주택만 유지하다가 그 주택을 양도할 때, 장기보유특별공제 및 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간 기산일은 언제부터인가요?

S요약

국세청 유권해석에 따르면 2021.1.1. 현재 1주택을 보유한 1세대가 기존 주택 보유상태를 유지하다가 양도하는 경우, 장기보유특별공제 및 비과세 판정 등에서 보유기간은 해당 주택의 취득일부터 산정하는 것으로 보입니다. 여러 주택 보유 후 1주택만 남기고 해당 주택을 양도할 때에도 취득일이 기산점이 됩니다.
#1세대1주택 #장기보유특별공제 #보유기간 #기산일 #양도소득세
핵심 정리

R회신 내용 사전-2020-법령해석재산-0675[법령해석과-4316]  ·  2020. 12. 29.

  • 국세청 사전-2020-법령해석재산-0675[법령해석과-4316](2020.12.29) 회신에 따르면 2021.1.1. 기준 1주택 상태가 계속 유지되고 해당 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조 제5항 및 제159조의3에 따라 보유기간은 해당 주택 취득일부터 기산한다고 밝혔습니다.
  • 예컨대 여러 주택을 보유하다가 2021.1.1. 전 후속 주택을 모두 처분하여 1주택만 남긴 경우 그 이후 계속 1주택을 보유하다 이 주택을 양도하면 해당 주택의 취득일이 장기보유특별공제 및 비과세 판정 시 보유기간 산정의 기산점이 되는 것으로 보입니다.
  • 관련 판정은 『소득세법 시행령(2019.2.12. 개정) 부칙 제1조, 제2조』의 경과규정 및 시행일(2021.1.1.) 적용에 따릅니다.
  • 법령 개정 이후 2021년 1월 1일 이후 양도부터 보유기간 산정 관련 개정 규정이 적용됨을 명확히 언급하였습니다.
  • 국세청 해석 내용은 소득세법 및 동 시행령 조항과 부칙의 연계 해석을 통해 실무적으로도 그대로 적용 가능하다는 안내입니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대1주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세
  • 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 보유기간 2년(조정대상지역·특수 경우 3년) 이상 등 비과세 요건, 보유기간의 계산 방법
  • 소득세법 시행령 제154조 제5항: 2주택 이상 보유하다 1주택을 남긴 경우, 원칙적으로 해당 주택 취득일부터 보유기간 기산
  • 소득세법 제95조(양도소득금액): 보유기간은 원칙적으로 해당 자산의 취득일부터 양도일까지 산정
  • 소득세법 시행령 제159조의3(장기보유특별공제): 장기보유특별공제 적용을 위한 1세대1주택·거주기간 요건
사례 Q&A
1. 1세대1주택 장기보유특별공제 보유기간은 언제부터 산정하나요?
답변
2021년 1월 1일 기준 1주택인 상태가 계속 유지되어 해당 주택을 양도할 경우 취득일부터 보유기간을 산정할 수 있습니다.
근거
국세청의 본 유권해석에서는 소득세법 시행령 제154조 제5항 및 제159조의3에 따라 취득일을 기산점으로 삼도록 안내했습니다.
2. 비과세 1세대1주택 요건 판정 시 여러 주택을 처분한 후 남은 1주택의 보유기간은 어떻게 계산되나요?
답변
여러 주택 중 1주택만 남기고 계속 보유하다가 양도하는 경우에도 해당 주택의 취득일 기준으로 보유기간을 측정합니다.
근거
국세청 유권해석 및 소득세법 시행령(2019.2.12. 개정)에 따라 2021.1.1. 이후 양도 시 취득일이 보유기간 산정의 기준입니다.
3. 2021년 1월 1일 이후 1주택자가 남은 주택을 팔 때 이전 주택 소유 경력은 영향을 미치나요?
답변
2021년 1월 1일 이후 1세대1주택 상태를 유지하고 그 주택을 팔 경우 과거 다른 주택 소유 이력과 관계없이 해당 주택 취득일부터 보유기간이 인정되는 것으로 판단됩니다.
근거
해당 유권해석 및 소득세법 시행령 제154조 제5항, 부칙에 근거하여 보유기간 기산일은 해당 주택의 취득일입니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

2021.1.1. 현재 1주택을 보유한 경우로서 해당 1세대 1주택 보유 상태를 유지하다 그 주택을 양도하는 경우 ⁠「소득세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조제5항 및 같은 영 제159조의3에 따른 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산하는 것임

답변내용

사전답변 신청의 사실관계와 같이, 2주택을 보유한 1세대가 해당 2주택 중 1주택을 먼저 양도하여 2021.1.1. 현재 1주택을 보유한 경우로서 해당 1세대 1주택 보유 상태를 유지하다 그 주택을 양도하는 경우 ⁠「소득세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조제5항 및 같은 영 제159조의3에 따른 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 2001.5.2. A주택을 취득하여 2015년까지 거주

 ○ 2015.9.7. B주택를 취득하여 거주

 ○ 2020.6.30. B주택 양도

 ○ 2020.7.6. A주택을 2,880백만원에 양도계약 체결(잔금예정일 2021.9.30.)

2. 질의내용

 ○ 2020년 중 1주택 외 보유주택을 양도하여 1세대가 2021.1.1. 현재 1주택만을 보유한 경우로서, 이후 다른 주택을 취득하지 않은 1세대 1주택 상태에서 해당 주택을 2021.1.1. 이후 양도하는 경우

  - 1세대1주택 비과세 및 ⁠‘표2’에 따른 장기보유특별공제 적용요건 판정 시 보유기간 기산일

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

○ 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

 ①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(단서 생략)

 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

부 칙

제1조(시행일)

이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정 규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.

 3. 제154조제5항의 개정규정: 2021년 1월 1일

제2조(일반적 적용례)

 ② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

○ 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

○ 소득세법 제95조【양도소득금액】

 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

 ② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

   

   

 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

○ 소득세법 시행령 제159조의3【장기보유특별공제】

 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.

출처 : 국세청 2020. 12. 29. 사전-2020-법령해석재산-0675[법령해석과-4316] | 국세법령정보시스템