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이축권 양도소득 과세구분: 기타자산과 기타소득

기준-2025-법규재산-0028 · 2025. 04. 21.

질의 및 요약

Q질의내용

이축권을 감정평가 없이 임의로 구분해 부동산과 함께 양도할 경우, 이축권 대가는 기타자산 양도소득으로 과세되는지 아니면 건물 양도가액에 포함되는지 궁금합니다.

S요약

부동산과 함께 이축권을 양도할 때 이축권의 감정평가 여부에 따라 소득세 과세항목이 달라집니다. 감정평가 없이 임의로 구분해 신고하면 기타자산의 양도소득으로, 감정평가를 거쳐 구분신고하면 기타소득으로 과세되는 것이 일반적입니다.

#이축권 #감정평가 #기타자산 #기타소득 #양도소득세 #부동산양도

핵심 정리

R회신 내용 기준-2025-법규재산-0028 · 2025. 04. 21.

회신 주체·출처: 국세청 기준-2025-법규재산-0028 (2025-04-21)
국세청 회신에 따르면, 2020년 1월 1일 이후 부동산(토지·건물)과 함께 양도하는 이축권에 대한 대금은 원칙적으로 기타자산의 양도소득에 해당합니다.
다만, 해당 이축권을 감정평가법인 등이 감정한 가액으로 별도 구분해 신고한 경우에 한해 소득세법 제21조 제1항 제7호에 따라 기타소득으로 보아 과세할 수 있습니다.
이축권 대가를 감정평가 없이 계약서에 임의로 구분하고 신고할 경우, 해당 대가는 기타자산의 양도소득으로 판단됩니다.
신고 시 이축권 대가는 건물가액에 포함해 1세대 1주택 비과세 대상 양도가액에 산입할 수 없습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제94조 제1항 제4호 마목: 개발제한구역 이축권의 양도소득은 기타자산의 양도로 발생하는 소득에 해당함
소득세법 제21조 제1항 제7호: 권리의 양도 대가는 기타소득에 해당됨
소득세법 시행령 제158조의2: 이축권 별도 감정평가를 받아 신고해야 기타소득으로 과세
소득세법 제97조: 양도차익 계산 시 필요경비 산정 기준 규정

사례 Q&A

1. 이축권 감정평가 없이 양도시 소득세 과세항목은?

답변

이축권을 감정평가 없이 부동산과 함께 양도하면 기타자산의 양도소득으로 과세되는 것으로 보입니다.

근거

국세청 기준-2025-법규재산-0028 회신 및 소득세법 제94조 제1항 제4호 마목 근거

2. 이축권 대가를 별도 감정평가 받아 신고해야 하는 이유는?

답변

이축권에 대해 감정평가법인 등이 감정한 가액으로 별도로 구분 신고해야만 기타소득으로 과세할 수 있습니다.

근거

소득세법 시행령 제158조의2 및 국세청 유권해석 근거

3. 이축권 대가를 부동산가액에 임의 포함 신고 시 위험은?

답변

이축권 대가는 감정평가 없이 임의로 분류해 건물가액에 포함시킨 경우, 기타자산의 양도소득으로 판단될 수 있으니 주의해야 합니다.

근거

국세청 기준-2025-법규재산-0028 회신 및 관련 소득세법 조문 근거

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

’20.1.1. 이후 토지 또는 건물과 함께 양도하는 이축권의 양도로 발생하는 소득은 기타자산의 양도소득에 해당함. 다만, 별도로 평가(감정평가)하여 구분신고한 경우에는 기타소득으로 과세

요지

회신

귀 과세기준자문 신청의 경우, ｢소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것)｣ 제94조제1항제4호마목에 따라 같은 항 제1호의 자산과 함께 양도하는 ｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법｣ 제12조제1항제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 ⁠‘이축권’)는 기타자산의 양도로 발생하는 소득에 해당하는 것이나, 해당 이축권에 대해 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액을 구분하여 신고하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제21조제1항제7호에 따른 기타소득으로 과세되는 것입니다.

1. 사실관계

○ 양도인 甲(이하 ⁠“甲”)은 개발제한구역 내의 경기도 소재 토지와 건물을 ’2X.XX.XX. 양도(해당 부동산은 ’2X.XX.XX. 수용됨)

○ 甲은 위 부동산과 함께 미래에 발생이 예상되는 이축권을 양도하면서 이축권 양도대금을 별도 구분하여 기재한 부동산 매매계약서를 작성함

구분	매매가액
토지	400백만원
건물(겸용주택)	80백만원
이축권	400백만원
합계	880백만원

* 토지･건물가액은 수용 예정가액으로 결정되었고, 이와 별도로 이축권대가를 수령함

○甲은 해당 이축권 명목으로 받은 대가도 건물가액에 포함하여, 위 부동산에 대해 1세대1주택 비과세^*를 적용하여 신고함

* 해당 건물은 겸용주택이나 주택 연면적이 주택 외 연면적을 초과하여 전체를 주택으로 보아 비과세 적용

2. 질의요지

○부동산과 함께 이축권^*을 양도하면서 이축권에 대해 별도 감정평가를 받지 않고 계약서에 부동산과 이축권 가액을 임의로 구분하여 기재한 경우,

- 이축권 명목으로 지급받은 대가를 기타자산의 양도가액으로 보아야 하는지 건물의 양도가액으로 보아야 하는지

* ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 양도소득으로 과세 ⁠[단, 별도로 평가(감정평가)하여 구분신고한 경우에는 기타소득]

3. 관련 법령

□ 소득세법 제21조【기타소득】

① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

(1~6.생략)

7. 광업권·어업권·산업재산권·산업정보, 산업상 비밀, 상표권·영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발·이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품

□ 소득세법(2019.12.31.법률 제16834로 개정된 것) 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

(중략)

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 사업에 사용하는 제1호 및 제2호의 자산과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

(나~라.생략)

마. 제1호의 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 "이축권”이라 한다). 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다.

부칙

제1조(시행일) 이 법은 2020년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제94조제1항제4호다목 및 제108조의 개정규정은 2020년 7월 1일부터 시행한다.

□ 소득세법 시행령(2020.2.11.대통령령 제30395호로 개정된 것) 제158조의2 【양도소득에서 제외되는 이축권의 범위】

법 제94조제1항제4호마목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우”란 ⁠「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우를 말한다.

□ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

(이하 생략)

□ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 【개발제한구역에서의 행위제한】

① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업(이하 "도시ㆍ군계획사업”이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경

가. 공원, 녹지, 실외체육시설, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설

나. 도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형(線形)시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설

다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설

라. 국방ㆍ군사에 관한 시설 및 교정시설

마. 개발제한구역 주민과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 추진으로 인하여 개발제한구역이 해제된 지역 주민의 주거ㆍ생활편익ㆍ생업을 위한 시설

1의2. 도시공원, 물류창고 등 정비사업을 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 정비사업 구역에 설치하는 행위와 이에 따르는 토지의 형질변경

2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築)

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주단지의 조성

3의2.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위

□ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제13조 【허가 대상 건축물 또는 공작물의 종류 등】

① 법 제12조제1항제1호에 따른 건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위는 별표 1과 같다.

□ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제15조 【취락지구에 대한 특례】

① 시ㆍ도지사는 개발제한구역에서 주민이 집단적으로 거주하는 취락(제12조제1항제3호에 따른 이주단지를 포함한다)을 ⁠「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제8호에 따른 취락지구(이하 "취락지구”라 한다)로 지정할 수 있다.

② 취락을 구성하는 주택의 수, 단위면적당 주택의 수, 취락지구의 경계설정 기준 등 취락지구의 지정기준 및 정비에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 취락지구에서의 건축물의 용도ㆍ높이ㆍ연면적 및 건폐율에 관하여는 제12조제9항에도 불구하고 따로 대통령령으로 정한다.

□ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 [별표 1]

건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위(제13조제1항 관련)

시설의 종류	건축 또는 설치의 범위
1. 개발제한구역의 보전 및 관리에 도움이 될 수 있는 시설
(중간 생략)	(중간 생략)
5. 개발제한구역 주민의 주거·생활편익 및 생업을 위한 시설
(가,나 생략)	(중간 생략)
다. 주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택을 말한다. 이하 이 호에서 같다)	신축할 수 있는 경우는 다음과 같다. 가) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당한다)와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택[제24조에 따른 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택을 말한다. 이하 나) 및 다)에서 같다]이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있다. 나) 가)에도 불구하고 ⁠「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조제2호가목에 따른 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 거주하는 자는 영농의 편의를 위하여 자기 소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 주택을 신축할 수 있다. 이 경우 생산에 직접 이용되는 토지의 면적이 1만제곱미터 이상으로서 진입로를 설치하기 위한 토지의 형질변경이 수반되지 아니하는 지역에만 주택을 신축할 수 있으며, 건축 후 농림수산업을 위한 시설 외로는 용도변경을 할 수 없다. 다) 가)에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 입지기준에 적합한 곳에 주택을 신축할 수 있다. ① 기존 주택(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 주택을 포함한다)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거되는 경우에는 그 기존 주택의 소유자

시설의 종류

건축 또는 설치의 범위

(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 주택을 소유하였는지 여부와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다)가 자기 소유의 토지[「건축물관리법」 제30조제1항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다) 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다]에 신축하는 경우

② 기존 주택이 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지(재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보한 토지를 말한다)에 신축하는 경우

③ 개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택을 법 제12조제1항제2호에 따른 취락지구에 신축하는 경우

라. 근린생활시설

증축 및 신축할 수 있는 시설은 다음과 같다.

( 가),나) 생략)

다) 나)의 본문에도 불구하고 기존 근린생활시설(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 근린생활시설을 포함한다)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거되는 경우에는 그 기존 근린생활시설의 소유자(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 근린생활시설을 소유하였는지 여부와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다)는 국토교통부령으로 정하는 입지기준에 적합한 자기 소유의 토지[「건축물관리법」 제30조제1항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다) 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다]에 근린생활시설을 신축할 수 있다.

□ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조【공익사업】

법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, ⁠「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업

출처 : 국세청 2025. 04. 21. 기준-2025-법규재산-0028 | 국세법령정보시스템

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