집합건물 호별 감정평가액 기준 취득가액 불인정

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집합건물 호별 양도 시 감정평가액 기준 취득가액 안분 불가

조세정책과-489 · 2023. 03. 02.

질의 및 요약

Q질의내용

집합건물을 신축 후 호별로 구분등기 및 감정평가한 뒤 일부 호를 양도할 때, 감정평가 금액을 기준으로 각 호별 취득가액을 안분계산할 수 있는지 여부

S요약

기획재정부는 집합건물을 신축하고 이후 호별로 구분등기 및 감정평가를 거치는 경우, 감정평가 금액을 기준으로 집합건물의 호별 취득가액을 안분계산할 수 없음을 명확하게 밝혔습니다. 구분등기 당시 감정평가액으로 각 호실의 취득가액을 나누어 계산하는 것은 인정되지 않는다는 점에 주의할 필요가 있습니다.

#집합건물 #구분등기 #감정평가 #취득가액 #실지거래가액 #소득세법

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핵심 정리

R회신 내용 조세정책과-489 · 2023. 03. 02.

회신 주체·출처: 기획재정부 조세정책과-489(2023.3.2.) 공식 회신
기획재정부는 집합건물을 신축한 후, 호별로 구분등기하고 감정평가한 뒤 일부 호를 양도하는 경우, 구분등기일 기준 감정평가 금액을 기준으로 집합건물의 호별 취득가액을 안분계산할 수 없다고 답변하였습니다.
감정평가액은 소득세법상 취득가액 산정의 기준으로 명확히 인정되지 않으므로, 취득가액은 실제 취득 당시 전체 건물의 취득가액을 기준으로 안분 방식 등 정해진 방법으로 계산해야 함을 시사합니다.
질의 사례처럼 건물 분할(구분등기) 이후에 일부 호실만 감정평가하여 해당 평가금액을 적용하는 것은 불가하므로, 현행 세법에 따라 실지거래가액과 관련 증빙에 근거하여야 함을 유의해야 합니다.
관련 법령과 회신 입장을 종합할 때, 감정평가를 통한 호별 취득가액 산정은 허용되지 않아 실무상 안분 계산 시 세법 규정에 따라야 합니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제97조 (취득가액의 산정): 양도자산의 취득가액 산정원칙 규정
소득세법 시행령 제162조: 실지거래가액 확인의 원칙, 불가 시 시가 산정 등 취득가액 산정 방법
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조: 구조상 구분된 각 부분의 소유권 인정 제한에 관한 정의
감정평가액은 취득가액 산정방법으로 명문 규정 없음

사례 Q&A

1. 집합건물 분할 후 감정평가로 호별 취득가액 산정이 가능한가요?

답변

집합건물 분할(구분등기) 후 감정평가액을 기준으로 호별 취득가액을 산정할 수 없습니다.

근거

기획재정부 조세정책과-489 회신에서 감정평가액을 기준으로 한 안분계산은 불가하다고 명시하였습니다.

2. 신축 건물 일부 호 양도 시 취득가액 계산 방법은?

답변

실지거래가액 등 세법상 원칙에 따라 건물 전체 취득가액에서 안분하는 방식으로 계산해야 합니다.

근거

소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제162조에 의거, 감정평가액이 아닌 실제 취득가액과 안분방식을 적용해야 함을 나타냅니다.

3. 집합건물 분할 등기 시 감정가 기준 소득세 취득가액 인정여부는?

답변

감정평가액을 기준으로 한 각 호별 취득가액 산정은 세법상 인정되지 않습니다.

근거

공식 회신 및 관련 세법 규정에서 감정평가액의 적용 명문이 없음이 판단 근거입니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

집합건물을 신축하고 이후 호별 구분등기 및 감정평가를 하여 일부 호를 양도하는 경우, 그 감정평가 금액을 기준으로 집합건물의 호별 취득가액을 안분계산할 수 없음

회신

[질의]신축 건물을 임대업에 사용하다가 집합건물*로 구분등기하고 그 집합건물 중 일부 양도 시 구분등기일이 속하는 과세기간의 감정평가가액을 기준으로 취득가액을 안분계산할 수 있는지 여부
*1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 없음(집합건물법§1)

(1안)안분계산할 수 없음
⁠(2안) 안분계산할 수 있음

[회신]집한건물을 신축하고 이후 호별 구분등기 및 감정평가를 하여 일부 호를 양도하는 경우, 그 감정평가 금액을 기준으로 집합건물의 호별 취득가액을 안분계산할 수는 없는 것입니다.

1. 사실관계

○‘18.3월 A단독건물 취득

○‘22.2월 A단독건물→A¹집합건물 분할 등기

-이후 A¹집합건물의 일부 호실(101호, 102호, 103호, 104호) 양도계약

○‘22.5월 분할 등기 시점(’22.2월)을 기준으로 일부 호실 감정평가하여 취득가액 산정

출처 : 기획재정부 2023. 03. 02. 조세정책과-489 | 국세법령정보시스템