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타인 소유 주택이 포함된 연접토지의 주택부수토지 포함 여부

서면-2019-법령해석재산-4132[법령해석과-944]  ·  2020. 03. 30.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 연접한 2필지를 공동소유하고, 각 필지에 타인 소유 주택이 함께 있는 경우 1필지의 주택을 양도할 때 타인 소유 주택이 정착된 연접 토지도 쟁점주택의 부수토지에 포함될 수 있는지 궁금합니다.

S요약

연접한 2필지를 공동소유하고 각 필지에 타인 소유 주택이 함께 정착되어 있는 경우, 1필지의 쟁점주택을 양도할 때 타인 소유 주택이 정착된 연접 토지가 주택부수토지에 포함되는지 여부는 해당 토지가 쟁점주택과 경제적 일체를 이루고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는지에 따라 달라진다고 보입니다. 타인 소유 주택에 부수되는 토지는 나대지로 보아 과세되고, 1세대 1주택의 부수토지 요건(도시 5배, 도시 밖 10배 이내)을 충족해야 합니다. 최종 판단은 사실관계에 따라 달라집니다.
#1세대1주택 #양도소득세 #부수토지 #연접필지 #공동소유 #타인소유주택
핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-법령해석재산-4132[법령해석과-944]  ·  2020. 03. 30.

  • 국세청 서면-2019-법령해석재산-4132[법령해석과-944](2020.03.30) 회신에 따르면, 연접한 2필지를 공동소유하면서 각 필지에 타인 소유 주택이 있을 경우, 1필지의 주택을 양도할 때 부수토지의 범위에 대해 다음과 같이 해석하였습니다.
  • 주택부수토지란 해당 주택과 경제적 일체를 이루고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지로, 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역), 10배(도시 외) 이내만 1세대 1주택 부수토지로 인정됩니다.
  • 한 울타리 내에 주택 여러 채가 있는 경우, 전체 토지에서 타인 소유 주택이 차지하는 연면적 비율만큼은 나대지로 간주되어 양도소득세가 과세된다고 하였습니다.
  • 따라서 연접 토지가 쟁점주택과 경제적 일체성을 갖고 주거생활공간으로 인정된다면 부수토지가 될 수 있으나, 구체적으로 해당하는지는 사실판단 사안임을 명확히 하였습니다.
  • 이 해석은 국세청 공식 유권해석 건(출처: https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=010000000000444835)에 따른 것입니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 및 이에 딸린 주택부수토지의 범위 및 비과세 요건 규정
  • 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 주택 정착면적에 도시지역 5배, 도시 외 10배 이내 토지에 한정하여 부수토지 인정
  • 소득세법 기본통칙 89-154···7: 2필지에 걸친 주택도 한 울타리 내, 1세대 거주시 부수토지로 본다는 기준 명시
  • 주택부수토지 개념: 주택과 경제적 일체, 사회통념상 주거생활공간이어야 부수토지로 인정, 타인 소유 주택 부수토지는 나대지로 과세
사례 Q&A
1. 타인 소유 주택이 있는 연접 토지도 주택부수토지로 비과세인가요?
답변
타인 소유 주택이 정착된 연접 토지는 주택부수토지로 인정받기 어렵다고 보여지며, 해당 부분은 나대지로 보아 과세될 수 있습니다.
근거
국세청 유권해석에 따르면, 타인 소유 주택이 차지하는 비율만큼은 나대지로 간주하여 양도소득세 과세 대상이 됩니다.
2. 두 필지 모두에 주택이 있으면 전체가 부수토지로 인정될 수 있나요?
답변
전체 필지가 한 울타리 내, 경제적 일체를 이루고 사회통념상 주거생활공간이면 부수토지에 포함 가능하나, 타인 소유 주택 비율만큼은 제외됩니다.
근거
소득세법 기본통칙 89-154···7은 두 필지 모두 한 울타리 내, 1세대 거주용이면 부수토지 가능성을 인정하나, 타인 소유분은 제한됩니다.
3. 도시 내 부수토지 산정 방법과 비과세 범위는 어떻게 되나요?
답변
도시지역은 주택 정착면적의 5배 이내만 부수토지로 비과세가 적용됩니다.
근거
소득세법 시행령 154조는 도시 내 5배, 도시 외 10배 이내만 비과세 부수토지로 규정합니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

연접한 2필지를 공동소유하고, 각 필지에 타인소유 주택이 함께 정착되어 있는 경우 그 중 1필지에 정착된 주택을 양도시 타인의 주택이 정착된 연접한 토지도 쟁점주택의 부수토지에 포함되는지 여부

회신

주택부수토지란 주택과 경제적 일체를 이루고 있고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하는 것으로, 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어 한 울타리내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유 주택이 함께 있는 경우 전체토지의 면적에 전체주택의 연면적에서 타인소유주택의 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정한 타인 소유주택에 부수되는 토지는 나대지로 보아 양도소득세가 과세되며, 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내에 해당하는 면적만 1세대 1주택의 부수토지가 되는 것이나, 귀 질의의 토지가 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있어 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 주택부수토지에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다.

1. 사실관계

○ ’95.3월 질의자는 서울 oo구 &&동 @@@-@@ 토지(이하 ⁠“①필지”라 한다.)를 지분 취득함(329분의 43.9)

 ○ 이후, ’01.8월 질의자는 ①필지에 정착된 쟁점주택과 ①필지에 연접한 서울 oo구 &&동 ###-## 토지(이하 ⁠“②필지”라 한다.)를 지분 취득함(329분의 43.9, ②필지 토지 등기원인일 : ’01.08.30., 등기일 : ’12.01.05.)

417.2m2, 질의자 외 6인 소유

쟁점주택(A) 질의자 소유, 56.96m2

주택(B) 75.34m2

주택(C) 104.96m2

411.9m2, 질의자 외 6인 소유

주택(D) 53.92m2

주택(E) 75.11m2

주택(F) 95.34m2

사

로

 ○ 질의자는 ’20년 중 쟁점주택을 양도할 예정으로, 연접한 ①필지와 ②필지를 질의자 외 6인이 공동소유한 상황에서 타인의 주택이 각 필지에 정착되어 있는 경우, 주택부수토지의 범위에 대해 질의함

2. 질의내용

 ○연접한 2필지를 공동소유하고, 각 필지에 타인소유 주택이 함께 정착되어 있는 경우 그 중 1필지에 정착된 주택을 양도시 타인의 주택이 정착된 연접한 토지도 쟁점주택의 부수토지에 포함되는지 여부

3. 관련법령

□소득세법 제89조【비과세 양도소득】(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것)

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

  2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(2020.2.18. 대통령령 제30423호로 개정된 것)

⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

  1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

  2. 그 밖의 토지: 10배

□소득세법 기본통칙 89-154···7【2필지로 된 주택에 부수되는 토지의 범위】

   지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다.

출처 : 국세청 2020. 03. 30. 서면-2019-법령해석재산-4132[법령해석과-944] | 국세법령정보시스템

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타인 소유 주택이 포함된 연접토지의 주택부수토지 포함 여부

서면-2019-법령해석재산-4132[법령해석과-944]  ·  2020. 03. 30.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 연접한 2필지를 공동소유하고, 각 필지에 타인 소유 주택이 함께 있는 경우 1필지의 주택을 양도할 때 타인 소유 주택이 정착된 연접 토지도 쟁점주택의 부수토지에 포함될 수 있는지 궁금합니다.

S요약

연접한 2필지를 공동소유하고 각 필지에 타인 소유 주택이 함께 정착되어 있는 경우, 1필지의 쟁점주택을 양도할 때 타인 소유 주택이 정착된 연접 토지가 주택부수토지에 포함되는지 여부는 해당 토지가 쟁점주택과 경제적 일체를 이루고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는지에 따라 달라진다고 보입니다. 타인 소유 주택에 부수되는 토지는 나대지로 보아 과세되고, 1세대 1주택의 부수토지 요건(도시 5배, 도시 밖 10배 이내)을 충족해야 합니다. 최종 판단은 사실관계에 따라 달라집니다.
#1세대1주택 #양도소득세 #부수토지 #연접필지 #공동소유
핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-법령해석재산-4132[법령해석과-944]  ·  2020. 03. 30.

  • 국세청 서면-2019-법령해석재산-4132[법령해석과-944](2020.03.30) 회신에 따르면, 연접한 2필지를 공동소유하면서 각 필지에 타인 소유 주택이 있을 경우, 1필지의 주택을 양도할 때 부수토지의 범위에 대해 다음과 같이 해석하였습니다.
  • 주택부수토지란 해당 주택과 경제적 일체를 이루고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지로, 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역), 10배(도시 외) 이내만 1세대 1주택 부수토지로 인정됩니다.
  • 한 울타리 내에 주택 여러 채가 있는 경우, 전체 토지에서 타인 소유 주택이 차지하는 연면적 비율만큼은 나대지로 간주되어 양도소득세가 과세된다고 하였습니다.
  • 따라서 연접 토지가 쟁점주택과 경제적 일체성을 갖고 주거생활공간으로 인정된다면 부수토지가 될 수 있으나, 구체적으로 해당하는지는 사실판단 사안임을 명확히 하였습니다.
  • 이 해석은 국세청 공식 유권해석 건(출처: https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=010000000000444835)에 따른 것입니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 및 이에 딸린 주택부수토지의 범위 및 비과세 요건 규정
  • 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 주택 정착면적에 도시지역 5배, 도시 외 10배 이내 토지에 한정하여 부수토지 인정
  • 소득세법 기본통칙 89-154···7: 2필지에 걸친 주택도 한 울타리 내, 1세대 거주시 부수토지로 본다는 기준 명시
  • 주택부수토지 개념: 주택과 경제적 일체, 사회통념상 주거생활공간이어야 부수토지로 인정, 타인 소유 주택 부수토지는 나대지로 과세
사례 Q&A
1. 타인 소유 주택이 있는 연접 토지도 주택부수토지로 비과세인가요?
답변
타인 소유 주택이 정착된 연접 토지는 주택부수토지로 인정받기 어렵다고 보여지며, 해당 부분은 나대지로 보아 과세될 수 있습니다.
근거
국세청 유권해석에 따르면, 타인 소유 주택이 차지하는 비율만큼은 나대지로 간주하여 양도소득세 과세 대상이 됩니다.
2. 두 필지 모두에 주택이 있으면 전체가 부수토지로 인정될 수 있나요?
답변
전체 필지가 한 울타리 내, 경제적 일체를 이루고 사회통념상 주거생활공간이면 부수토지에 포함 가능하나, 타인 소유 주택 비율만큼은 제외됩니다.
근거
소득세법 기본통칙 89-154···7은 두 필지 모두 한 울타리 내, 1세대 거주용이면 부수토지 가능성을 인정하나, 타인 소유분은 제한됩니다.
3. 도시 내 부수토지 산정 방법과 비과세 범위는 어떻게 되나요?
답변
도시지역은 주택 정착면적의 5배 이내만 부수토지로 비과세가 적용됩니다.
근거
소득세법 시행령 154조는 도시 내 5배, 도시 외 10배 이내만 비과세 부수토지로 규정합니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

연접한 2필지를 공동소유하고, 각 필지에 타인소유 주택이 함께 정착되어 있는 경우 그 중 1필지에 정착된 주택을 양도시 타인의 주택이 정착된 연접한 토지도 쟁점주택의 부수토지에 포함되는지 여부

회신

주택부수토지란 주택과 경제적 일체를 이루고 있고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하는 것으로, 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어 한 울타리내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유 주택이 함께 있는 경우 전체토지의 면적에 전체주택의 연면적에서 타인소유주택의 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정한 타인 소유주택에 부수되는 토지는 나대지로 보아 양도소득세가 과세되며, 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내에 해당하는 면적만 1세대 1주택의 부수토지가 되는 것이나, 귀 질의의 토지가 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있어 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 주택부수토지에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다.

1. 사실관계

○ ’95.3월 질의자는 서울 oo구 &&동 @@@-@@ 토지(이하 ⁠“①필지”라 한다.)를 지분 취득함(329분의 43.9)

 ○ 이후, ’01.8월 질의자는 ①필지에 정착된 쟁점주택과 ①필지에 연접한 서울 oo구 &&동 ###-## 토지(이하 ⁠“②필지”라 한다.)를 지분 취득함(329분의 43.9, ②필지 토지 등기원인일 : ’01.08.30., 등기일 : ’12.01.05.)

417.2m2, 질의자 외 6인 소유

쟁점주택(A) 질의자 소유, 56.96m2

주택(B) 75.34m2

주택(C) 104.96m2

411.9m2, 질의자 외 6인 소유

주택(D) 53.92m2

주택(E) 75.11m2

주택(F) 95.34m2

사

로

 ○ 질의자는 ’20년 중 쟁점주택을 양도할 예정으로, 연접한 ①필지와 ②필지를 질의자 외 6인이 공동소유한 상황에서 타인의 주택이 각 필지에 정착되어 있는 경우, 주택부수토지의 범위에 대해 질의함

2. 질의내용

 ○연접한 2필지를 공동소유하고, 각 필지에 타인소유 주택이 함께 정착되어 있는 경우 그 중 1필지에 정착된 주택을 양도시 타인의 주택이 정착된 연접한 토지도 쟁점주택의 부수토지에 포함되는지 여부

3. 관련법령

□소득세법 제89조【비과세 양도소득】(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것)

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

  2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(2020.2.18. 대통령령 제30423호로 개정된 것)

⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

  1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

  2. 그 밖의 토지: 10배

□소득세법 기본통칙 89-154···7【2필지로 된 주택에 부수되는 토지의 범위】

   지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다.

출처 : 국세청 2020. 03. 30. 서면-2019-법령해석재산-4132[법령해석과-944] | 국세법령정보시스템