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자동말소된 장기임대주택 양도 시 과세특례 적용 가능 여부

서면-2021-부동산-7262[부동산납세과-3681] · 2022. 12. 06.

질의 및 요약

Q질의내용

포괄양수한 장기임대주택을 2020.7.10. 이전에 장기일반민간임대주택으로 변경 신고하였다가 임대등록이 자동말소된 후 양도하는 경우, 조세특례제한법 제97조의3에 따른 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는지요?

S요약

장기일반민간임대주택을 포괄양수한 후 2020.7.10. 이전에 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 경우, 임대등록이 자동말소된 뒤 해당 주택을 양도할 때 조세특례제한법 제97조의3의 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있다고 판단됩니다. 임대의무기간을 전부 채우지 못해도 해당 주택은 8년간 임대한 것으로 간주되므로, 기타 요건 충족 시 특례 적용이 가능합니다.

#장기일반민간임대주택 #자동말소 #포괄양수 #임대의무기간 #8년간주 #조세특례제한법 제97조의3

핵심 정리

R회신 내용 서면-2021-부동산-7262[부동산납세과-3681] · 2022. 12. 06.

국세청 서면-2021-부동산-7262[부동산납세과-3681](2022.12.06) 회신 근거
포괄양수한 장기임대주택을 2020.7.10. 이전에 장기일반민간임대주택으로 유형 변경신고하고 임대 등록 후, 임대의무기간 종료로 자동말소된 후 양도하는 경우, 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 간주되어 조세특례제한법 제97조의3에 따른 양도소득세 과세특례가 적용될 수 있습니다.
이는 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항과 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제2항 제2호에 근거하고 있습니다.
질의의 경우 임대기간(8년) 요건 외 다른 요건은 충족한 것으로 전제하였으므로, 자동말소된 시점까지만 임대했더라도 특례를 적용받을 수 있음을 안내하였습니다.
기존 해석사례(서면-2020-법령해석재산-3286, 2021.5.11.) 역시 동일 사안을 인정하였으며, 아파트 임대 민간매입임대주택의 등록 자동말소 시 8년 임대한 것으로 보아 단서 적용 없이 특례를 적용하도록 해석되었습니다.

L관련 법령 해석

조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택 양도 시 8년 이상 임대 등 일정요건 충족 시 양도소득세 장기보유특별공제 특례 적용
조세특례제한법 시행령 제97조의3 제2항 제2호: 장기일반민간임대주택(아파트) 임대의무기간이 종료되어 등록이 말소되는 경우, 해당 주택을 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 봄
민간임대주택에 관한 특별법(개정 전) 제6조 제5항: 장기일반민간임대주택 중 아파트는 임대의무기간 종료 시 등록 자동말소
민간임대주택에 관한 특별법(개정 전) 제2조 제5호: 장기일반민간임대주택은 8년 이상 임대목적으로 취득·임대한 주택임
서면-2020-법령해석재산-3286(2021.5.11.): 자동말소된 장기임대주택도 8년 임대한 것으로 인정하여 조특법 특례 적용

사례 Q&A

1. 장기임대주택이 자동말소 후 양도되면 양도소득세 특례 적용이 되나요?

답변

임대사업자가 장기일반민간임대주택을 2020.7.10. 이전에 변경 신고하여 자동말소된 경우, 8년 임대한 것으로 간주되어 조세특례제한법 특례 적용이 가능합니다.

근거

조세특례제한법 시행령 제97조의3 제2항 제2호와 국세청 회신에 따라 8년간 임대한 것으로 간주함

2. 장기임대주택 포괄양수 후 임대의무기간을 채우지 못해도 과세특례 받을 수 있나요?

답변

임대사업자 지위를 포괄승계 후 2020.7.10. 이전에 변경 신고한 경우, 임대의무기간을 다 채우지 못하더라도 자동말소일 기준 8년 임대한 것으로 인정하여 특례 적용이 가능합니다.

근거

국세청 의의해석(서면-2021-부동산-7262) 및 시행령 요건에 의거

3. 조세특례제한법 제97조의3 특례 적용을 위해 자동말소 전후 어떤 요건을 확인해야 하나요?

답변

8년 임대기간 간주, 임대료 증액 제한 등 부수 요건을 모두 갖추었는지 확인해야 하며, 자동말소로 인한 임대기간 미충족은 특례 적용에 영향이 없습니다.

근거

조세특례제한법 제97조의3, 시행령 및 국세청 해석을 근거로 함

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

포괄양수한 장기임대주택을 ’20.7.10. 이전에 장기일반민간임대주택 변경 신고한 후 자동말소된 다음 양도하는 경우 조특법 §97의3 특례를 적용받을 수 있음

회신

귀 질의의 기존해석사례 ⁠“서면-2020-법령해석재산-3286, 2021.5.11.”를 참고하시기 바랍니다.
「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 보아「조세특례제한법」제97조의3제1항 본문에 따른 과세특례를 적용하며, 같은 항 단서는 적용하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

’00.

’19.12월

’24.12월

예정

---------▲--------------------▲---------------◎-------▲---

전 소유자(乙), A주택

최초 임대등록

(매입임대주택, 3년)

신청인(甲) A임대주택

포괄양수 및 유형변경

(→장기일반민간임대주택, 8년)

A임대주택

자동말소

양도

-’19.12월	A주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조제2항에 따라 전 임대사업자의 지위를 포괄승계하여 취득하고 같은 법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제5조제3항에 따라 장기일반민간임대주택(임대의무기간 8년)으로 변경 신고하고 ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록을 한 후 계속 임대함
⇒	A주택은 전 소유자가 ’00년 舊｢임대주택법｣에 따라 매입임대주택(임대의무기간 3년)으로 등록‧임대 개시하여 계속 임대하였음
-’24.12월	A주택 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소될 예정임
-예정	A주택 양도^*
*	｢조세특례제한법｣ 제97조의3에 따른 쟁점 임대기간요건 외의 다른 요건은 충족한 것으로 전제함

2. 질의내용

전 임대사업자의 지위를 포괄승계하여 임대주택을 취득하고 장기일반민간임대주택으로 ’20.7.10.까지 변경 신고한 경우로서 임대등록이 자동말소되는 경우 임대주택 취득일부터 자동말소일까지 8년을 임대하지 못하였음에도 불구하고 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련 법령 및 해석 사례

○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 등록 및 임대한 기간을 계산한다.

2. 종전의 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우: 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 본다.

○ 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조【임대사업자 등록의 말소】

⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

부칙

제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례)

① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

제6조(임대의무기간 연장 등에 대한 특례)

① 제2조제4호 및 제5호의 개정규정에 따른 임대의무기간의 연장 및 제43조제4항제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 등록하는 민간임대주택부터 적용한다.

부칙

제5조(이미 등록한 민간임대주택등에 관한 특례)

③ 이 법 시행 후 제5조의 개정규정에 따라 임대사업자가 등록한 단기민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 단기임대주택을 포함한다.

⑤ 이 법 시행 당시 종전 규정에 따라 등록한 단기임대주택(법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조제3항제3호에 따라 단기임대주택으로 보는 주택을 포함한다)은 이 법에 따른 단기민간임대주택으로 본다. 다만, 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조제3항제3호에 따라 단기임대주택으로 보는 주택의 임대의무기간, 임대의무기간 이내 매각요건 및 절차, 저당권 설정 제한, 임대주택의 전대 제한, 경매 시 임차인 우선매수권 부여, 특별수선충당금의 적립대상에 관하여는 종전의 규정을 적용한다.

부칙

제3조(이미 등록한 임대주택에 관한 특례)

① 이 법 시행 당시 제5조의 개정규정에 따른 임대사업자가 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전의 ⁠「임대주택법」 제2조제2호의3, 제3호 및 제3호의3에 따라 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택까지 포함한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 각 호의 구분에 따른 이 법의 임대주택으로 본다. 다만, 임대의무기간, 임대의무기간 이내 매각요건 및 절차, 저당권 설정 등의 제한, 임대주택의 전대 제한, 경매 시 임차인 우선매수권 부여, 특별수선충당금의 적립대상에 관하여는 종전의 ⁠「임대주택법」을 적용한다.

3. 종전의 ⁠「임대주택법」 제16조제1항제4호에 따른 민간건설임대주택 또는 매입임대주택(제1호에 해당하는 임대주택은 제외한다): 제2조제6호에 따른 단기임대주택

임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것) 부칙

제8조(임대의무기간에 관한 경과조치)

대통령령 제19051호 임대주택법시행령 일부개정령의 시행일인 2005년 9월 16일 이전에 임대사업자의 임대주택으로 등록된 임대주택에 대하여는 대통령령 제19051호 임대주택법시행령 일부개정령 제9조제1항제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

임대주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것) 제9조【임대주택의 임대의무기간등】

① 법 제12조제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각호의 기간을 말한다.

5. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년

○ 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. ⁠“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. ⁠“단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2020.12.10. 대통령령 제31242호로 개정되기 전의 것) 제34조【민간임대주택의 임대의무기간 등】

① 법 제43조제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.

3. 법 제5조제3항 본문에 따라 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 시점

나. 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일부터 해당 단기민간임대주택의 임대의무기간을 역산한 날

○ 서면-2021-법령해석재산-1613, 2021.12.10.

임대주택이 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소된 경우 ⁠「조세특례제한법」제97조의3에 따른 특례 적용 여부에 대해서는 기존 해석사례(서면-2020-법령해석재산-3286, 2021.05.11.)를 참고하시기 바랍니다.

○ 서면-2020-법령해석재산-3286, 2021.5.11.

⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 보아「조세특례제한법」제97조의3제1항 본문에 따른 과세특례를 적용하며, 같은 항 단서는 적용하지 않는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 12. 06. 서면-2021-부동산-7262[부동산납세과-3681] | 국세법령정보시스템

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