요지

｢주택법｣ 제15조제1항 단서에 의해 사업계획승인 대상이 아닌 주상복합건물을 건설할 목적으로 토지를 취득하여 ｢건축법｣에 따른 건축허가만을 받는 경우 조특법§104의19 과세특례 적용 불가함

회신

｢조세특례제한법｣ 제104조의제19(이하 ⁠“쟁점특례”라 함)에 따른 과세특례 대상 토지는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 ｢주택법｣에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지로 한정하고 있으므로,
주택건설사업자가 같은 법 제15조제1항 단서에 따라 ⁠‘주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 등(같은 법 시행령 제27조제4항)’에 해당하여 사업계획승인을 받지 않고 ｢건축법｣에 따른 건축허가만을 받는 경우에는 쟁점특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

1. 사실관계

 -신청법인은 주택법에 따른 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자로서 아래와 같이 토지를 취득하여 주상복합건물(주택 외의 시설과 동일 건축물로 건축하는 경우의 그 건축물을 말함)을 건축 중이며 진행 상황은 아래와 같음

 -’17.7월 주상복합건물 건설용으로 기존 건축물 및 그 부속토지 매수 계약

 -’18.9월 매도인의 사용승낙을 받아 기존 건축물 철거 및 주상복합건물을 건축하기 위해 ｢건축법｣ 건축허가서를 교부받았으며, 해당 주상복합건물은 ｢주택법｣ 제15조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4항에 따라 사업계획승인을 받지 않아도 되는 건물임^*

   * 상업지역에서 300세대 미만의 주택(아파트)와 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우임(｢주택법 시행령｣ 제27조제4항제1호)

 -’19.5월 매수계약 잔금지급 및 소유권이전등기

 -’20.9월 주상복합건물 착공허가 및 건축 중

2. 질의내용

 -｢주택법｣에 따른 주택건설사업자가 같은 법 제15조제1항 단서 및 같은 법 시행령에제27조제4항에 따라 사업계획승인을 받지 않아도 되는 주상복합건물을 건설하기 위해 토지를 취득한 경우로서, 그 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 ｢건축법｣에 따른 건축허가만을 받은 경우 ｢조세특례제한법｣ 제104조의제19제1항에 따라 합산배제를 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련 법령 및 해석 사례

□ 조세특례제한법

제104조의19【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "주택건설사업자"라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 ⁠「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. ⁠「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자

  2. 「주택법」 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체

  3. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자

 ② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.

 ③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 ⁠「주택법」에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.

□ 조세특례제한법 시행령

제104조의18【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】

 ① 법 제104조의19를 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초로 신고한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.

 ② 법 제104조의19제3항에서 종합부동산세액이란 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 세액을 말한다.

  1. 법 제104조의19제1항에 따라 과세표준 합산의 대상에 포함되지 아니하였던 해당 토지를 매 과세연도마다 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 토지로 보고 계산한 세액

  2. 법 제104조의19제1항에 따라 과세표준 합산의 대상에 포함되지 아니하였던 해당 토지를 매 과세연도마다 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 토지로 보고 계산한 세액

 ③ 법 제104조의19제3항에서 이자상당가산액이란 제2항에 따른 종합부동산세액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

  1. 법 제104조의19 제2항에 따라 신고한 매 과세연도의 납부기한 다음 날부터 법 제104조의19조제3항에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간

  2. 제11조의2제9항제2호에 따른 율

□ 주택법

제15조【사업계획의 승인】

 ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제19조【다른 법률에 따른 인가ㆍ허가 등의의제 등】

 ① 사업계획승인권자가 제15조에 따라 사업계획을 승인 또는 변경 승인할 때 다음 각 호의 허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ승인 또는 신고 등(이하 "인ㆍ허가등"이라 한다)에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 고시가 있은 것으로 본다.

  1. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가, 같은 법 제14조에 따른 건축신고, 같은 법 제16조에 따른 허가ㆍ신고사항의 변경 및 같은 법 제20조에 따른 가설건축물의 건축허가 또는 신고

□ 주택법 시행령

제27조【사업계획의 승인】

 ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.

  1. 단독주택: 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 한다.

   가. 법 제2조제24호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주택

   나. 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥

  2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다.

   가. 다음의 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택

    1) 세대별 주거전용면적이 30제곱미터 이상일 것

    2) 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6미터 이상일 것. 다만, 해당 주택단지의 진입도로가 두 개 이상인 경우에는 다음의 요건을 모두 갖추면 진입도로의 폭을 4미터 이상 6미터 미만으로 할 수 있다.

     가) 두 개의 진입도로 폭의 합계가 10미터 이상일 것

     나) 폭 4미터 이상 6미터 미만인 진입도로는 제5조에 따른 도로와 통행거리가 200미터 이내일 것

   나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역에서 같은 조 제2호가목에 따른 주거환경개선사업(같은 법 제23조제1항제1호에 해당하는 방법으로 시행하는 경우만 해당한다)을 시행하기 위하여 건설하는 공동주택. 다만, 같은 법 시행령 제8조제3항제6호에 따른 정비기반시설의 설치계획대로 정비기반시설 설치가 이루어지지 아니한 지역으로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정ㆍ고시하는 지역에서 건설하는 공동주택은 제외한다.

 ② 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 면적"이란 1만제곱미터를 말한다.

 ③ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

  1. 330만제곱미터 이상의 규모로 ⁠「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 또는 ⁠「도시개발법」에 따른 도시개발사업을 추진하는 지역 중 국토교통부장관이 지정ㆍ고시하는 지역에서 주택건설사업을 시행하는 경우

  2. 수도권(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 말한다. 이하 같다) 또는 광역시 지역의 긴급한 주택난 해소가 필요하거나 지역균형개발 또는 광역적 차원의 조정이 필요하여 국토교통부장관이 지정ㆍ고시하는 지역에서 주택건설사업을 시행하는 경우

  3. 다음 각 목의 자가 단독 또는 공동으로 총지분의 50퍼센트를 초과하여 출자한 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 자산관리회사가 한국토지주택공사인 경우만 해당한다)가 「공공주택 특별법」 제2조제3호나목에 따른 공공주택건설사업(이하 "공공주택건설사업"이라 한다)을 시행하는 경우

   가. 국가

   나. 지방자치단체

   다. 한국토지주택공사

   라. 지방공사

 ④ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

  1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우

   가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것

   나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것

  2. 「농어촌정비법」 제2조제10호에 따른 생활환경정비사업 중 「농업협동조합법」 제2조제4호에 따른 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우

□ 건축법

제11조 【건축허가】

 ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

 ⑪ 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  3. 건축주가 제1항에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위하여 「주택법」 제21조를 준용한 대지 소유 등의 권리 관계를 증명한 경우. 다만, 「주택법」 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 대통령령으로 정하는 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 경우에 한정한다.

□ 종합부동산세과-88, 2009.5.21.

조세특례제한법(제104조의19)의 규정에 의한 과세특례 대상 토지는 ⁠「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 ⁠「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지에 한정하고 있어 주상복합건물을 신축분양하기 위하여 건축법에 따른 건축허가를 받는 경우에는 동 규정에 의한 과세특례를 적용받을 수 없음

또한, 주상복합건물을 신축분양하기 위하여 건축법에 따른 건축허가를 받은 자는 주택법 제9조 제1항 제6호 및 제10조 제3항의 규정에 의하는 ⁠“고용자인 사업주체”에 해당하지 아니함

□ 대법원2011두5551, 2015.4.16.(전원합의체)

(판결요지) ⁠[다수의견]

(가) 구 지방세법 시행령(2007. 9. 28. 대통령령 제20299호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제132조 제4항 제8호 의 괄호 안에 있는 규정은 ⁠‘ 도시 및 주거환경정비법 제7조 내지 제9조 에 의한 사업시행자’를 구 주택법(2007. 4. 20. 법률 제8383호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘주택법’이라고 한다)에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자에 포함하도록 정하고 있을 뿐이고, 주택법에서 정한 사업계획의 승인과 도시 및 주거환경정비법에서 정한 사업시행인가는 승인·인가권자와 법적 성격 및 목적이 다르다. 이러한 점에 비추어 보면, 구 지방세법 시행령 제132조 제4항 제8호 가 분리과세대상 토지의 한 요건으로 정한 ⁠‘동법에 의한 사업계획의 승인’은 ⁠‘주택법에 의한 사업계획의 승인’을 의미한다.

주택법 제16조 제1항 본문에 따른 사업계획승인 대상인 주택건설사업과 거기에 해당하지 않는 주택건설사업은 규모나 대지의 용도지역 등에 차이가 있어 국민의 주거생활에 미치는 영향이 다르기 때문에 주택법 제16조 제1항 단서는 상업지역 등에서 일정한 규모 이하의 주택과 주택 외의 시설을 동일건축물로 건축하는 주택건설사업만을 사업계획승인 대상에서 제외한 것으로 보이는 점, 주택법상 사업계획승인 대상인 주택건설사업의 경우에는 부대시설 및 복리시설의 설치나 주택건설기준의 준수 등과 같은 각종 규율이 뒤따르나, 주택법상 사업계획승인 대상에서 제외되는 주택건설사업의 경우에는 그러한 규율을 받지 않는 점 등을 종합하여 보면, 구 지방세법 시행령 제132조 제4항 제8호 는 주택건설사업에 공여되고 있는 토지 중 주택건설사업자가 국민 다수의 주거생활에 필요한 주택의 건설과 공급을 위하여 투기적 목적 없이 일시적으로 보유하는 토지로서 공익성이 클 뿐만 아니라 용도지역에 따라 일정한 규모 이상에 이른 경우에 주택법상 사업계획승인 대상으로 삼아 엄격한 규율을 받도록 한 정책적 결단을 반영하여 그와 같은 규모 이상의 사업이 시행되는 토지에 대하여만 분리과세의 혜택을 부여하고자 한 것으로 보인다. 따라서 주택법상 사업계획승인 대상이 아닌 토지는 그것이 주택건설사업에 공여되고 있는 토지라고 하더라도 구 지방세법 시행령 제132조 제4항 제8호 에서 정한 분리과세대상 토지에 포함되지 아니한다.

(나) 구 도시 및 주거환경정비법(2006. 9. 27. 법률 제8014호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘도시정비법’이라고 한다)에 의한 사업시행인가를 받았다고 하더라도 주택법상 사업계획승인 대상인 주택건설사업이 아니어서 관계 서류의 제출 및 관계 행정기관장과의 협의를 거치지 않은 경우에는 주택법상 사업계획승인을 받은 것으로 의제되지 않으므로, 그러한 주택건설사업에 공여되는 토지는 구 지방세법 시행령 제132조 제4항 제8호 가 분리과세대상 토지의 한 요건으로 정한 ⁠‘주택법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지’에 해당한다고 할 수 없다.

출처 : 국세청 2023. 04. 13. 서면-2020-부동산-5516[부동산납세과-954] | 국세법령정보시스템