요지

시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산 임대용역을 제공받음으로써 이익을 얻은 경우에는 증여세가 과세되는 것임

회신

타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산 임대용역을 제공받음으로써 이익을 얻은 경우에는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제42조제1항에 따라 증여세가 과세되는 것이며, 이 경우 증여재산가액은 같은 법 시행령 제32조제1항, 부동산 임대용역의 시가는 같은 조 제3항에 따라 각각 계산하는 것입니다.

【관련 참고자료】

1. 사실관계

   ○ 신청인은 2019.5.30. 부모 소유의 토지 및 건물 중 건물만을 증여로 취득함

   ○ 토지임대료에 대한 시가가 불분명하여 부가가치세법 및 소득세법 규정에 따라 아래와 같이 임대료를 산정하였음

    -적정임대료 : ⁠(자산 시가 × 50% - 보증금) × 정기예금이자율

   ○ 상속세 및 증여세법 규정에 의하면 시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산을 사용하게 함으로써 얻은 이익상당액은 같은법 제42조 제1항 제2호의 규정에 의하여 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액이 됨

    -시가가 불분명한 경우 증여이익 : ⁠(부동산가액×2%) - 대가지급액

2. 질의내용

 ○현재 소득세법 및 부가가치세법에 따라 임대료를 정산하고 있는데, 상증법상 적정임대료와의 차액에 대하여 증여세가 과세되는지

3. 관련법령

 ○ 상속세 및 증여세법 제42조 【재산사용 및 용역제공 등에 따른 이익의 증여】

  ① 재산의 사용 또는 용역의 제공에 의하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액(시가와 대가의 차액을 말한다)을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

   1. 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 타인의 재산(부동산과 금전은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 사용함으로써 얻은 이익

   2. 타인으로부터 시가보다 높은 대가를 받고 재산을 사용하게 함으로써 얻은 이익

   3. 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역을 제공받음으로써 얻은 이익

   4.타인으로부터 시가보다 높은 대가를 받고 용역을 제공함으로써 얻은 이익

  ② 제1항을 적용할 때 재산의 사용기간 또는 용역의 제공기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 기간을 1년으로 하고, 그 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 재산을 사용 또는 사용하게 하거나 용역을 제공 또는 제공받은 것으로 본다.

  ③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.

  ④ 제1항을 적용할 때 증여일의 판단, 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제32조【재산사용 및 용역제공 등에 따른 이익의 계산방법 등】

  ① 법 제42조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 이익은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

   1.무상으로 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 경우: 다음 각 목의 구분에 따라 계산한 금액

   가.타인의 재산을 무상으로 담보로 제공하고 금전 등을 차입한 경우: 차입금에 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액

   나.가목 외의 경우: 무상으로 재산을 사용하거나 용역을 제공받음에 따라 지급하여야 할 시가 상당액

   2. 시가보다 낮은 대가를 지급하고 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 경우: 시가와 대가와의 차액 상당액

   3. 시가보다 높은 대가를 받고 재산을 사용하게 하거나 용역을 제공한 경우: 대가와 시가와의 차액 상당액

  ② 법 제42조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다.

   1. 제1항제1호의 경우: 1천만원

   2. 제1항제2호 및 제3호의 경우: 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

  ③ 제1항을 적용할 때 용역의 시가는 해당 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인 간 통상적인 지급대가로 한다. 다만, 용역의 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 따라 계산한 금액으로 한다.

   1.부동산 임대용역의 경우: 부동산가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다) × 1년간 부동산 사용료를 고려하여 기획재정부령으로 정하는 율

   2. 부동산 임대용역 외의 경우: ｢법인세법 시행령｣ 제89조제4항제2호에 따라 계산한 금액

4. 관련 사례

 ○서면-2015-상속증여-0666, 2015.06.02.

타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산 임대용역(불특정 다수인 간에 통상적인 지급 대가가 1천만원 이상인 것만 해당함)을 제공받음으로써 이익을 얻은 경우에는「상속세 및 증여세법」제42조제1항에 따라 증여세가 과세되는 것이며, 이 때 증여재산가액은 같은 법 시행령 제31조의9제1항, 부동산 임대용역의 시가는 같은 조 제9항에 따라 각각 계산하는 것입니다.

출처 : 국세청 2021. 06. 28. 서면-2020-상속증여-4747[상속증여세과-409] | 국세법령정보시스템