요지

거주주택과 임대주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도한 날에 신규주택을 취득하는 경우에는 거주주택을 양도한 후 신규주택을 취득한 것으로 보는 것임

회신

귀 사실관계와 같이, 거주주택과 임대주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도한 날에 신규주택을 취득하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 적용 여부에 관하여는 기존 해석사례 ⁠“서면인터넷방문상담5팀-354, 2008.2.22.”를 참고하시기 바랍니다.
｢소득세법시행령｣ 제155조제1항의 규정을 적용함에 있어 동일자에 다른 1주택을 취득하면서 기존 1주택을 양도한 경우에는 기존 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 해당 조항을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

 -’11. A주택 취득

 -’12.D, E주택(장기임대주택) 취득 후 주택임대등록・세무서사업자등록하고 임대개시

 -’18.11. B주택 취득

 -’19.2. A주택 양도^*

 -’21.9.30.B주택 양도^*, C주택 취득

                * 각각 소득령§155⑳ 거주주택 비과세 요건을 충족한 것으로 전제

2. 질의내용

 거주주택과 임대주택을 보유한 1세대가 거주주택(B)을 양도한 날에 동시에 신규주택(C)을 취득한 경우, 양도한 주택(B)에 대하여 일시적2주택(소득령 §155①) 규정이 적용되는지 여부

3. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. ⁠(생략).

 ⑪법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

 ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

  1.신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

  2.종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

  가.신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

  나.신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

○ 소득세법 시행령 부칙(2019.2.12. 29523호) 제7조【주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 요건에 관한 적용례 등】

 ①제154조제10항제2호 및 제155조제20항(제2호는 제외한다)의 개정규정은 이 영 시행 이후 취득하는 주택부터 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제155조(2019.2.12. 29523호로 개정되기 전의 것)【1세대1주택의 특례】

 ⑳제167조의3제1항제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

  1.거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

  2.장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면인터넷방문상담5팀-354(2008.2.22.)

소득세법시행령 제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 동일자에 다른 1주택을 취득하면서 기존 1주택을 양도한 경우에는 기존 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 해당 조항을 적용하는 것입니다.

○ 사전-2020-법령해석재산-0818(2020.9.29.)

사전답변 신청의 사실관계와 같이, 거주주택과 임대주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도한 날에 동시에 신규주택을 취득하는 경우 그 주택의 취득･양도 순서의 판정방법에 관하여는 기존 해석사례(사전-2016-법령해석재산-0421, 2016.11.15.)를 참고하시기 바랍니다.

○ 사전-2016-법령해석재산-0421(2016.11.15.)

A주택을 보유한 1세대가 B주택을 취득한 후 A주택을 양도한 날에 동시에 C주택을 취득하는 경우, A주택에 대하여 1세대1주택 비과세특례를 적용할 수 있는지 여부에 대하여는 기존해석사례(재정경제부 재산세제과-836, 2004.7.7.)를 참조하시기 바랍니다.

○ 재정경제부 재산세제과-836(2004.7.7.)

소득세법 제104조제1항제2의3호 및 동법시행령 제162조의2제5항의 규정을 적용함에 있어서 동일자에 1주택을 취득, 양도한 경우에는 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 각 해당조항을 적용합니다.

출처 : 국세청 2022. 05. 25. 서면-2021-부동산-5853[부동산납세과-1481] | 국세법령정보시스템