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부동산 임대용 건물을 분할해 공실로 양도 시 사업의 포괄양수도 해당 여부

사전-2018-법령해석부가-0804[법령해석과-3340] · 2018. 12. 20.

질의 및 요약

Q질의내용

부동산임대업자가 임대용 건물을 두 개 호실로 분할등기한 후 공실 상태에서 각각 양도하는 경우가 부가가치세법상 사업의 포괄양수도에 해당하는지요?

S요약

사업자가 집합건물 내 점포를 부동산임대업에 사용하다가 임대차계약 만료 후 두 개 호실로 분할등기하여 공실 상태에서 각각 양도하는 경우는 사업의 포괄양수도에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다. 이는 부가가치세법 제10조제9항제2호 및 동 시행령 제23조에 따른 사업의 양도 요건을 충족하지 않기 때문입니다.

#부동산임대업 #포괄양수도 #부가가치세법 #사업양도 #공실양도 #분할등기

핵심 정리

R회신 내용 사전-2018-법령해석부가-0804[법령해석과-3340] · 2018. 12. 20.

국세청 사전-2018-법령해석부가-0804[법령해석과-3340] 회신에 따르면 본 사안은 사업의 포괄양수도에 해당하지 않는다는 결론을 내렸습니다.
기존 임차인의 임대차계약이 종료된 후, 건물(101호)의 2분의1을 분할 등기하여 101호와 101-1호로 만들고, 이 두 호수 모두 공실인 상태에서 각각 매각한 경우를 사례로 들었습니다.
부가가치세법 제10조 제9항 제2호 및 시행령 제23조에 따르면, 사업의 포괄양수도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우를 말합니다.
공실상태에서 건물을 분할 등기하여 각각 양도하는 경우는 부동산임대업의 사업 자체가 모두 포괄적으로 승계되는 것이 아니기 때문에 포괄양수도 요건을 충족하지 않는 것으로 보입니다.

L관련 법령 해석

부가가치세법 제10조 제9항 제2호: 대통령령으로 정하는 사업의 양도는 재화의 공급으로 보지 아니함
부가가치세법 시행령 제23조: 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 양도만을 사업의 양도로 봄
부가가치세법 제9조: 재화의 공급 정의와 적용
부가가치세법 기본통칙 10-23-1: 사업양도의 범위와 유형 예시

사례 Q&A

1. 부동산임대업에서 임대용 점포를 공실로 각각 양도하면 부가가치세 과세 대상인가요?

답변

임대용 점포를 공실 상태로 각각 양도하는 경우, 포괄양수도에 해당하지 않아 부가가치세 과세 대상이 될 수 있습니다.

근거

사업의 포괄양수도는 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도해야 하나, 공실로 분할 양도는 이에 해당하지 않음.

2. 사업용 점포를 분할등기 후 각각 매각 시 부가가치세 면제 요건은 무엇인가요?

답변

분할등기 후 각각 양도된 경우에는 부가가치세 면제 요건인 포괄양수도를 충족하지 않습니다.

근거

부가가치세법 시행령 제23조는 사업에 관한 권리·의무의 포괄적 승계가 있을 경우만 면제를 인정.

3. 공실인 상태의 임대용 건물 양도가 사업의 포괄양수도에 해당하지 않는 이유는?

답변

공실 상태에서는 사업의 연속성 및 권리·의무의 포괄 승계가 이루어지지 않아 포괄양수도 요건 미충족으로 판단됩니다.

근거

사업의 양도는 임대업의 실질적 사업 운영이 승계되어야 하나, 공실 양도는 해당되지 않음.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

사업자가 집합건물내 하나의 점포를 부동산임대업에 사용하다가 기존 임차인의 임대계약기간이 만료된 후 두 개의 호(101호와 101-1호)로 분할등기하여 공실상태인 101-1호 및 101호를 각각 양도하는 경우 사업의 포괄양수도에 해당하지 아니하는 것임

답변내용

사업자가 집합건물내 하나의 점포를 부동산임대업에 사용하다가 기존 임차인의 임대계약기간이 만료된 후 두 개의 호(101호와 101-1호)로 분할등기하여 공실상태인 101-1호 및 101호를 각각 양도하는 경우에는 ⁠「부가가치세법」제10조제9항제2호 및 같은 법 시행령 제23조에 따른 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 신청인은 서울 강남구 대치동 ***, ◎◎쇼핑몰 101호(이하 ⁠“쟁점부동산”)에서 부동산임대업을 영위하고 있는 사업자로

- 기존 임차인의 임대차계약기간이 만료(2017.10.5.)된 이후 2017.12.27. 쟁점부동산의 2분의1을 @@엽 외 1(이하 ⁠“매수인①”)에게 매도하기로 하는 상가/점포 매매계약^*을 체결하였음

* 특약사항 : 쟁점부동산의 분할시 또는 재건축시 101-1호(가칭)를 매수인①이 소유하기로 하되 잔금지급시 분할이 안될 경우 2분의1씩 공동소유하기로 함

- 다만 잔금일은 매수인①이 세입자를 구하여 세입자로부터 받은 임대보증금을 신청인에게 지급하는 날로 약정 하였으나 세입자를 구하지 못해 잔금을 현재까지도 지급받지 못하고 있음

○ 한편 신청인은 2018.9.7. 쟁점부동산을 101호와 101-1호로 분할하여 구분등기를 하였고,

- 2018.10.18. 101호를 ☆☆☆외 1(이하 ⁠“매수인②”)에게 양도하기로 하는 상가/점포 매매계약을 체결하였으며, 이후 2018.11.8. 매수인②는 임차인 ★★★와 101호에 대한 상가/점포 월세 계약서를 체결함에 따라 임차인으로부터 수취한 임차보증금을 2018.12.20.에 신청인에게 지급하기로 하였음

○ 매수인②는 잔금을 지급한 후 바로 임대사업자등록을 할 예정임

2. 질의내용

○ 부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산임대용건물을 2개의 호로 구분등기하여 공실상태로 매각하는 경우 사업의 포괄양수도에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】

⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.

○ 부가가치세법 시행령 제23조【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】

법 제10조제9항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 기본통칙 10-23-1 【사업양도의 범위 또는 유형】

다음 각 호에 예시하는 것은 법 제10조제8항제2호의 재화의 공급으로 보지 아니하는 ⁠“사업의 양도”로 본다.

1. 개인인 사업자가 법인설립을 위하여 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 현물출자하는 경우

2. 과세사업과 면세사업을 겸영하는 사업자가 사업장별로 과세사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우

3. 과세사업에 사용할 목적으로 건설중인 독립된 제조장으로서 등록되지 아니한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우

4. 둘 이상의 사업장이 있는 사업자가 그 중 하나의 사업장에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 양도하는 경우

출처 : 국세청 2018. 12. 20. 사전-2018-법령해석부가-0804[법령해석과-3340] | 국세법령정보시스템

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