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주택 매매계약 후 체결된 임대차계약의 직전 임대차계약 해당 여부

재산세제과-1440 · 2022. 11. 17.

질의 및 요약

Q질의내용

주택 매매계약 후 임대차계약을 작성하고 임대차 기간이 주택 취득 후에 시작될 때, 임대인이 주택을 취득하기 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 소득세법 시행령 제155조의3의 직전 임대차계약에 해당하는지요?

S요약

주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 작성하고, 임대차 기간이 주택 취득 후에 시작되는 경우라도 임대인이 주택을 취득하기 전에 작성된 임대차계약은 소득세법 시행령 제155조의3의 직전 임대차계약에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.

#주택 매매계약 #임대차계약 #직전 임대차계약 #소득세법 시행령 #제155조의3 #1세대 1주택

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핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-1440 · 2022. 11. 17.

회신 주체·출처: 기획재정부 재산세제과-1440(2022.11.17.)
기획재정부 회신에 따르면 주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 새로 작성하고, 비록 임대차 기간이 주택 취득 후에 시작되더라도, 임대인이 주택을 취득하기 전에 작성된 임대차계약은 소득세법 시행령 제155조의3의 '직전 임대차계약'에 해당하지 않는 것으로 보입니다.
따라서 직전 임대차계약 해당 여부는 임대차계약서 작성 시점이 아니라, 주택 취득 이후에 작성된 임대차계약만 인정되는 것으로 해석됩니다.
본 유권해석은 실무상 주택 취득 전 임대차계약의 적용 가능성을 배제하여, 1세대 1주택 비과세 판정 및 실거주 요건 판정에 주의가 요구됨을 시사합니다.

L관련 법령 해석

소득세법 시행령 제155조의3: 실거주 여부 판정 시 직전 임대차계약 적용 여부 및 정의
소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용 범위와 요건 명시

사례 Q&A

1. 주택 취득 전 임대차계약서가 '직전 임대차계약'에 해당하나요?

답변

주택을 취득하기 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 직전 임대차계약에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.

근거

기획재정부 2022-11-17 회신에 따라 주택 취득 이후에 작성되어야 소득세법 시행령 제155조의3의 직전 임대차계약에 해당합니다.

2. 주택 매매계약 후 임대차계약을 체결한 경우, 실거주 여부에 어떤 영향이 있나요?

답변

임대차계약이 주택 취득 이후에 작성되어야 실거주 요건에서 '직전 임대차계약'으로 인정받을 수 있습니다.

근거

실거주 요건 판정 시 직전 임대차계약의 인정 여부는 임대차계약서 작성 시점에 따라 다르다고 회신하였습니다.

3. 임대차 기간이 취득일 이후 시작돼도 임차인과 계약서 작성 시점이 중요합니까?

답변

임대차기간이 언제 시작하든 임대차계약서가 주택 취득 전에 작성되면 ‘직전 임대차계약’으로 인정되지 않습니다.

근거

기획재정부 유권해석에 따르면 임대차계약 작성 시점이 주택 취득일 이후여야 합니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 소득령§155의3의 ⁠“직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것임

회신

[질의내용]
주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 ⁠「소득세법 시행령」 제155조의3의 ⁠“직전 임대차계약”에 해당하는지 여부

- ⁠(제1안) 직전 임대차계약에 해당

- ⁠(제2안) 직전 임대차계약에 해당하지 않음

[회신내용]
제2안이 타당합니다.

출처 : 기획재정부 2022. 11. 17. 재산세제과-1440 | 국세법령정보시스템