요지

임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한, 임차보증금을 반환하지 아니하고 보유하면서 향후 월 임대료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하는 것임

답변내용

부동산임대업을 영위하는 사업자(이하 ⁠“임대인”)가 임차인과 부동산임대차계약을 체결하여 임대용역을 제공함에 있어, 임차인이 임차한 부동산을 임대인의 동의 없이 타인에게 전대하여 그 의무를 위반함에 따라 임대인이 해당 계약을 해지 통고하면서 무단점유에 따른 손실금액 상당액을 임차인에게 청구하여 손해배상금으로 받는 경우 해당 배상금은 ｢부가가치세법｣ 제4조에 따라 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하는 것이나,
임대인의 해지 통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 되는 경우에도 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속하여 사용하고 있고, 임대인은 임대보증금을 반환하지 아니하고 보유하면서 향후 월 임대료 상당액, 원상복구를 하지 않을 시의 복구비용 등을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 같은 법 제11조에 따라 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하는 것입니다.
다만, 귀 신청내용이 불분명하나 임대인이 지급받을 금액이 손해배상금인지 또는 부동산의 임대용역 공급대가인지는 법원판결 내용 및 계약의 구체적인 사실내용을 종합적으로 고려하여 판단할 사항입니다.

 질의요지

 ○ 임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 전대하여 임대차계약이 만료되기 전에 계약이 해지됨에 따라

  - 임대인이 임차인의 무단점유에 따른 손실금액 상당액을 손해배상 청구하는 경우 부가가치세 과세대상인지 여부

 사실관계

○ 신청인(또는 ⁠“임대인”)은 ’22.10.17. 주식회사 ◇◇(이하 ⁠“임차인”)와 다음과 같은 조건으로 임대차계약(이하 ⁠“본건 계약”)을 체결함

【임대차계약 주요내용】

 ○ 신청인은 임차인이 당초 본건 부동산을 영상제작 촬영 및 사무실로 사용한다고 고지 받았으나,

  - 임차인이 본건 계약과 달리 본건 부동산을 ◇◇◇, 스페이스△△△△ 등 공간임대업 중개업체에 임대가능 공간으로 등록한 후 불특정 다수인에게 이를 제공하고 비용을 지급 받음에 따라

  - 임차인이 본건 부동산을 당초 정해진 용도로 사용하지 아니하고 타인에게 전대하여 그 의무를 위반한 것으로서

  - 신청인은 ’23.*.21. 본건 계약 §8② 및 §11①에 따라 임차인에게 본건 계약의 해지를 내용증명 우편으로 통보하면서 통보를 받는 즉시 본건 부동산을 원상복구하고 이를 인도할 것을 알림

 ○ 신청인은 본건 계약이 해지된 이후 무단점유에 따른 손실금액에 상당하는 금액을 임차인에게 손해배상 청구함^*

  * 신청인은 본건 계약해지 이후에도 동일하게 임대료에 대한 세금계산서를 발급하는 것은 본건 계약이 계속 유지됨을 인정하는 것이므로 임대차 계약에 따라 세금계산서를 발급하는 것은 부당하다는 의견

   → 세금계산서를 발급하지 아니하고 있음

 관련법령

 ○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】

  부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

  1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

 ○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】

  ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

   1. 역무를 제공하는 것

   2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

 ○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】

  ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

 ○ 부가가치세법 제34조 【세금계산서 발급시기】

  ① 세금계산서는 사업자가 제15조 및 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기에 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 발급하여야 한다.

 ○ 부가가치세법 기본통칙4-0-1 【손해배상금 등】

  ① 각종 원인에 의하여 사업자가 받는 다음 각 호에 예시하는 손해배상금 등은 과세대상이 되지 아니한다. ⁠(2011. 2. 1. 항번개정)

   1. 소유재화의 파손ㆍ훼손ㆍ도난 등으로 인하여 가해자로부터 받는 손해배상금

   2. 도급공사 및 납품계약서상 그 기일의 지연으로 인하여 발주자가 받는 지체상금

   3. 공급받을 자의 해약으로 인하여 공급할 자가 재화 또는 용역의 공급없이 받는 위약금 또는 이와 유사한 손해배상금

   4. 대여한 재화의 망실에 대하여 받는 변상금

   5. 부동산을 타인이 적법한 권한 없이 처음부터 계약상 또는 법률상의 원인없이 불법으로 점유하여 법원의 판결에 따라 지급받는 부당이득금 및 지연손해금은 용역의 공급에 해당하지 아니한다.

  ② 부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인으로부터 임대한 부동산을 반환받지 못하여 소송을 제기한 경우 그 소송이 종료될 때까지 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물반환일까지의 임대료상당액을 받는 때에는 그 대가 또는 임대료 상당액은 과세대상이 된다.

 ○ 민법 제741조 【부당이득의 내용】

  법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

출처 : 국세청 2023. 04. 03. 사전-2023-법규부가-0136[법규과-812] | 국세법령정보시스템