임차주택 경락 시 보증금 필요경비 산입 여부

요지

임차주택의 확정일자를 받은 선순위의 대항력 있는 임차인(甲)이 임차주택에 대한 법원의 경매에서 그의 배우자(乙)와 각 1/2 지분으로 임차주택을 경락받고 배우자간 임차보증금의 변제 없이 양도하는 경우, 甲의 양도차익을 계산할 때 甲이 회수하지 못한 전세보증금의 1/2은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하는 것이며 乙의 양도차익을 계산할 때 乙이 甲에게 변제하지 않은 甲의 전세보증금 중 1/2은 乙의 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것임

답변내용

임차주택의 확정일자를 받은 선순위의 대항력 있는 임차인(甲)이 임차주택에 대한 법원의 경매에서 그의 배우자(乙)와 각 1/2 지분으로 임차주택을 경락받고 배우자간 임차보증금의 변제 없이 양도하는 경우,

甲의 양도차익을 계산할 때 甲이 회수하지 못한 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함, ⁠“이하 같음”)의 1/2은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하는 것이며,

乙의 양도차익을 계산할 때 乙이 甲에게 변제하지 않은 甲의 전세보증금 중 1/2은 乙의 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것입니다

1. 사실관계

 ○ ’16.01.17. 甲은 丙과 보증금 120백만원에 주택의 임대차 계약 체결 임대기간 : 2016.02.03.부터 2020.02.02.까지

○ ’16.05.31. 관할 주민센터에서 확정일자를 받아 대항력 및 우선변제 요건을 갖추었으며, 甲은 선순위임차인에 해당

 ○ 임대차계약 종료 후 甲은 丙에게 임차보증금의 반환을 요구하였으나 丙은 5백만원만을 반환하고 나머지 115백만원은 반환하지 못하였음

 ○ 채권자 甲의 경매 신청으로 강제경매개시결정되어 甲과 乙(甲의 배우자)이 1/2 지분씩 각각 33,500,000원, 총 67,000,000원의 금액으로 낙찰받아 취득

 ○ 매각대금 67,000,000원 중 甲은 채권금액 115백만원의 일부인 60,832,165원만을 배당 받았으며, 54,167,835원은 丙으로부터 반환 받지 못하였음

 ○ 丙은 개인회생절차를 통해 회생계획을 법원으로부터 인가 받았으며, 갑의 채권금액 중 3,145,102원을 제외한 51,022,733원은 회수불가채권으로 확정되었음

○ ’25.02.14. 甲, 乙은 경락받은 부동산을 126,500,000원에 양도하였으며 양도시까지 乙이 甲에게 변제한 임차보증금은 없음

2. 질의내용

 ○ 임차주택의 확정일자를 받은 선순위의 대항력 있는 임차인(甲)이 임차주택에 대한 법원의 경매에서 그의 배우자(乙)와 각 1/2 지분으로 임차주택을 경락받고 배우자간 임차보증금의 변제 없이 양도하는 경우로서

  - 임차인(甲)이 회수하지 못한 임차보증금을 경락받은 임차주택 양도시 임차인(甲)과 그 배우자(乙)의 필요경비로 산입할 수 있는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

   가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

   나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액 등】

 ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

  1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

  2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

  3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

□ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

 ① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

  1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

  2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

□ 주택임대차보호법 제3조【대항력 등】

 ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 ② ~ ③ 생략

 ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

 ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

□ 주택임대차보호법 제3조의5【경매에 의한 임차권의 소멸】

임차권은 임차주택에 대하여 ⁠「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다

□ 민법 제191조【혼동으로 인한 물권의 소멸】

 ① 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.

 ② 전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다.

 ③ 점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다.

□ 민법 제420조【혼동의 절대적 효력】

어느 연대채무자와 채권자간에 혼동이 있는 때에는 그 채무자의 부담부분에 한하여 다른 연대채무자도 의무를 면한다.

□ 민법 제507조【혼동의 요건, 효과】

채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다. 그러나 그 채권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다.

출처 : 국세청 2025. 04. 11. 사전-2025-법규재산-0203 | 국세법령정보시스템