요지

부동산 개발업자가 도시개발사업 관련 한국토지주택공사와 대토보상계약을 체결한 토지주들(‘갑’)과 오피스텔 등 상업시설 개발사업을 위한 참여약정서를 체결하여 ⁠‘갑’을 대신하여 개발사업을 진행하면서 대토 보상금 채권을 담보로 ⁠‘갑’에게 자금을 지원하기 위해 발생된 금융자문 수수료 등의 매입세액은 매출세액에서 공제하는 것임

회신

부동산 개발업을 영위하는 사업자가 도시개발사업과 관련하여 한국토지주택공사와 대토보상계약을 체결한 토지주들(‘갑’)과 오피스텔 등 상업시설 개발사업을 위한 참여약정서를 체결하여 ⁠‘갑’을 대신하여 개발사업을 진행하면서 대토 보상금 채권을 담보로 ⁠‘갑’에게 자금을 지원하기 위해 발생된 금융자문 수수료 및 개발사업 관련 세무컨설팅 및 법률회계자문수수료 등의 매입세액은「부가가치세법」제38조에 따라 해당 사업자의 매출세액에서 공제하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 당사는「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의거 한국토지주택공사로부터 수용당한 토지 소유주 중 현금 및 채권으로 보상받지 않고 대토로 보상 받을 소유주들에게 오피스텔을 신축분양하는 사업과 관련된 부동산 컨설팅 및 부동산 개발 업체임

  - 기존 토지 보상이 완료되었고 대토로 보상받을 소유주들의 대토 토지 조성완료는 2019.10월 완성될 예정이며 건축물은 시공사를 선정하여 2019.11월 착공할 예정임

  - 한국토지주택공사로부터 대토를 받게 되는 토지 소유주는 해당 대토를 개발할 수 있는 권한을 부여받게 되며 이 개발권을 당사가 취득함

○ 당사는 토지 소유주들의 업무대행사로서 토지 소유주의 명의로 대토신청 및 용지공급계약을 체결할 권한을 수임하는 업무, 필요한 자금을 조달하여 그 중 일부를 토지 소유주에게 대여하는 업무, 토지 소유주들의 모집 및 신탁을 주선하는 업무, 대토용지의 효율적인 개발을 위한 자금 조달방안과 사업구조의 수립 및 집행 등 의사결정을 하고 집행하는 업무를 진행함

  - 토지 소유주는 기존 토지의 소유권을 한국토지주택공사에 이전하는 보상계약을 체결하는 업무, 대토로 보상받을 것을 신청하는 용지공급계약 체결 권한을 당사에 위임하는 업무, 대토보상금액의 40%를 출자하는 업무, 향후 당사가 채무자가 되어 토지 소유주의 지원금과 필요사업비를 금융기관에서 차입할 수 있도록 하는 업무를 진행함

  - 당사는 토지 소유주에게 대토보상금액의 60%를 지원금으로 지급하며 오피스텔 준공 후 정산시 토지 소유주의 이익금으로 출자금액의 250%를 추가 지급함

  - 토지 소유주는 향후 위탁자로서 다른 토지 소유자들과 소득세법에 따른 공동사업자 등록을 할 수 있고 당사는 공동사업자의 구성원이 되지 아니하며 향후 토지 소유주에게 귀속되는 대토보상관련 세금 외에 발생하는 모든 제세공과금은 전액 당사가 부담함

○ 오피스텔을 신축하여 분양하는 시점에 최초 수분양자는 분양대금을 신탁회사에 지급하고 분양받음

  - 신탁회사는 수분양자로부터 받은 분양대금 중에서 오피스텔 시공사에게 기성고에 따라 지급하고, 신탁회사 수수료를 제외하고 당사에게 나머지 금액을 지급함

  - 당사가 시행하는 개발사업은 성공하든 실패하든 토지 소유자와 무관하며 토지 소유주를 모집해서 자금 대여 및 법률 세무 서비스를 대행해 주며 향후 모든 매출은 과세대상임

2. 질의내용

 ○ 당사가 토지 소유주에게 자금을 대여하기 위하여 자금을 차입하면서 발생한 증권회사의 금융자문 수수료, 개발사업 관련 세무컨설팅 및 법률회계자문수수료, 업무용지 PM용역수수료, 사업장 임차료 및 사무용품비, 세무사 기장료 등의 매입세액공제 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 역무를 제공하는 것

2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제38조 【공제하는 매입세액】

① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다. 1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)

2. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 수입하는 재화의 수입에 대한 부가가치세액

② 제1항제1호에 따른 매입세액은 재화 또는 용역을 공급받는 시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다.

③ 제1항제2호에 따른 매입세액은 재화의 수입시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다.

○ 부가가치세법 제39조 【공제하지 아니하는 매입세액】

① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

4. 사업과 직접 관련이 없는 지출로서 대통령령으로 정하는 것에 대한 매입세액

7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

8. 제8조에 따른 사업자등록을 신청하기 전의 매입세액. 다만, 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우 등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일까지 역산한 기간 내의 것은 제외한다.

② 제1항에 따라 공제되지 아니하는 매입세액의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 서면인터넷방문상담3팀-1141, 2006.06.19

도시개발 구역 내의 토지를 소유한 건설업을 영위하는 법인이 당해 개발구역 내의 토지를 소유한 자들로 구성된 조합(법인)과 동 개발구역 내의 개발부지 조성공사를 포함한 개발사업 대행계약을 별도 체결하여 동 용역을 제공하고 그 대가로 당해 조합(법인)으로부터 체비지를 공급받는 경우에는 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되므로 당해 조합을 공급받는 자로 하여 동법 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부하여야 하는 것입니다.

○ 재정경제부 소비세제과-23, 2005.01.11

사업자가 계약에 의하여 다른 사업자에게 개발계획ㆍ설계 및 주택분양대행용역 등을 제공하여 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세법 제1조 및 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것임.

○ 법규부가 2009-0266, 2009.08.04

「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행 또는 ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권금융회사가 ⁠‘은행자본확충펀드’ 운용회사에 제공하는 금융자문용역은 ⁠「부가가치세법」제12조제1항제12호에 따른 면세되는 금융・보험용역에 해당하지 아니하는 것입니다

출처 : 국세청 2017. 01. 04. 서면-2016-부가-5201[부가가치세과-2839] | 국세법령정보시스템