요지

배우자와 함께 각자 1채씩의 주택을 소유한 거주자가 그 소유한 주택을 임대하고, 임대기간 동안에 별도로 거주하기 위한 주택을 임차한 경우에 해당 거주자가 지급하는 임차주택의 임차료는 그 거주자의 주택임대수입금액에서 차감할 수 없는 것임

회신

귀 질의의 경우, 배우자와 함께 각자 1채씩의 주택을 소유한 거주자가 그 소유한 주택을 임대하고, 임대기간 동안에 별도로 거주하기 위한 주택을 임차한 경우에 해당 거주자가 지급하는 임차주택의 임차료는 그 거주자의 주택임대수입금액에서 차감할 수 없는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 질의인은 경기도 용인시에 50평형 아파트 1채를, 그리고 배우자가 서울에 43평형 아파트 1채를 소유하고 있으며,

  - 배우자 소유 아파트를 보증금 50백만원, 월세 2백만원을 받고 타인에게 임대 중임에 따라 배우자는 종합소득세를 신고하고 있음

 ○ 2016.2.1. 질의인은 소유 아파트를 대상으로 보증금 40백만원, 월세 2백만원을 받는 것으로 정하여 현재까지 타인에게 임대하게 되면서

  - 질의인은 별도 경기도 용인시에 34평형 아파트를 임차보증금 50백만원, 월세 80만원을 지급하는 조건으로 임차하여 거주하고 있음

  * 2016년 동안에 질의인 소유 아파트의 임대수입금액 22백만원(=2백만원 × 11개월), 임차료 지급금액 8,800천원(800천원×11개월) 발생함

2. 질의내용

 ○ 부부합산 2주택을 소유한 거주자가 소유한 주택을 임대하고 임대기간 동안에 별도로 거주하기 위해 주택을 임차한 경우에 임차주택의 임차비용을 임차한 거주자의 주택임대수입금액에서 차감할 수 있는지

3. 관련법령 및 해석사례 등

○ 소득세법 제12조 【비과세소득】

 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

  2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

   나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

  12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

 ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

 ③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제8조의2 【비과세 주택임대소득】

 ③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.

  4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

○ 소득세법 시행령 제51조 【총수입금액의 계산】

 ③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.

  1. 부동산을 임대하고 받은 선세금(先貰金)에 대한 총수입금액은 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 한다. 이 경우 월수의 계산은 기획재정부령으로 정하는 바에 따른다.

  1의2. 환입된 물품의 가액과 매출에누리는 해당 과세기간의 총수입금액에 산입하지 아니한다. 다만, 거래수량 또는 거래금액에 따라 상대편에게 지급하는 장려금과 그 밖에 이와 유사한 성질의 금액과 대손금은 총수입금액에서 빼지 아니한다.

  1의3. 외상매출금을 결제하는 경우의 매출할인금액은 거래상대방과의 약정에 의한 지급기일(지급기일이 정하여져 있지 아니한 경우에는 지급한 날)이 속하는 과세기간의 총수입금액 계산에 있어서 이를 차감한다.

  2. 거래상대방으로부터 받는 장려금 기타 이와 유사한 성질의 금액은 총수입금액에 이를 산입한다.

  3. 관세환급금등 필요경비로 지출된 세액이 환입되었거나 환입될 경우에 그 금액은 총수입금액에 이를 산입한다.

  4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다. 다만, 법 제26조제2항의 경우에는 그러하지 아니하다.

  4의2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 이익, 분배금 또는 보험차익은 그 소득의 성격에도 불구하고 총수입금액에 산입한다.

   가. 삭제

   나. 삭제

   다. 확정급여형퇴직연금제도의 보험차익과 신탁계약의 이익 또는 분배금

   라. 사업과 관련하여 해당 사업용 자산의 손실로 취득하는 보험차익

  5. 제1호, 제1호의2, 제1호의3, 제2호부터 제4호까지 및 제4호의2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 해당 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다.

○ 대법원 2013.06.27. 선고 2013두5906, 서울고등법원 2013.01.18. 선고 2012누14202

 원고가 이 사건 주택만을 소유하면서 다른 주거가 없었기 때문에 이 사건 주택을 이DD에게 임대하기 위하여 하EE으로부터 도곡동 주택을 임차하여 그 곳에 거주하면서 차임을 지출하였다고 하더라도，이러한 OO동 주택의 임차나 차임의 지출은 이 사건 주택을 사용 또는 수익할 수 있는 상태로 이DD에게 제공하는 것과는 직접적인 관련 없이 별개의 원인에 기한 것이면서 통상적인 관련도 없는 것이어서，결국 OO동 주택의 차임은 이 사건 주택의 임대로 인한 부동산임대소득의 총수입금액을 얻기 위하여 그에 대응하여 소요된 통상적 비용인 필요경비에 해당하지 않는다고 할 것이다.

○ 심사소득2011-0107,2011.09.19.

 원고가 이 사건 주택만을 소유하면서 다른 주거가 없었기 때문에 이 사건 주택을 이DD에게 임대하기 위하여 하EE으로부터 도곡동 주택을 임차하여 그 곳에 거주하면서 차임을 지출하였다고 하더라도，이러한 OO동 주택의 임차나 차임의 지출은 이 사건 주택을 사용 또는 수익할 수 있는 상태로 이DD에게 제공하는 것과는 직접적인 관련 없이 별개의 원인에 기한 것이면서 통상적인 관련도 없는 것이어서，결국 OO동 주택의 차임은 이 사건 주택의 임대로 인한 부동산임대소득의 총수입금액을 얻기 위하여 그에 대응하여 소요된 통상적 비용인 필요경비에 해당하지 않는다고 할 것이다.

○ 소득세 집행기준 24-0-1【총수입금액과 필요경비의 상계여부】

 소득세법에 따른 과세소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비는 각각 총액으로 계산하고 부분적으로 상계처리하지 않는다.

출처 : 국세청 2017. 04. 23. 서면-2017-소득-0951[소득세과-737] | 국세법령정보시스템