요지
특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 함
회신
아래 회신사례를 참고하시기 바랍니다.
○ 법인세과-1212, 2010.12.30.
특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우 계약에 의하여 수수한 임대료가 시가에 해당하는 지는 인근 부동산의 임대실례, 부동산 위치・이용상황・노후정도 등 당해 부동산의 개별요인 등을 참작하여 사실판단할 사항임
○ 서면인터넷방문상담2팀-2394, 2004.11.22.
귀 질의의 경우 법인세법 제52조의 부당행위계산의 부인규정을 적용함에 있어 법인이 특수관계자에게 부동산을 임대하는 경우 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 같은 법 시행령 제89조 제2항 각호의 규정을 순차적으로 적용하여 계산한 금액으로 하는 것이나, 이 경우 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 같은 조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 하는 것임
1. 질의내용
○ (질의1) 건물 착공시부터 완공시까지 토지 임대면적을 건물의 예정사용 면적 비율로 안분하는 방식이, 법인세법 상 시가에 부합하는지
○ (질의2) 토지 임대면적을 예정사용 면적 비율로 산정한 경우, 건물 완공시점에 확정사용 면적 비율로 정산하여야 하는지
○ (질의3) 질의법인이 건물 4개층을 제3자에게 보증금 500억원에 임대하는 경우, 감정가액 기준으로 안분 시 법인세법 상 적정한지
○ (질의4) 지하1층～지상3층 부동산 감정가액이 640억원이고 제3자로부터 500억원 보증금 수령하며 지상4층～지상13층 감정가액이 960억원인 경우, 특수관계있는 법인으로부터 수취할 토지 임대 보증금은 187.5억원(부동산 전체 보증금 환산액 750억원을 감정가액 비율로 안분)이 적정한 지
○ (질의5) 질의법인이 특수관계법인에게 토지 임대 보증금은 수령하지 않고 주변 월세전환율을 감안하여 임대료를 수령하는 경우, 시가에 부합하는 지
2. 사실관계
○ 질의법인은 ○○도 ○○에 나대지를 소유하고 있는데, 이 토지에 특수관계법인과 공동으로 건물을 다음과 같이 신축할 예정임
- 건물신축 예정 현황
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층수 |
소유권 |
용도 |
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지상4층～지상13층 |
특수관계법인 |
특수관계법인 사용 |
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지하1층～지상3층 |
질의법인 |
제3자 임대 |
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지하8층～지하2층 |
질의법인 및
특수관계법인 |
공동부속시설
(주차장 등) |
○ 건물 신축에 따른 건축비 등은 건물에 대한 면적 비율 등에 따라 분담하고, 추후 공사완료 시점에 감정평가를 받아 그 감정가액을 기준으로 건축비 등을 안분 및 정산하기로 약정함
3. 관련법령
○ 법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】
①납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
②제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.
○ 법인세법 시행령 제88조【부당행위계산의 유형 등】
①법 제52조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
6.금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (중략)
7.금전 기타 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율·요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우
②제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. 다만, 제1항제8호가목의 규정을 적용함에 있어서 특수관계인인 법인의 판정은 합병등기일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도의 개시일(그 개시일이 서로 다른 법인이 합병한 경우에는 먼저 개시한 날을 말한다)부터 합병등기일까지의 기간에 의한다.
○ 법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】
①법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
②법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.
2.「상속세 및 증여세법」 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증법」 제63조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.
④제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1.유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
4. 관련사례
○ 법인세과-1212, 2010.12.30.
특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것으로,
- 귀 질의의 경우 계약에 의하여 수수한 임대료가 시가에 해당하는 지는 인근 부동산의 임대실례, 부동산 위치・이용상황・노후정도 등 당해 부동산의 개별요인 등을 참작하여 사실판단할 사항임
○ 서면인터넷방문상담2팀-2394, 2004.11.22.
귀 질의의 경우 법인세법 제52조의 부당행위계산의 부인규정을 적용함에 있어 법인이 특수관계자에게 부동산을 임대하는 경우 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 같은 법 시행령 제89조 제2항 각호의 규정을 순차적으로 적용하여 계산한 금액으로 하는 것이나, 이 경우 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 같은 조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 하는 것임.
○ 법인세과-968, 2009.9.1.
내국법인이 특수관계 있는 법인과 부동산의 임대차 거래를 함에 있어 법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호 및 제7호에 규정한 부당행위 계산의 유형에 해당하는지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단하는 것이며, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점에서 같은 법 시행령 제89조 제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차 계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것임.
○ 서면인터넷방문상담2팀-1697, 2005.10.21.
법인이 특수관계자에게 기계장치를 임대하는 경우 해당 자산의 적정임대료 산정을 위한 자산의 가액은 법인세법 시행령 제89조 제1항 또는 제2항을 순차적으로 적용한 시가를 기준으로 하는 것이며 해당 자산의 적정임대료와 관련하여 당해거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가액 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가액이 없는 경우에는「법인세법 시행령」제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액을 기준으로 하는 것임.
○ 재법인-72, 2005.01.28.
귀 질의의 경우, 법인세법 시행령 제88조 제1항 각호의 1의 규정에 의한 부당행위계산의 유형에 해당하는지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단하는 것으로 임대차계약 체결시점에서 동법 시행령 제89조 제4항 제1호의 규정(2000.12.29. 대통령령 제17033호로 개정되기 전의 것)에 의하여 산출한 시가를 임대차계약기간에 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것임.
출처 :
국세청 2017. 03. 29. 서면-2016-법인-5909[법인세과-797] | 국세법령정보시스템
