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상가 수익보장금 총수입금액 산입 여부 및 기준

서면-2017-법령해석소득-0225[법령해석과-1798] · 2017. 06. 30.

질의 및 요약

Q질의내용

상가의 초기 활성화를 목적으로 수분양자가 분양자로부터 지급받는 수익보장금이 부동산임대업 사업자의 총수입금액에 산입되는지 여부가 궁금합니다.

S요약

상가의 초기 활성화를 위해 분양자가 수분양자에게 지급하는 수익보장금은 상가 가격할인 목적이 아니라면 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이 맞다고 판단됩니다. 지급기준, 영업개시 여부와 관계없이 수익보장금은 상가 임대사업 수입에 포함되며, 자산 취득가액에서 차감하지 않습니다.

#상가 수익보장금 #사업소득 총수입금액 #부동산임대업 #투자수익률 #상가 활성화 #임대사업 수익

핵심 정리

R회신 내용 서면-2017-법령해석소득-0225[법령해석과-1798] · 2017. 06. 30.

국세청 서면-2017-법령해석소득-0225[법령해석과-1798](2017-06-30) 회신 결과임.
상가의 초기 활성화를 위해 일정 기간 분양자가 수분양자 또는 양수인에게 지급하는 수익보장금은 ｢소득세법｣ 제19조제1항제12호에 해당하는 사업소득으로 총수입금액에 산입함.
수익보장금은 상가 임대업과 직접적으로 관련된 소득으로 보며, 상가 분양가격 할인 목적이 아니라 활성화·유지 목적이므로 총수입금액에서 차감하거나 자산 취득가액에서 제외할 수 없음.
상가 소유권 이전 시에도 양수인에게 해당 수익보장금 지급권이 승계되며, 수익보장금을 부적절하게 수령할 경우 관련 민형사 책임이 발생함.
상가 활성화와 별개로, 수익보장금 지급에 관한 모든 제세공과금은 수분양자 또는 양수인 부담이며, 분양자는 세금 원천징수 후 지급할 수 있음.

L관련 법령 해석

소득세법 제24조: 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 함
소득세법 시행령 제51조 제3항제2호 및 제5호: 거래상대방으로부터 받는 장려금, 기타 유사한 성질의 금액 및 사업과 관련된 수입금액은 총수입금액에 산입
소득세법 시행령 제89조: 자산의 취득가액은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액
소득세법 제27조: 사업소득의 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용으로 산정
부가가치세법 제29조: 재화 또는 용역의 공급가액을 과세표준으로 하며, 장려금 등 특정 금액은 과세표준에서 공제하지 않음

사례 Q&A

1. 상가 투자수익률 지급 보장증서에 따라 받은 수익보장금은 소득세 사업소득에 포함되나요?

답변

분양자로부터 받은 수익보장금은 사업소득의 총수입금액에 산입되는 것이 맞습니다.

근거

소득세법 제24조, 시행령 제51조 제2호, 국세청 유권해석(2017-법령해석소득-0225)에 따라 사업과 관련해 받은 장려금 등은 총수입금액에 포함됩니다.

2. 상가의 수익보장금이 상가 취득가액에서 차감될 수 있나요?

답변

수익보장금은 상가 취득가액에서 차감하지 않습니다.

근거

수익보장금은 자산 취득가액 차감 요건인 매출에누리나 가격할인에 해당하지 않고, 총수입금액에 산입해야 한다고 해석됩니다.

3. 상가 소유자가 임대업 등록 후 받은 수익보장금에 대해 세금은 어떻게 처리하나요?

답변

수분양자(또는 양수인)는 수익보장금을 총수입금액에 산입 후 해당 사업소득에 대한 각종 세금을 부담해야 합니다.

근거

국세청 해석에 따르면 수익보장금의 제세공과금은 수분양자 등이 부담하며, 원천징수 후 지급될 수 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

상가 가격할인 목적이 아닌 상가 활성화 목적으로 상가 소유자가 상가 분양자로부터 지급받는 수익보장금은 그 사업자의 사업소득 총수입금액에 산입하는 것임

회신

귀 질의의 사실관계와 같이 상가의 초기 활성화를 위하여 일정기간 분양자가 수분양자에게 수익보장금을 지급하되 수분양자의 소유권 양도시 양수인에게 수익보장금을 지급하고, 영업을 개시한 상가에는 더 높은 수익보장금을 지급하는 경우 수분양자 또는 양수인이 지급받는 수익보장금은 ｢소득세법｣제19조제1항제12호의 사업소득에 해당하는 것으로 총수입금액에 산입하는 것입니다.

○상가분양을 촉진하기 위해 상가 분양시 분양자가 수분양자에게 분양금액을 기준으로 투자수익금을 지원하기로 보증하였고

○이에 따라 분양자는 수분양자인 질의인(부동산임대업 사업자등록)에게 ｢상가 투자수익률 지급 보장증서｣에 따라 투자수익금을 지급함

상가 투자수익률 지급 보장증서 주요내용>

1.확정투자수익률 지급 개요

상가의 활성화를 위해 초기 2년간 일정 수익률을 확정 지급하여 점포주가 임대수익률과 관계없이 조기에 테넌트를 유지할 수 있도록 지원함으로써 초기 상가의 활성화를 도모하고자 지원하는 금액

2.확정 투자수익 지급대상 점포 및 수령 주체

1)분양시점 투자수익률 지급대상 점포 중 분양자가 정한 입주기간 종료일까지 잔금을 납입 완료한 점포

2)입주기간 종료일까지 잔금을 납입하지 않은 점포는 투자수익률 지급대상에서 제외함

3)매 확정 투자수익 지급 기준일 해당 점포의 소유주가 본 투자수익을 수령할 권한을 가짐

4)수분양자가 본 점포의 소유권을 양도한 경우 소유권을 인수한 자에게 지급하며 매도인은 매수인에게 이를 알려야 하며 매수인에게 알리지 않고 부당 수령할 경우 이로 인해 발생하는 모든 민형사상의 책임은 매도인이 짐

3.투자수익률 지급기준 및 방법

1)투자수익률 산정기준이 되는 금액은 상기 공급금액(VAT제외)이며 연체료를 제외한다.

2)확정 투자수익은 입주기간 종료일부터 30일이 지난 날(이하 지급기준일이라 칭함)부터 2년간(24개월) 지급한다.

3)확정 투자수익률은 지급보장기간(입주기간 종료일로부터 30일이 지난날부터 2년(24개월)) 중 영업 개시 여부에 따라 아래와 같이 차등 적용한다.

가) 지급기준일 이전에 영업을 개시한 점포 : 공급금액의 년 5%씩 2년간(24개월) 지급한다.

나) 지급기준일까지 영업을 개시하지 않은 점포 : 지급기준일로부터 영업을 개시하지 않은 기간 동안은 공급금액의 년 2% 일할 계산 지급하고 영업을 개시한 시점부터 잔여기간은 공급금액의 년 5% 일할 계산 지급

4)영업개시의 기준은 해당점포가 영업을 개시하여 영업매출(임대료 제외)이 발생한 시점으로 한다.

4.기타

확정수익금액의 지급에 따른 제반 세금은 수분양자(또는 소유권 인수자)가 부담하며 분양자는 해당 세금을 원천징수 후 지급할 수 있다.

2. 질의내용

○수분양자가 분양자로부터 2년 동안 매분기 일정한 상가투자 수익금(상가 공급금액의 일정률에 해당 하는 금액)을 받는 조건으로 상가를 분양받아 부동산임대업을 하는 경우 수분양자가 분양자로부터 지급받는 수익보장금은 부동산임대업의 총수입금액에 산입하는지 아니면 상가의 취득가액에서 차감하는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제51조【총수입금액의 계산】

③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 부동산을 임대하고 받은 선세금(先貰金)에 대한 총수입금액은 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 한다. 이 경우 월수의 계산은 기획재정부령으로 정하는 바에 따른다.

1의2. 환입된 물품의 가액과 매출에누리는 해당 과세기간의 총수입금액에 산입하지 아니한다. 다만, 거래수량 또는 거래금액에 따라 상대편에게 지급하는 장려금과 그 밖에 이와 유사한 성질의 금액과 대손금은 총수입금액에서 빼지 아니한다.

1의3. 외상매출금을 결제하는 경우의 매출할인금액은 거래상대방과의 약정에 의한 지급기일(지급기일이 정하여져 있지 아니한 경우에는 지급한 날)이 속하는 과세기간의 총수입금액 계산에 있어서 이를 차감한다.

2. 거래상대방으로부터 받는 장려금 기타 이와 유사한 성질의 금액은 총수입금액에 이를 산입한다.

3. 관세환급금등 필요경비로 지출된 세액이 환입되었거나 환입될 경우에 그 금액은 총수입금액에 이를 산입한다.

4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다. 다만, 법 제26조제2항의 경우에는 그러하지 아니하다.

4의2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 이익, 분배금 또는 보험차익은 그 소득의 성격에도 불구하고 총수입금액에 산입한다.

다. 확정급여형퇴직연금제도의 보험차익과 신탁계약의 이익 또는 분배금

라. 사업과 관련하여 해당 사업용 자산의 손실로 취득하는 보험차익

5. 제1호, 제1호의2, 제1호의3, 제2호부터 제4호까지 및 제4호의2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 해당 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다.

○ 소득세법 시행규칙 제22조【매출에누리등의 범위】

① 영 제51조제3항제1호의2 본문에 따른 매출에누리는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 물품의 판매에 있어서 그 품질·수량 및 인도·판매대금결제 기타 거래조건에 따라 그 물품의 판매당시에 통상의 매출가액에서 일정액을 직접 공제하는 금액

2. 매출한 상품매출가액에서 직접 공제하는 금액

② 영 제51조제3항제1호의3에 따른 매출할인금액은 외상거래대금을 결제하거나 외상매출금 또는 미수금을 그 약정기일전에 영수하는 경우 일정액을 할인하는 금액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.

1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액

2. 환입된 재화의 가액

3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손되거나 훼손되거나 멸실한 재화의 가액

4. 재화 또는 용역의 공급과 직접 관련되지 아니하는 국고보조금과 공공보조금

5. 공급에 대한 대가의 지급이 지체되었음을 이유로 받는 연체이자

6. 공급에 대한 대가를 약정기일 전에 받았다는 이유로 사업자가 당초의 공급가액에서 할인해 준 금액

⑥ 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금이나 이와 유사한 금액 및 제45조제1항에 따른 대손금액(貸損金額)은 과세표준에서 공제하지 아니한다.

출처 : 국세청 2017. 06. 30. 서면-2017-법령해석소득-0225[법령해석과-1798] | 국세법령정보시스템

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