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부동산 임대사업자의 주택 매각, 사업소득과 양도소득 구분
사전-2017-법령해석소득-0169[법령해석과-1303] · 2017. 05. 18.Q질의내용
- 부동산임대업자로 사업자등록 후 다수 주택을 임대하다 양도할 경우, 해당 양도차익이 사업소득으로 과세되는지, 사업소득 인정 시 이자비용을 필요경비로 인정받을 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2017-법령해석소득-0169[법령해석과-1303] · 2017. 05. 18.
- 국세청 사전-2017-법령해석소득-0169[법령해석과-1303](2017-05-18) 회신임.
- 부동산의 양도소득과 사업소득의 구분은 양도행위의 사업성 여부에 따라 사회통념상 사실판단 사항임을 명확히 하고 있습니다.
- 부동산 취득·보유현황, 조성 행위, 양도의 규모, 거래 횟수와 상대방, 거래 방식 등 제반 상황을 모두 고려해 계속성과 반복성이 있다면 사업소득에 해당할 수 있습니다.
- 단순히 임대사업자로 등록했더라도, 실제 행위가 부동산의 반복적 매매에 가까우면 부동산매매업자로 보아 사업소득으로 과세될 수 있습니다.
- 이자비용 등은 해당 과세기간의 사업소득 총수입금액에 대응하는 통상적 비용이면 필요경비로 산입이 가능합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제19조 (사업소득): 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득, 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통한 소득은 사업소득에 해당
- 소득세법 시행령 제122조: 부동산매매업자의 세액계산의 특례 및 사업소득 범위 명시
- 소득세법 제94조 (양도소득의 범위): 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득은 양도소득에 해당
- 소득세법 제19조 제2항: 사업소득의 필요경비는 총수입금액에 사용된 비용을 의미
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
부동산의 매매가 사업소득인지 양도소득인지의 여부는 그 양도의 사업성 여부에 의하는 것이며, 사업성 여부의 판단은 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 사회통념에 따라 사실판단할 사항임
답변내용
귀 사전답변 신청의 경우, 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 그 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등 제반사항을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며, 이자비용이 해당 과세기간의 사업소득 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라면 사업소득금액 계산 시 필요경비에 산입하는 것입니다.
1. 사실관계
○2008.○월 부동산 임대사업자로 사업자등록을 하고 2008년부터 2016년까지 다수의 주택을 취득․임대․양도함
-(취득경위)아파트를 매입하여 5년간 임대 후 양도하면 양도소득세 비과세라는 부동산중개사의 잘못된 상담으로 부동산임대사업자로 등록하였으나 실질은 부동산매매업자임 (질의인 주장)
- (주택 취득)2008년부터 2012년까지 150여채의 소형아파트 매입
-(주택 임대)취득주택은 양도소득 비과세를 목적으로 5년간 임대
-(주택 양도)취득 후 5년이 경과된 주택을 2014년부터 2016년말까지 순차적으로 해당 주택 50여채 매도
○2008년부터 2016년까지 임대수입과 경비의 지출
-대부분 주택은 전세로 임대하여 연평균 월세 수입은 □천만원 미만이며 그 동안 이자비용이 ●억원 및 리모델링 비용은 ■억원 지출
2.신청내용
○부동산임대업으로 사업자등록을 하고 다수의 주택을 취득하여 임대사업에 사용하다가 해당 주택을 양도하는 경우로서
-사업자등록 시부터 실질이 부동산매매업(질의인 주장)에 해당하므로 부동산 매매차익을 사업소득으로 신고․납부할 수 있는지 여부
-또한, 사업자등록을 정정한 이후부터는 부동산매매업으로서 사업소득으로 신고․납부할 수 있는지 여부
-사업자등록 정정 이후부터 부동산매매업으로 인정되는 경우 기존에 지출한 대출이자가 필요경비로 인정되는 시점은 언제부터인지
3.관련법령
○소득세법 제19조【사업소득】
①사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12.부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
20.제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적․반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득
②사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 "결손금"이라 한다.
③제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
①법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
○소득세법 제94조【양도소득의 범위】
①양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1.토지 [「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
출처 : 국세청 2017. 05. 18. 사전-2017-법령해석소득-0169[법령해석과-1303] | 국세법령정보시스템
유권해석
부동산 임대사업자의 주택 매각, 사업소득과 양도소득 구분
사전-2017-법령해석소득-0169[법령해석과-1303] · 2017. 05. 18.Q질의내용
- 부동산임대업자로 사업자등록 후 다수 주택을 임대하다 양도할 경우, 해당 양도차익이 사업소득으로 과세되는지, 사업소득 인정 시 이자비용을 필요경비로 인정받을 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2017-법령해석소득-0169[법령해석과-1303] · 2017. 05. 18.
- 국세청 사전-2017-법령해석소득-0169[법령해석과-1303](2017-05-18) 회신임.
- 부동산의 양도소득과 사업소득의 구분은 양도행위의 사업성 여부에 따라 사회통념상 사실판단 사항임을 명확히 하고 있습니다.
- 부동산 취득·보유현황, 조성 행위, 양도의 규모, 거래 횟수와 상대방, 거래 방식 등 제반 상황을 모두 고려해 계속성과 반복성이 있다면 사업소득에 해당할 수 있습니다.
- 단순히 임대사업자로 등록했더라도, 실제 행위가 부동산의 반복적 매매에 가까우면 부동산매매업자로 보아 사업소득으로 과세될 수 있습니다.
- 이자비용 등은 해당 과세기간의 사업소득 총수입금액에 대응하는 통상적 비용이면 필요경비로 산입이 가능합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제19조 (사업소득): 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득, 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통한 소득은 사업소득에 해당
- 소득세법 시행령 제122조: 부동산매매업자의 세액계산의 특례 및 사업소득 범위 명시
- 소득세법 제94조 (양도소득의 범위): 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득은 양도소득에 해당
- 소득세법 제19조 제2항: 사업소득의 필요경비는 총수입금액에 사용된 비용을 의미
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
부동산의 매매가 사업소득인지 양도소득인지의 여부는 그 양도의 사업성 여부에 의하는 것이며, 사업성 여부의 판단은 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 사회통념에 따라 사실판단할 사항임
답변내용
귀 사전답변 신청의 경우, 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 그 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등 제반사항을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며, 이자비용이 해당 과세기간의 사업소득 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라면 사업소득금액 계산 시 필요경비에 산입하는 것입니다.
1. 사실관계
○2008.○월 부동산 임대사업자로 사업자등록을 하고 2008년부터 2016년까지 다수의 주택을 취득․임대․양도함
-(취득경위)아파트를 매입하여 5년간 임대 후 양도하면 양도소득세 비과세라는 부동산중개사의 잘못된 상담으로 부동산임대사업자로 등록하였으나 실질은 부동산매매업자임 (질의인 주장)
- (주택 취득)2008년부터 2012년까지 150여채의 소형아파트 매입
-(주택 임대)취득주택은 양도소득 비과세를 목적으로 5년간 임대
-(주택 양도)취득 후 5년이 경과된 주택을 2014년부터 2016년말까지 순차적으로 해당 주택 50여채 매도
○2008년부터 2016년까지 임대수입과 경비의 지출
-대부분 주택은 전세로 임대하여 연평균 월세 수입은 □천만원 미만이며 그 동안 이자비용이 ●억원 및 리모델링 비용은 ■억원 지출
2.신청내용
○부동산임대업으로 사업자등록을 하고 다수의 주택을 취득하여 임대사업에 사용하다가 해당 주택을 양도하는 경우로서
-사업자등록 시부터 실질이 부동산매매업(질의인 주장)에 해당하므로 부동산 매매차익을 사업소득으로 신고․납부할 수 있는지 여부
-또한, 사업자등록을 정정한 이후부터는 부동산매매업으로서 사업소득으로 신고․납부할 수 있는지 여부
-사업자등록 정정 이후부터 부동산매매업으로 인정되는 경우 기존에 지출한 대출이자가 필요경비로 인정되는 시점은 언제부터인지
3.관련법령
○소득세법 제19조【사업소득】
①사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12.부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
20.제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적․반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득
②사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 "결손금"이라 한다.
③제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
①법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
○소득세법 제94조【양도소득의 범위】
①양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1.토지 [「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
출처 : 국세청 2017. 05. 18. 사전-2017-법령해석소득-0169[법령해석과-1303] | 국세법령정보시스템
