요지

‘비사업용 토지’라 함은 내국법인이 토지를 소유하고 있는 기간 중 같은 법 시행령 제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 같은 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임

회신

귀 질의의 경우 아래 회신사례를 참고하시기 바람
○ 법인세과-1211(2010.12.30.)
 ⁠「법인세법」제55조의2 제1항 제3호의 ⁠‘비사업용 토지’라 함은 내국법인이 토지를 소유하고 있는 기간 중 같은 법 시행령 제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 같은 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임

1. 사실관계

 ○질의법인은「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설 사업자로서 민영주택사업을 추진하기 위하여 20xx.xx.xx. 및 20xx.xx.xx. 토지를 취득 하였음

  - 20xx.xx.xx. 000가 재개발정비구역으로 지정․고시하여 사업을 진행할 수 없었고, 질의법인과 관계 주민이 재개발정비구역 해제를 요구하여 20xx.xx.xx. 재개발정비구역을 해제하였음

  -그 후 질의법인은 20xx.xx.xx. 지구단위계획(안) 주민제안서를 제출하였고 20xx.xx.xx. 민영주택건설안과 경관의 심의를 받아 20xx.xx.xx. 주택건설사업을 위한 서울특별시의 건축허가를 받았음

  - 20xx.xx.xx. 계열사에 해당 토지를 양도하여 민영주택건설을 추진할 계획임

2. 질의내용

○도시정비구역 지정으로 사실상 사용이 금지 또는 제한된 경우 및 건축허가에 시간이 소요된 경우 비사업용 토지인지 여부

3. 관련법령

○ 법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

 ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

 3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

 ③ 제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 법인세법 시행령 제92조의3【비사업용 토지의 기간기준】

 법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

 다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

 ① 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

 2. 토지를 취득한 후 ⁠「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간

 3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간

○ 법인세법 시행규칙 제46조의2【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

 ① 영 제92조의11제1항제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 ⁠「건축법」제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

 13. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제12호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간

○ 도시 및 주거환경정비법 제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.

 2. "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(가로구역: 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하며, 바목의 사업으로 한정한다)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.

 가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 라. 도시환경정비사업 : 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 마. 주거환경관리사업: 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위하여 시행하는 사업

 바. 가로주택정비사업: 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

4. 관련사례

○ 사전-2015-법령해석법인-22439(2015.04.10.)

 내국법인이 관계법령에 따른 지구단위계획에 관한 도시관리계획결정에 의해 공동주택용지로 결정되어 토지구획정리사업이 진행 중인 토지를 취득한 경우로서 이후 도시관리계획 변경신청에 따라 공동주택의 평형, 평형별 수용세대수 확정 및 획지변경 등의 도시관리계획변경고시(이하 ⁠“변경고시”라 함)가 있는 경우, 당초 취득일부터 변경고시일까지의 기간에 대해 해당 토지는 법인세법 시행규칙 제46조의2 제1항제13호(이하 ⁠“해당 조문”이라 함)에서 규정한 ⁠“도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지”에 해당하지 아니하는 것입니다. 또한 변경고시로 새로이 건축행위 등의 사용이 금지되거나 제한된 것으로 보기 어려운 경우에는 변경고시일 이후의 기간에 대해서도 해당 조문의 ⁠“도시계획의 변경 등 정당한 사유” 규정이 적용되지 아니함

○ 법인세과-1343(2009.11.30.)

  법인이 공장신축을 위한 임야를 취득하여 공장신축 허가 신청을 위한 법령검토, 용역비 지급 등 제반업무를 진행하던 중 동 임야를 양도한 경우 제반업무를 진행하던 기간은 비사업용 토지로 보아 「법인세법 시행령」제92조의3의 규정을 적용하는 것이며,

  임야를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 기간은 같은 영 제92조의11제1항제1호의 규정에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이나 귀 질의의 경우가 당초부터 관련 법령에 따라 사용이 금지되거나 제한된 것인지 또는 지방자치단체의 훈령제정으로 인해 최초로 사용이 금지되거나 제한된 것인지는 사실판단할 사항임

○ 법인세과-4005(2008.12.16.)

 ｢법인세법｣ 제55조의2 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한되거나 그 밖에 ｢법인세법 시행령｣ 제92조의11 규정이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 동법 시행령 제92조의11 규정이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는 지 여부는 구체적 사실관계에 따라 판단할 사항임

○ 재산세과-3801(2008.11.17.)

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조의 규정에 의한 도시관리계획으로 결정된 용도지역의 지정, 지구단위계획구역의 지정은 「소득세법 시행령」제168조의 14 제1항의 규정에 의한 그 사용이 금지 또는 제한된 경우에 해당하지 않는 것임

○ 법인-2892(2008.10.15.)

 내국법인이 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 건축허가를 신청하였으나「건축법」제12조의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축할 수 없게 된 토지는 건축허가가 제한된 기간 동안 「법인세법」 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것이지만,

 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 적용하지 아니하는 것임

○ 서면2팀-543(2008.3.26.)

법인이 토지를 취득한 후 당해 토지가「도시 및 주거환경정비법」제2조 제1호 규정에 의한 도시환경정비구역으로 지정되어 사용이 금지 또는 제한된 경우로서 사실상 사용할 수 없는 토지는 「법인세법 시행령」제92조의 11 제1항 제1호 규정에 의한 ⁠“토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지”에 해당하는 것임

○ 서면5팀-1931(2007.06.29.)

 ｢소득세법｣ 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 ⁠“비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 토지를 취득한 후 ⁠「도시 및 주거환경 정비법」에 의하여 도시환경정비사업의 정비구역으로 지정된 경우 당해 토지는「소득세법 시행령」제168조의14 제1항 제1호 규정에 의한 ⁠“토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지“에 해당하는 것임

○ 서면4팀-761(2007.03.05.)

 ｢소득세법｣ 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 ⁠“비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 토지를 취득한 후「도시 및 주거환경 정비법」에 의하여 도시환경정비사업의 정비구역으로 지정된 경우 당해 토지는「소득세법 시행령」제168조의14 제1항 제1호 규정에 의한 ⁠“토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지“에 해당하는 것임

○ 조심2011서5044(2012.2.17.)

｢법인세법｣ 제55조의2 제3항과 같은 법 시행령 제92조의11제1항 및 같은 법 시행규칙 제46조의2제1항은 토지의 취득 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 도시계획 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용되지 아니하는 토지는 그 기간 동안 비사업용토지로 보지 아니할 수 있다고 규정하고 있으며, 법령의 규정에 의한 사용의 금지 또는 제한은 행정청이 행정작용의 일환으로 건축허가 등 토지이용에 관한 각종 인·허가를 일체 하여 주지 않기 때문에 토지의 사용이 금지 또는 제한된 경우를 포함(대법원 1994.1.25. 93누2995, 대법원 1997.7.11. 96누2651)하므로 토지 취득 전에 법령 등에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 토지는｢법인세법｣제55조의2 제3항 등의 적용대상이 아니라고 할 것인바,

 성남시는 쟁점토지를 포함한 OOO 부지 일원의 현대화 사업을 위하여 2002.1.10. OOO 현대화 사업시행자를 공모 공고하여 ⁠(주) OOO과 같은 해 3.30. OOO 현대화사업 협약을 체결하고 사업을 추진하였으나 ⁠(주) OOO이 토지소유자들의 과도한 토지가격 요구로 인하여 토지를 매입하지 못하여 위 협약서에 따라서 2004.9.30. 사업 시행권을 상실하였으며, 이후 성남시는 OOO 일원에 대하여 2004.10.1. 도시개발구역 지정을 위한 용역에 착수하였고 2005.1.17.～2007.1.16.까지 ｢건축법｣에 의한 건축허가제한을 하였으며

 2008.3.7. 경기도 도시계획위원회 심의를 거쳐 같은 해 5.1. OOO 도시개발구역지정 및 개발계획 고시한 것으로 나타나므로 쟁점토지를 포함한 OOO 부지 일원의 토지는 2002.1.10.부터 2011.4.15. 현재까지 성남시의 OOO 개발과 관련된 행정작용의 일환 및 ｢도시개발법｣에 의한 법령의 제한으로 개별 개발행위가 사실상 제한되었고 실제 위 기간 동안 성남시에서는 개별 인허가를 해준 사실도 없었으므로 쟁점토지는 청구법인이 취득하기 전부터 사실상 사용이 제한되어 있었고 재산세 종합합산과세 대상 토지이므로 ｢법인세법｣ 제55조의2 제2항 제4호에서 규정하고 있는 비사업용 토지로 보아야 할 것임

출처 : 국세청 2017. 03. 10. 서면-2017-법인-0371[법인세과-619] | 국세법령정보시스템