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2020년 12월 31일 이전 취득 분양권 신축주택과 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부
조세정책과-981 · 2025. 06. 09.Q질의내용
- 2020년 12월 31일 전에 분양권을 취득한 1세대가 다른 분양권을 2021년 상속받고 신축주택을 취득한 뒤, 기존 분양권으로 취득한 신축주택을 양도할 경우 1세대1주택 비과세 특례 적용이 가능한지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 조세정책과-981 · 2025. 06. 09.
- 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권을 보유한 1세대가 2021년 1월 1일 이후 상속으로 또 다른 분양권을 취득한 후, 상속 당시 보유하던 분양권으로 취득한 신축주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제2항의 특례 적용 대상이 아님을 회신하였습니다.
- 해당 특례 규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용된다고 부칙에서 명확히 규정하고 있으므로, 이보다 전에 취득한 분양권은 특례 적용범위에 포함되지 않습니다.
- 따라서, 2020년 12월 31일 이전 취득 분양권에 의해 신축주택을 취득한 경우 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것으로 보입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위): 1세대가 국내에 1주택 보유, 2년 이상 보유와(거주요건 해당) 충족 필요
- 소득세법 시행령 제155조 제2항(1세대 1주택 특례): 상속주택 및 일반주택 각 1개씩인 경우 비과세 특례 인정
- 소득세법 시행령 부칙 제10조: 제155조 제2항은 2021년 1월 1일 이후 취득 분양권부터 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
’20.12.31. 전 취득한 분양권에 의해 취득한 신축주택에 대해 소득령§155② 적용 불가함
요지
’21.1.1. 전에 분양권을 취득한 1세대가 다른 분양권을 상속받은 후에, 상속개시 당시 보유한 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣제155조제2항에 따른 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.
회신
1. 사실관계
○’19.2월 甲 대구광역시 소재 A아파트 분양권 당첨
○’20.5월 甲의 모친 대구광역시 소재 B아파트 분양권 취득
*甲의 모친은 B분양권 외 다른 주택․조합원입주권․분양권 없음
○’21.1월 甲의 모친(별도세대) 사망으로 B아파트 분양권 상속
○’22.8월 및 ’23.7월 A․B분양권 순차적으로 A․B주택으로 준공
○甲은 A주택을 2년 이상 보유(거주요건 해당없음)하고 양도할 예정임
2. 질의내용
’20.12.31. 이전 A분양권을 취득한 甲이 별도세대 모친이 ’20.12.31. 이전 취득한 B분양권을 ’21.1월 상속받고 A주택과 B주택으로 순차 취득한 경우,
A주택(거주요건 및 보유요건 충족)을 양도시 소득령§155②에 따른 1세대1 주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
10."분양권"이란 ｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.
□ 소득세법(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
②1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
□ 소득세법 시행령(2021.2.17. 법률 제31442호로 개정된 것, 이하 같음) 제152조4 【분양권의 범위】[본조신설 2021.2.17]
법 제88조제10호에서 "｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다.
1.｢건축물의 분양에 관한 법률｣
2.｢공공주택 특별법｣
3.｢도시개발법｣
4.｢도시 및 주거환경정비법｣
5.｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣
6.｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣
7.｢주택법｣
8.｢택지개발촉진법｣
□ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
□ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업(이하 "소규모재건축사업"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
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□ 소득세법 시행령 부칙 제10조(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 등에 관한 적용례) ①제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의11제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용한다. ②제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의11제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다. |
□ 소득세법 시행령(2021.2.17. 법률 제31442호로 개정되기 전의 것) 제155조 【1세대1주택 특례】
②상속받은 주택[법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업(이하 "소규모재건축사업"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
유권해석
2020년 12월 31일 이전 취득 분양권 신축주택과 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부
조세정책과-981 · 2025. 06. 09.Q질의내용
- 2020년 12월 31일 전에 분양권을 취득한 1세대가 다른 분양권을 2021년 상속받고 신축주택을 취득한 뒤, 기존 분양권으로 취득한 신축주택을 양도할 경우 1세대1주택 비과세 특례 적용이 가능한지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 조세정책과-981 · 2025. 06. 09.
- 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권을 보유한 1세대가 2021년 1월 1일 이후 상속으로 또 다른 분양권을 취득한 후, 상속 당시 보유하던 분양권으로 취득한 신축주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제2항의 특례 적용 대상이 아님을 회신하였습니다.
- 해당 특례 규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용된다고 부칙에서 명확히 규정하고 있으므로, 이보다 전에 취득한 분양권은 특례 적용범위에 포함되지 않습니다.
- 따라서, 2020년 12월 31일 이전 취득 분양권에 의해 신축주택을 취득한 경우 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것으로 보입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위): 1세대가 국내에 1주택 보유, 2년 이상 보유와(거주요건 해당) 충족 필요
- 소득세법 시행령 제155조 제2항(1세대 1주택 특례): 상속주택 및 일반주택 각 1개씩인 경우 비과세 특례 인정
- 소득세법 시행령 부칙 제10조: 제155조 제2항은 2021년 1월 1일 이후 취득 분양권부터 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
’20.12.31. 전 취득한 분양권에 의해 취득한 신축주택에 대해 소득령§155② 적용 불가함
요지
’21.1.1. 전에 분양권을 취득한 1세대가 다른 분양권을 상속받은 후에, 상속개시 당시 보유한 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣제155조제2항에 따른 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.
회신
1. 사실관계
○’19.2월 甲 대구광역시 소재 A아파트 분양권 당첨
○’20.5월 甲의 모친 대구광역시 소재 B아파트 분양권 취득
*甲의 모친은 B분양권 외 다른 주택․조합원입주권․분양권 없음
○’21.1월 甲의 모친(별도세대) 사망으로 B아파트 분양권 상속
○’22.8월 및 ’23.7월 A․B분양권 순차적으로 A․B주택으로 준공
○甲은 A주택을 2년 이상 보유(거주요건 해당없음)하고 양도할 예정임
2. 질의내용
’20.12.31. 이전 A분양권을 취득한 甲이 별도세대 모친이 ’20.12.31. 이전 취득한 B분양권을 ’21.1월 상속받고 A주택과 B주택으로 순차 취득한 경우,
A주택(거주요건 및 보유요건 충족)을 양도시 소득령§155②에 따른 1세대1 주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
10."분양권"이란 ｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.
□ 소득세법(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
②1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
□ 소득세법 시행령(2021.2.17. 법률 제31442호로 개정된 것, 이하 같음) 제152조4 【분양권의 범위】[본조신설 2021.2.17]
법 제88조제10호에서 "｢주택법｣ 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다.
1.｢건축물의 분양에 관한 법률｣
2.｢공공주택 특별법｣
3.｢도시개발법｣
4.｢도시 및 주거환경정비법｣
5.｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣
6.｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣
7.｢주택법｣
8.｢택지개발촉진법｣
□ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
□ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업(이하 "소규모재건축사업"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
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□ 소득세법 시행령 부칙 제10조(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 등에 관한 적용례) ①제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의11제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용한다. ②제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의11제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다. |
□ 소득세법 시행령(2021.2.17. 법률 제31442호로 개정되기 전의 것) 제155조 【1세대1주택 특례】
②상속받은 주택[법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업(이하 "소규모재건축사업"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
