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소득세법상 3개월 내 매매사례가액에 당해 부동산 포함 여부
기준-2023-법규재산-0061 · 2024. 10. 22.Q질의내용
- 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제1호상 거래일 전후 3개월 이내 매매사례가액 산정 시 당해 부동산의 매매가격도 포함되는지 여부가 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 기준-2023-법규재산-0061 · 2024. 10. 22.
- 국세청 기준-2023-법규재산-0061(2024.10.22.) 및 기획재정부-조세정책과-1932(2024.10.17.) 회신 기준.
- 해당 부동산의 매매가는 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제1호의 ‘동일성·유사성 있는 자산의 매매사례’에서 명시적으로 제외됨.
- 매매사례가액 산정 시 거래된 자산이 바로 당해 부동산인 경우, 이를 사례가액에 포함하지 않는 것이 옳다는 점을 기획재정부 회신에서 명확히 밝혔습니다.
- 경정청구 등 실무에서 자기 부동산 매매가액을 사례로 삼을 수 없으며, 기타 동일·유사성 있는 타 자산 거래사례만을 적용하여야 합니다.
- 감정가액·환산취득가액 적정성 및 산정의 실무상 쟁점 해소에 참고할 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제97조: 취득가액 산정 시 실지거래가액 확인 불가한 경우, 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 인정.
- 소득세법 제114조 제7항: 장부 등 증명서류로 실지거래가액 인정 불가 시 추계 조사로 매매사례가액 등 적용 가능.
- 소득세법 시행령 제163조 제12항: 매매사례가액 등은 제176조의2 제2~4항 규정에 따름.
- 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제1호: 거래일 전후 각 3개월 이내 동일성 또는 유사성 있는 자산의 매매사례가 있을 때 그 가액 적용, 단 당해 부동산은 제외함.
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항: 평가기간 내 자기거래 등 예외에 해당하는 경우 매매가액에서 제외.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
｢소득세법시행령｣ 제176조의2 제3항 제1호 ‘거래일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례’에 당해 부동산은 제외됨
회신
귀 과세자문의 경우 기획재정부-조세정책과-1932(2024.10.17.)호를 참조하시기 바랍니다.
※ 기획재정부-조세정책과-1932 (2024.10.17.)
【회신】 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다
【질의】 ｢소득세법시행령｣ 제176조의2 제3항 제1호 ‘거래일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례’에 당해 부동산이 포함되는지 여부
(1안) 당해 부동산 포함
(2안) 당해 부동산은 제외
1. 사실관계
○ 양도인은 2018. 11. 29. 다가구주택을 신축하고 2018. 12. 12. 당해 부동산을 양도하면서 취득가액을 환산가액으로 신고하고 환산취득가액적용가산세*21백만원 납부함
* 건물을 신축 또는 증축하고 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 감정가액 또는 환산가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 감정가액·환산취득가액의 100분의5에 해당하는 금액을 결정세액에 가산함, 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용(소득법§114의2)
○ 양도인은 2023. 2. 28. 당해 부동산 신축 후 1개월 이내에 양도하였지만 실지취득가액을 알 수 없고,
- 당해 부동산 취득(신축) 후 3개월 이내에 양도한 것이므로 이를 매매사례가액으로 보아 취득가액으로 적용해 환산취득가액적용가산세 21백만원을 환급해 달라는 내용으로 경정청구함
2. 질의내용
○ ｢소득세법시행령｣ 제176조의2 제3항 제1호 ‘거래일 전후 각3개월 이내에 해당 자산과 동일성또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액’에 당해 부동산의매매가액이포함되는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
□ 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
□ 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제163조【양도자산의 필요경비】
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의규정에 따른 가액을 말한다.
□ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
□ 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
유권해석
소득세법상 3개월 내 매매사례가액에 당해 부동산 포함 여부
기준-2023-법규재산-0061 · 2024. 10. 22.Q질의내용
- 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제1호상 거래일 전후 3개월 이내 매매사례가액 산정 시 당해 부동산의 매매가격도 포함되는지 여부가 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 기준-2023-법규재산-0061 · 2024. 10. 22.
- 국세청 기준-2023-법규재산-0061(2024.10.22.) 및 기획재정부-조세정책과-1932(2024.10.17.) 회신 기준.
- 해당 부동산의 매매가는 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제1호의 ‘동일성·유사성 있는 자산의 매매사례’에서 명시적으로 제외됨.
- 매매사례가액 산정 시 거래된 자산이 바로 당해 부동산인 경우, 이를 사례가액에 포함하지 않는 것이 옳다는 점을 기획재정부 회신에서 명확히 밝혔습니다.
- 경정청구 등 실무에서 자기 부동산 매매가액을 사례로 삼을 수 없으며, 기타 동일·유사성 있는 타 자산 거래사례만을 적용하여야 합니다.
- 감정가액·환산취득가액 적정성 및 산정의 실무상 쟁점 해소에 참고할 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제97조: 취득가액 산정 시 실지거래가액 확인 불가한 경우, 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 인정.
- 소득세법 제114조 제7항: 장부 등 증명서류로 실지거래가액 인정 불가 시 추계 조사로 매매사례가액 등 적용 가능.
- 소득세법 시행령 제163조 제12항: 매매사례가액 등은 제176조의2 제2~4항 규정에 따름.
- 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제1호: 거래일 전후 각 3개월 이내 동일성 또는 유사성 있는 자산의 매매사례가 있을 때 그 가액 적용, 단 당해 부동산은 제외함.
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항: 평가기간 내 자기거래 등 예외에 해당하는 경우 매매가액에서 제외.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
｢소득세법시행령｣ 제176조의2 제3항 제1호 ‘거래일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례’에 당해 부동산은 제외됨
회신
귀 과세자문의 경우 기획재정부-조세정책과-1932(2024.10.17.)호를 참조하시기 바랍니다.
※ 기획재정부-조세정책과-1932 (2024.10.17.)
【회신】 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다
【질의】 ｢소득세법시행령｣ 제176조의2 제3항 제1호 ‘거래일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례’에 당해 부동산이 포함되는지 여부
(1안) 당해 부동산 포함
(2안) 당해 부동산은 제외
1. 사실관계
○ 양도인은 2018. 11. 29. 다가구주택을 신축하고 2018. 12. 12. 당해 부동산을 양도하면서 취득가액을 환산가액으로 신고하고 환산취득가액적용가산세*21백만원 납부함
* 건물을 신축 또는 증축하고 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 감정가액 또는 환산가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 감정가액·환산취득가액의 100분의5에 해당하는 금액을 결정세액에 가산함, 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용(소득법§114의2)
○ 양도인은 2023. 2. 28. 당해 부동산 신축 후 1개월 이내에 양도하였지만 실지취득가액을 알 수 없고,
- 당해 부동산 취득(신축) 후 3개월 이내에 양도한 것이므로 이를 매매사례가액으로 보아 취득가액으로 적용해 환산취득가액적용가산세 21백만원을 환급해 달라는 내용으로 경정청구함
2. 질의내용
○ ｢소득세법시행령｣ 제176조의2 제3항 제1호 ‘거래일 전후 각3개월 이내에 해당 자산과 동일성또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액’에 당해 부동산의매매가액이포함되는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
□ 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
□ 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제163조【양도자산의 필요경비】
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의규정에 따른 가액을 말한다.
□ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
□ 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
