요지

재건축사업 시행기간 동안 취득한 대체주택의 조합원입주권을 양도하는 경우는
1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 없는 것임

​

회신

귀 질의의 경우 기존해석사례인 ⁠“서면인터넷방문상담5팀-1148, 2008.05.29. 및 서면인터넷방문상담5팀-918, 2006.11.22.”를 참고하시기 바랍니다.
○ 서면인터넷방문상담5팀-1148, 2008.05.29.
1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 ⁠“대체주택”이라 함)을 취득한 이후 당해 대체주택에 대한 ⁠「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 ⁠「입주자로 선정된 지위」를 양도하는 경우 ⁠「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항의 규정을 적용받을 수 없는 것임.
○ 서면인터넷방문상담5팀-918, 2006.11.22.
주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기위하여 대체주택을 취득한 후 당해 대체주택의 조합원입주권을 양도하는 경우에는 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임.

1. 사실관계

 -2004.11.17. 서울 A주택 취득

 -2008. 4. 1. A주택 사업시행인가

 -2008. 8.22. 서울 B주택 취득

  *B주택에서 1년 이상 거주(2008.9.16.∼2010.10.1.)

 -2018.12.28. A주택 완성

 -2019. 2.14. A주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 거주 중

 -2019. 5.23. B주택 관리처분계획인가(주택 → 조합원입주권)

 -2020.12.23. B조합원입주권 양도

 -2021. 5.25. B주택 멸실 완료

2. 질의내용

 -A주택의 재건축 시행기간동안 거주하기 위해 취득한 B주택이 재건축되어 관리처분계획인가일 이후에 양도하는 경우 비과세 적용이 가능한지 여부

3. 관련법령

○소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

  4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

   가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것

   나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

○소득세법 시행령제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

  1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

  2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

  3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

4. 유사사례

○ 서면인터넷방문상담5팀-1148, 2008.05.29.

[ 요 지 ]

재건축사업 시행기간 동안 취득한 대체주택의 조합원입주권을 양도하는 경우는 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 없는 것임

[ 회 신 ]

1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 ⁠“대체주택”이라 함)을 취득한 이후 당해 대체주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 ⁠「입주자로 선정된 지위」를 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항의 규정을 적용받을 수 없는 것임.

○ 서면인터넷방문상담5팀-918 ⁠(2006. 11. 22)

[ 요 지 ]

주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기위하여 대체주택을 취득한 후 당해 대체주택의 조합원입주권을 양도하는 경우에는 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임.

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우, 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 ⁠“대체주택”이라 함)을 취득한 이후 당해 대체주택에 대한 ⁠「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 ⁠「입주자로 선정된 지위」를 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제156조의 2 제5항의 규정을 적용받을 수 없는 것임.

○ 부동산거래관리과-0026 ⁠(2012.01.13)

[ 요 지 ]

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택 재개발사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택이 재개발되어 완공된 후 양도하는 경우에도 대체주택으로 봄

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우 기존 해석사례(재산세과-1039, 2009.05.26)를 참고하시기 바랍니다

○ 재산세과-1039 ⁠(2009.05.26)

[ 요 지 ]

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 B주택이 또 다시 주택 재건축사업이 시행되어 C주택을 취득한 경우 C주택은 1주택을 소유한 1세대가 취득한 대체주택이 아니어 ⁠「소득세법시행령」제156조의2 제5항의 대체주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례를 적용받을 수가 없는 것입니다. 이 경우 C주택을 양도하고 B주택을 양도하는 경우 B주택은 대체주택으로 보아 동 규정을 적용함

[ 회 신 ]

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 B주택이 또 다시 주택 재건축사업이 시행되어 C주택을 취득한 경우 C주택은 1주택을 소유한 1세대가 취득한 대체주택이 아니어 ⁠「소득세법시행령」제156조의2 제5항의 대체주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례를 적용받을 수가 없는 것입니다. 이 경우 C주택을 양도하고 B주택을 양도하는 경우 B주택은 대체주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2021. 07. 20. 서면-2021-부동산-3932[부동산납세과-1024] | 국세법령정보시스템